Suomen Pankki on pitkän aikaa varoittanut kotitalouksia ylivelkaantumisen vaaroista, ja lyhyen ajan kuluessa sen varoituksiin ovat yhtyneet esimerkiksi Euroopan unionin järjestelmäriskikomitea ja Kansainvälinen valuuttarahasto IMF.
Varoittajat ovat ennemmin huolestuneita Suomen pankki- ja rahoitusjärjestelmän sekä kansantalouden vakaudesta kuin kotitalouksien raha-asioista, mutta varoitusten taustalla on silti suuri määrä oikeita kansalaisia ja heidän velkahuoliaan.
Erityisesti velkavaroitusten taustalla on työpaikkojen perässä pääkaupunkiseudulle ja maan muihin kasvukeskuksiin muuttaneita nuoria aikuisia ja näiden uhkaavalla vauhdilla kasvaneita asuntovelkoja.
Velkavaroituksia voi pitää yhtä hyvin perusteltuina kuin kaksinaamaisinakin.
Varoitukset ovat aiheellisia siksi, että velkaiset kotitaloudet velkaantuvat uhkaavaa vauhtia ja ovat jo historiallisen velkaisia. Velkaantuminen näyttää erityisen uhkarohkealta siihen verrattuna, että Suomen talouskehitys on ollut heikompaa kuin edes 1990-luvun alun lamassa.
Samalla varoitukset ovat kaksinaamaisia siksi, että asuntojen kallistuminen ja asuntoja ostavien kotitalouksien velkaantuminen ovat ennemmin Suomen Pankin ja sen harjoittaman rahapolitiikan kuin yhdenkään velkaloukkuun antautuneen kotitalouden syytä.
Ylivelkaantumisen vaaroista varoittaminen on samalla epäsuora varoitus niistä syistä, joiden takia kotitaloudet ovat velkaantuneet. Esimerkiksi siitä, että asunnot ja asuminen maksavat Suomen kasvukeskuksissa liikaa.
Keskuspankkien rahaelvytys on kannustanut kotitalouksien velkaantumista ja osaltaan kasvattanut ostajien ostovoimaa – ja voimistanut asuntohintojen nousupainetta. Tästä on syntynyt velkaantumisen ja asuntojen kallistumisen toisiaan voimistava kierre.
Se pakottaa etenkin työ- ja asumisuraansa vasta aloittelevia nuoria aikuisia vaikeaan valintaan, antautuisiko vuosikausien velkaloukkuun ylihintaisen ostoasunnon takia vai ahtautuisiko sittenkin ylihintaiseen vuokra-asuntoon.
Velkarajoituksilla pieni vaikutus
Euroalueen keskuspankin EKP:n ja sitä Suomessa edustavan SP:n rahapolitiikka on jo vuosien ajan ollut historiallisen kevyttä ja niiden rahapoliittinen elvytys historiallisen runsasta.
Keskuspankit ovat toimillaan painaneet esimerkiksi asuntoluottojen viitekorkoina yleisimmät markkinakorot nollan prosentin tuntumaan ja osin nollan alapuolelle negatiivisiksi.
Samoin keskuspankit ovat tehneet kaikkensa, jotta asuntoluottojen ja muunlaisen velkarahoituksen tarjonta säilyisi yltäkylläisen runsaana ja mieluiten kaiken aikaa kasvaisi. Lyhyiden viitekorkojen Suomessa tämä onkin onnistunut, ehkä liiankin hyvin.
Siksi ei ole suuren suuri yllätys, että Suomen kotitalouksien velkataakka on kasvanut kaikkien aikojen raskaimmaksi – ja että asunnot ja asuminen maksavat nyt Suomen keskeisissä kasvukeskuksissa enemmän kuin milloinkaan.
SP ja sen yhteydessä toimiva Finanssivalvonta ovat pitkään peräänkuuluttaneet niin sanottujen makrovakausvälineiden tarvetta, jotta ne voisivat puuttua kotitalouksien liialliseen velkaantumiseen esimerkiksi rajoittamalla lainamäärien ja lainanhoitokulujen suhdetta käytettävissä oleviin tuloihin.
Erilaiset velkaantumisen hallinnolliset rajoituskeinot voivat kenties estää yksittäisiä kotitalouksia velkaantumasta liikaa. Tämä voi hillitä yksittäisiä yli-innokkaiden ostajien ylilyöntejä, mutta samalla osa ostajista voi pudota kokonaan ulos omistusasuntojen markkinoilta.
