Kommentti: Helpon rahan tekeminen asunnoilla voi muuttua painajaiseksi

Velkavipu kasvattaa yhtä ärhäkästi keinottelun riskejä kuin tuottoja. Rahoitusolojen suuri suunnanmuutos korostaa seuraavaksi asuntokeinottelun riskejä, kirjoittaa erikoistoimittaja Jan Hurri.

18.4.2018 7:03

Keinottelu ei ole kirosana eikä se ole syntiä. Sen sijaan keinottelu millä tahansa markkinoilla voi olla tuottoisa ja joskus hyödyllinenkin elinkeino. Ja se voi olla jännittävä harraste.

Mutta keinottelu on aina myös riskipeliä. Erityisen riskipitoista on velkarahoituksella keinotteleminen.

Velkavipu voi yhtä hyvin kasvattaa tappioita kuin tuottoja. Sitä enemmän mitä ronskimpi velkavipu kampeaa tuottoja suuntaan tai toiseen. Siksi juuri velkavivussa ja vivun painona olevassa velan määrässä on se pieni suuri ero, joka erottaa keinottelun sijoittamisesta.

Yleensä velkakeinottelun riskit ovat suurimmillaan samaan aikaan kun uusien ja entistä rohkeampien velkavipujen houkutukset ovat epätavallisen suuria. Niin kuin parhaillaan Suomen suurten kaupunkien ja kasvukuntien asuntomarkkinoilla.

Riskejä tulee otettua kuin huomaamatta ehkä turhankin paljon ja varomattomasti, kun ”helpon rahan tekoon” pyrkii mukaan yhä kokemattomampia onnenonkijoita.

Houkutukset ovatkin suuret, kun asuntojen vuosia jatkunut hintojen nousu pitää samaan aikaan yllä vuokra-asuntojen liki kyltymätöntä kysyntää ja liki vuoren varmalta tuntuvaa oletusta hintojen nousun jatkumisesta.

Samoja asuntosijoittamisen ja -keinottelun houkutuksia vahvistaa se, että asuntokauppoihin on saatavilla lainarahaa historiallisen halvalla ja lisäksi yltäkylläisen runsaasti.

Velkarahaa on tarjolla melkein ilmaiseksi ja melkein kuinka paljon tahansa, kunhan rahoitusta hakevan luottokelpoisuus on suurin piirtein moitteeton ja vakuuksia löytyy riittävästi.

Mutta kun velkavivulla rikastuminen alkaa tuntua likimain varmalta, on iso osa yhtälön epävarmoista muuttujista eli riskeistä jäänyt huomaamatta ja huomiotta.

Siksi juuri tällaisten houkutusten äärellä riskit on syytä puntaroida erityisen huolellisesti. Nyt on paikallaan koetella omaa riskinkestävyyttä tavallista tylymmän stressitestin avulla ennen oman velkavivun virittämistä.

Keinottelija on markkinoiden armoilla

Oman asunnon ostaja koettelee rasituslaskelmalla, miten asuntolainan korkojen ja lyhennysten maksaminen sujuisi vaikkapa viiden tai kuuden prosentin lainakoroilla. Useimmille se riittää.

Mutta asuntokeinottelija altistuu muillekin riskeille kuin vain koron nousun suorille kustannusvaikutuksille. Hän altistuu myös korkojen nousun ja muiden rahoitusoloja kiristävien muutosten epäsuorille vaikutuksille.

Nuo rahoitusolojen kiristymisestä koituvat epäsuorat vaikutukset voivat esimerkiksi pilata asuntomarkkinoiden tunnelman ja painaa hinnat laskuun. Niistä voi koitua velkakeinottelijalle jopa enemmän kiusaa kuin pelkkä omien korkokulujen nousu aiheuttaa.

Näin käy sitä varmemmin mitä suurempaa osaa samanlaiset velkavipujen avulla pikavoittoja havittelevat keinottelijat ovat markkinoilla edustaneet. Heidän vaikutuksestaan asuntomarkkinoiden luonne on helposti voinut muuttua tavallistakin herkemmäksi rahoitusolojen muutoksille.

Siksi keinottelijan voi olla korkea aika virittää omat stressitestinsä aiempaa kireämmiksi. Ei riitä, että ottaa lukua vain omien rahoituskulujen kohoamisen riskistä.

Sen lisäksi on syytä varautua pelkkää omaa velkavipua laajempiin vastoinkäymisiin. Esimerkiksi siihen, että rahoitusolojen kiristyminen voi samaan aikaan kääntää monta muutakin velkavipua epäsuotuisaan asentoon. Ja että houkutukset voivat muuttua hylkimiseksi.

Helpon rahan tekeminen voikin muuttua painajaiseksi ja velkahornaksi, jos ronskin velkavivun kantimiksi hankittu velka oli tarkoitus maksaa vivun voimin hankittujen asuntojen arvonnousulla.

Riskien tavallista tarkempaan tarkasteluun ja tavallista tiukemman stressitestin laatimiseen antaa aihetta yksi rahoitusolojen erittäin suuri taustamuuttuja. Se on hidas mutta se on jo alkanut. Se on rahapolitiikan vuosikausiin suurin suunnan muutos.

Rahapolitiikka muutakin kuin korkoja

Juuri nyt velkavipukeinottelijalle ratkaisevan tärkeä kysymys on, mitä merkitsee euroalueen keskuspankin EKP:n ja muiden suurten keskuspankkien ”rahapolitiikan normalisointi” ja mitä siitä kenties seuraa.

Ennen uuden velkavivun virittämistä on syytä panna merkille esimerkiksi se, että Yhdysvaltain keskuspankki Fed on jo aloittanut oman rahapolitiikkansa niin sanotun normalisoinnin. Ja että euroalueen EKP aikoo piakkoin seurata esimerkkiä.

