Lainakatto voi karsia asunnon ostajia mutta se tuskin estää ylivelkaantumista - Pörssiuutiset - Ilta-Sanomat

Lainakatto ei estä ylivelkaantumista

Heinäkuusta alkaen asunnon ostaminen vaatii entistä suuremmat säästöt ja asuntolaina vaatii entistä runsaammat vakuudet. Pankit alkavat rajoittaa asuntolainoja uuden "lainakaton" raameihin. Tämä ei estä ylivelkaantumista, vaikka piti.

22.5.2016 6:02 | Päivitetty 20.5.2016 17:26

Asuntoluottoja myöntävät pankit joutuvat heinäkuusta alkaen sovittamaan uudet asuntolainat niin sanotun lainakaton määrittelemiin raameihin. Sen jälkeen asunnon ostamiseen tarvitaan entistä suuremmat ennakkosäästöt ja asuntolainaa varten on pantattava entistä runsaammat vakuudet.

Lainakatto rajoittaa asuntolainan enimmäismäärää, ja se perustuu luottoa varten pantattavien vakuuksien arvoon. Lainaa voi saada korkeintaan 90 prosenttia vakuuksien arvosta. Ensiasunnon ostajan raja on 95 prosenttia.

Kun vielä ostettavan asunnon arvo määritellään säännönmukaisesti kauppahintaa pienemmäksi, edellyttää lainan enimmäismäärän saaminen entistä enemmän muitakin vakuuksia kuin ostettavan asunnon osakekirjat.

Lainakaton kytkeminen vakuuksien arvoon eikä esimerkiksi laina-asiakkaan käytettävissä oleviin tuloihin tai luotolla ostettavan asunnon arvoon merkitsee, että lainakatto aiheuttaa asuntoa ostaville kotitalouksille lisää vaivaa ja kustannuksia. Ja se voi pudottaa vähävaraisimman osan ostajista kokonaan pois markkinoilta.

Mutta lainakatto ei estä ylivelkaantumista, vaikka juuri se oli tarkoitus.

Valvoja tyytymätön jarrujen tehoon

Suomen rahoitusalan vakaudesta ja valvonnasta vastaavat Suomen Pankki ja Finanssivalvonta ovat tyytymättömiä lainakaton tehoon. Niiden mielestä lainakatto olisi pantava remonttiin, vaikka uutta kattoa ei ole vielä otettu edes käyttöön.

Viimeksi torstaina Suomen Pankki (SP) toisti oman ja Finanssivalvonnan (Fiva) yhteisen huolen lainakaton tehottomuudesta. SP esitti huolensa lainakaton ja muiden uusien niin sanottujen makrovakausvälineiden tehottomuudesta ja tehostustarpeista Euro & Talous -verkkojulkaisunsa uudessa numerossa.

Siinä SP tuo monipuolisesti esiin myös happaman havaintonsa, jonka mukaan viranomaisilla on muissa Pohjoismaissa ja useissa muissakin eurooppalaisissa vertailumaissa selvästi tehokkaampia velkaantumisen jarruja kuin Suomessa.

SP ja Fiva ovat yhdessä ja erikseen esittäneet, että Fiva saisi käyttöönsä tehokkaampia ja monipuolisempia velkaantumisen jarruja ja muita niin sanottuja makrovakauden työkaluja kuin nyt käyttöön otettava lainakatto.

Niiden mielestä lainakatto olisi parempi sitoa laina-asiakkaan tuloihin tai asunnon arvoon eikä vakuuksien arvoon. Lisäksi niiden mielestä Fivalla pitäisi olla mahdollisuus tarvittaessa puuttua asuntolainojen laina-aikoihin ja lyhennystahtiin niin kuin muiden Pohjoismaiden valvojat voivat tehdä.

Sitä ei tiedä kukaan, pystyisivätkö Fiva tai SP estämään ylivelkaantumista, vaikka saisivat käyttöönsä kuinka tehokkaita velkajarruja tai muita sääntelykeinoja. Mutta ainakaan se ei onnistu heinäkuussa voimaan tulevan lainakaton avulla.