Yksittäisten velkamäärien rajoitusten kautta lienee kuitenkin liki mahdoton estää yltiökeveän rahapolitiikan haittavaikutuksia asuntomarkkinoilla.
Niin kauan kuin EKP ja SP jatkavat rahapoliittista elvytystään ja piiskaavat velkarahoituksen kasvua kaasu pohjassa, ei asuntojen kallistumista estäne mikään. Ja niin kauan kuin asunnot maksavat liikaa, ei nuoria aikuisia säästäne mikään liian kalliin asumisen haitoilta.
Omassa tai vuokralla, liika on liikaa.
Asuntosijoittajatkin nostavat hintoja
Hullunhalpa ja yltäkylläisen runsas velkarahoitus hakeutuu asuntomarkkinoille yhtä muutakin reittiä kuin asuntoja ostavien kotitalouksien uusina asuntoluottoina. Tämä toinen luottovirta on sekin voimistunut EKP:n ja SP:n rahapoliittisista ponnisteluista – ja sekin on osaltaan nostanut asuntojen hintoja ja asumisen kalleutta.
Omaan tarpeeseen asuntoa ostavien kotitalouksien rinnalla samoille asuntomarkkinoille on tuppautunut viime vuosina nopeasti kasvanut joukko erilaisia pieniä, suuria ja erittäin suuria asuntosijoittajia. Niidenkin ostovoima ja -halut ovat kasvaneet sitä suuremmiksi mitä voimakkaammaksi keskuspankit ovat kasvattaneet rahaelvytyksensä painetta.
Keskuspankkien rahaelvytys ja sen vaikutukset ovat kasvattaneet asuntosijoittamisen suosiota sitä suuremmaksi mitä runsaammaksi edullisen velkarahoituksen tarjonta on kasvanut.
Sijoituskysyntä on nostanut hintoja, mikä on vahvistanut uskoa hintojen nousun jatkumiseen. Samalla tämäkin kysyntä on osaltaan nostanut uusien asukkaiden oman asunnon ostamisen kynnystä ja siirtänyt kysyntää vuokra-asuntojen markkinoille. Näin vuokratuotot ovat pysyneet houkuttelevan korkeina hintojen noususta huolimatta, mikä on sekin osaltaan vahvistanut sijoituskysyntää.
Työn perässä suurimpiin kaupunkeihin muuttaville nuorille on toki lohdullista, että edes asuntosijoittajien vuokra-asuntoja on tarjolla, jos kantti tai rahkeet eivät riitä tarvittaviin velkamääriin ja oman ostamiseen. Mutta tämä on silti laiha lohtu, joka ei säästä liian kalliin asumisen kustannuksilta.
Vuokra-asunnon ja omistusasunnon keskinäistä kustannusvertailua voi laskea monella eri tavalla, ja varmasti vertailulaskelmat vaihtelevat yksittäistapauksesta toiseen. Mutta sitä tuskin voi millään laskutavalla kiertää, onko asumisen muiden kustannusten lisäksi maksettava asuntosijoittajan haluama vuokratuotto vai ei.
Oman asunnon ostaja maksaa vastikkeiden ja muiden kulujen lisäksi velanhoitokuluja ja joutuu kantamaan kaikki muutkin velkaantumisen riskit, mutta velanmaksun edetessä asunto alkaa vähitellen muuttua omaksi varallisuudeksi.
Vuokralla asukas joutuu käytännössä maksamaan kaikki asunnon kulut sekä asunnon hankkimisesta omistajalle koituvat rahoituskulut ja tämän vaatiman sijoitustuoton, jotka yhdessä kartuttavat asuntosijoittajan varallisuutta.
Suuri osa Suomenkin asuntovarallisuudesta on kertynyt jo omat velkansa maksaneelle keski-ikäiselle ja sitä varttuneemmalle kansalle sekä nopeasti kasvavalle asuntosijoittajien joukolle. Heille EKP:n ja SP:n rahaelvytys on asuntomarkkinoiden sivuvaikutuksineen ollut varsin antoisaa.
Laskun maksavat vasta asuntomarkkinoille pyrkivien nuorten aikuisten sukupolvi.