Rahapolitiikan normalisointi tarkoittaa rahapolitiikan vähittäistä ja varovaista palauttamista epänormaaleista ohjauskeinoista normaalien keinojen pariin.

Se tarkoittaa finanssikriisin jälkeen toimeen pantujen rahapoliittisten elvytysohjelmien lopettamista ja purkamista sekä pyrkimistä niiden jälkeen edes joten kuten normaaleihin rahoitusoloihin.

Kyse on keskuspankkien historiallisen mittavista ja osin epätavanomaisista rahapoliittisista elvytyskeinoista, joita ne ovat panneet toteen kymmenen viime vuoden kuluessa.

Näkyvimpiä keinoja ovat olleet korkojen painaminen nollaan prosenttiin ja osin jopa negatiivisiksi sekä rahan tarjonnan ylläpitäminen historiallisen mittavien velkakirjaostojen avulla. Kansainväliset rahoitusolot ovat niiden vaikutuksesta olleet jo vuosien ajan kenties keveämmät kuin milloinkaan aiemmin.

Yhdysvaltain Fed on jo parin vuoden ajan hilannut omaa ohjauskorkoaan yhä korkeammaksi nollan prosentin yläpuolelle, joskin se matelee yhä 1,5 prosentissa. Sen lisäksi Fed on ryhtynyt purkamaan muita epätavanomaisia rahaelvytyksen toimiaan, kuten mittavia velkakirjaomistuksiaan.

EKP on toistaiseksi vasta vihjaillut aikanaan nostavansa korkonsa nollan yläpuolelle nykyistä normaalimmille prosenttiluvuille. Samoin se on vihjaillut aikanaan lopettavansa mittavat velkakirjaostonsa, mutta toistaiseksi se on vasta vähentänyt ostojen määrää.

Sen EKP on kuitenkin tehnyt selväksi, että seuraava suunnan muutos on kohti rahapolitiikan kiristyksiä.

Käänne voi viipyä helposti vielä parikin vuotta niin kuin rahoitusmarkkinat odottavat. Mutta kun se koittaa, voi matto lähteä velkavipukeinottelijan jalkojen alta.

Varjokorosta viisi prosenttia lisää

Niin kauan kuin keskuspankit säätelevät rahoitusoloja epänormaalien keinojensa avulla, ovat myös kaikki rahoitusoloista mitenkään riippuvaiset markkinat epänormaalissa tilassa.

Asuntomarkkinat mukaan luettuna.

Esimerkiksi asuntojen viime vuosien hintakehitys on johtunut siitä, että EKP on painanut omat ohjauskorkonsa neljän prosentin tuntumasta nollan prosentin tuntumaan. Ja siksi, että EKP on samalla pakottanut Suomessakin yleiset asuntolainojen viitekorot alimmillaan jopa nollaa prosenttia matalammille miinuskoroille.

Samaan aikaan EKP on keventänyt rahoitusoloja ja vaikuttanut Suomenkin asuntorahoitukseen ja -kauppaan panemalla toteen suuren määrän muitakin rahapolitiikan kevennystoimia kuin korkojen painaminen nollaan.

Näiden muiden kevennystoimien vaikutukset ovat epäsuoria mutta ne ovat tuntuneet esimerkiksi siten, että uutta velkarahoitusta on ollut tarjolla yllin kyllin runsaammin kuin olisi ollut ilman EKP:n epänormaalia rahaelvytystä.

Rahoitustutkijat ovat pyrkineet arvioimaan epänormaalin rahaelvytyksen vaikutuksia rahoitusoloihin laskemalla niiden vaikutukset korkoa vastaavaksi niin sanotuksi varjokoroksi.

Keskuspankkienkin tarkoin seuraama, kehittäjiensä mukaan nimetty, Wu-Xia varjokorko tulkitsee EKP:n saaneen kaikilla keinoillaan aikaan miinus viiden prosentin korkotasoa vastaavat rahoitusolojen kevennysvaikutukset.

Tästä uutta velkavipua kaavaileva asuntokeinottelija voi ottaa onkeensa ja hiljentyä harkitsemaan houkutuksia ja riskejä uudessa valossa. Ottamalla esimerkiksi huomioon, että kaikki asuntomarkkinoiden houkutukset ovat syntyneet miinus viiden prosentin korkotasoa vastaavissa heliuminkeveissä rahoitusoloissa.

Ja ottamalla huomioon, että oman velkavivun koeponnistaminen edes viiden prosentin korko-oletuksella tarkoittaa oikeasti laskelman rasittamista kymmenen prosenttiyksikön koron nousua vastaavilla vastoinkäymisillä.

Ensimmäiset viiden prosenttiyksikön koron nostoa vastaavat kiristykset ovat seurausta EKP:n epänormaalien elvytyskeinojen purkamisesta. Toiset viiden prosenttiyksikön kiristykset ovat perua varsinaisista korkojen noususta.

Yhdessä näistä rasituskokeista on perusteltua odottaa suoria vaikutuksia velkavivun ylläpitokustannuksiin mutta samalla myös epäsuoria vaikutuksia esimerkiksi velkavivun kärjessä keikkuvien asuntojen markkinoihin ja hintoihin.

Tällainen näkyvien ja näkymättömien riskien haarukointi kannustaa kysymään ennen velkavivun virittämistä, tuntuisiko asuntokeinottelu sittenkään houkuttelevalta idealta, jos korot olisivat nyt kymmenen eivätkä nolla prosenttia.

Seuraa ja lue artikkeliin liittyviä aiheita

Osion tuoreimmat

Luitko jo nämä?