Tällainen lainakatto ei estä ylivelkaantumista.

Lisävakuuksilla katto korkeammalle

Suomen Pankki ja Finanssivalvonta katsovat, että lainakaton sitominen vakuuksien arvoon jättää liian paljon tilaa asuntolainan kasvattamiselle. Tällainen lainakatto ei estä pankkia myöntämästä ja asiakasta ottamasta suurempaa luottoa kuin asiakkaan velanmaksukyky kestää.

SP ja Fiva halusivat jo lainakattoa koskevan lain valmisteluvaiheessa, että Fiva voisi määrät pankit rajaamaan asuntolainojen enimmäismäärän suhteessa laina-asiakkaan käytettävissä oleviin tuloihin tai lainalla ostettavan asunnon arvoon.

Finanssialaa valvovien viranomaisten toiveet eivät kuitenkaan painaneet lainvalmistelussa yhtä paljon kuin asuntorahoituksella tienaavan finanssialan toiveet.

Pankkien ja muiden finanssialan liikeyritysten etujärjestö FK halusi, että lainakatto perustuu kaikkien pantiksi annettavien vakuuksien arvoon eikä asiakkaan tuloihin tai lainalla ostettavan asunnon arvoon.

Ilmeisesti FK laski, että lainakaton sitominen vakuuksien arvoon voi luoda jopa uusia liiketoiminnan mahdollisuuksia eikä ainakaan aiheuta samanlaista ansaintahaittaa kuin SP:n ja Fivan toivoma lainakatto olisi aiheuttanut.

Eduskunta sääti lain niin kuin FK toivoi.

Lainakaton sitominen vakuuksien eikä ostettavan asunnon arvoon merkitsee käytännössä ainakin sitä, että lainamäärää voi kasvattaa toimittamalla lainan pantiksi lainakaton rajoituksen verran lisää vakuuksia.

Ostettavan asunnon rinnalle ja sen lisäksi vakuudeksi kelpaavat esimerkiksi toinen asunto, vapaa-ajan asunto tai muu kiinteistö, talletusvakuus, arvopaperiomaisuus, valtiontakaus tai vaikka luottovakuutus. Sen sijaan henkilötakaus ei enää kelpaa lisävakuudeksi.

Tällaista lainakattoa laina-asiakkaan on toisin sanoen helppo korottaa erilaisten lisäpanttien avulla – kunhan omaa tai vaikka vanhempien varallisuutta on tähän tarkoitukseen käytettävissä tai lisävakuuksia on varaa hankkia.

Tästä voi käytännössä seurata toinenkin vakuuksien arvoon sidotun lainakaton sivuvaikutus kuin se, että velkaantuminen voi lainakatosta huolimatta jatkua.

Tällainen lainakatto voi entistä jyrkemmin jakaa asuntokaupoista haaveilevat kotitaloudet "jyviin ja akanoihin" – niihin, joilla on varaa omaan asuntoon ja niihin, joilla ei ole.

Osa ostajista ulos markkinoilta

Varakkailla kotitalouksilla on toki ennenkin ollut asuntomarkkinoilla helpompaa kuin vähemmän varakkailla, mutta lainakaton vaikutuksesta tuo ero voi entisestään kasvaa. Lisävakuuksien toimittamisesta koituu varakkaillekin vaivaa ja kustannuksia, mutta se ei estä ketään ostamasta haluamaansa asuntoa – kunhan noita lisävakuuksia löytyy.

Mutta ellei lisävakuuksia ole käytettävissä eikä niitä ole varaa hankkia eikä omia säästöjäkään ole kertynyt lainakaton rajoittaman asuntolainan ja kauppahinnan väliin tarvittavaa määrää, voivat kaupat jäädä tekemättä.

Tällainen lainakatto ja sen vaikutukset jakavat asuntokaupoista haaveilevat ostajat karkeasti pelkistäen kolmeen ryhmään sen mukaan, kuinka paljon ja kuinka helposti ne voivat toimittaa pankilleen lisävakuuksia.

Helpoimmalla pääsevät luonnollisesti ne, jotka voivat pantata omaa tai vaikka vanhempiensa varallisuutta tai joilla on varaa hankkia muunlaisia lisävakuuksia niin paljon kuin pankki haluaa ja lainakatto vaatii.

Heidän lainansaantiaan tai asuntokauppojaan lainakatto ei rajoita mitenkään.

Selvästi tukalammaksi asuntokauppojen rahoittaminen muuttuu niille, joille nykyiset asuntojen hinnat olisivat tehneet tiukkaa ilman lainakattoakin, mutta jotka olivat siitä huolimatta valmiita vyötä kiristämällä ottamaan tarvittavat velat hoitaakseen.

Heistä osa todennäköisesti yrittää kiristää vyötä vähän vielä kireämmälle – ja hankkii lainakaton vaatiman määrän lisävakuuksia tai -rahoitusta silläkin uhalla, että samalla ylivelkaantumisen riski kasvaa lainakaton verran entistäkin suuremmaksi.

Kolmanteen ryhmään putoavat ne, joille asuntokauppojen rahoittaminen osoittautuu lainakaton kasvattamien vakuusvaatimusten verran liian kalliiksi ja käytännössä mahdottomaksi. He joutuvat ulos omistusasuntojen markkinoilta.

Velkaantuminen jatkuu kuitenkin

Sitä on vaikea ennalta arvailla, kuinka suuri osa esimerkiksi nuorista ensiasunnon ostajista pystyy toimittamaan lainakaton vaatimat lisävakuudet. Yhtä vaikea on arvailla, kuinka moni ostaja putoaa pois markkinoilta.

Sitä on helpompi ounastella, että lainakatto vaikuttaa tavalla tai toisella ostokykyisten ja -kyvyttömien määriin. Ja, että tällä on suora vaikutus asuntomarkkinoiden kysyntään – ja epäsuora vaikutus asuntomarkkinoiden hintapaineisiin.

Jos huomattavan suuri osa ostajista tavalla tai toisella säilyttää lainakatosta huolimatta lainansaanti- ja ostokykynsä, voivat asuntomarkkinoiden kysyntä ja hinnat kehittyä suurin piirtein niin kuin olisivat kehittyneet ilman lainakattoa.

Samalla ostajien velkaantuminenkin voi jatkua entiseen tapaan, nyt vain lainakatosta koituvan lisärasituksen verran lähempänä ylivelkaantumista. Ja mitä tiukemmaksi ostajan budjetti kiristyy, sitä suuremmaksi kasvaa ylivelkaantumisen riski.

Jos taas huomattavan suuri osa esimerkiksi nuorista ensiasunnon ostajista luopuu tyystin ostoaikeista ja putoaa pois markkinoilta, voi tällä olla tuntuva vaikutus ensin kysyntään ja heti perään hintakehitykseen.

Jos kysyntä heikkenee tuntuvasti, on myyjien pakko ryhtyä kilpailemaan entistä harvemmista ostajista hintapyyntöjään laskemalla ja entistä aggressiivisempaan tinkimiseen taipumalla.

Samalla vahvistuu niiden ostajien suhteellinen asema, joilla on varaa lainakaton vaatimiin lisävakuuksiin. He voivat saada tilaisuuden etsiä omaa toiveasuntoaan kaikessa rauhassa – ja antaa samalla hintapyyntöjen vaipua.

Mutta eivät hekään ole täysin immuuneja ylivelkaantumisen riskeiltä.

Velkaantumiseen jarrua ja kaasua

Edes lisävakuusvaatimusten täyttäminen ja ostokyvyn säilyttäminen ei suojele ketään ylivelkaantumiselta.

Vaikka hintapyynnöt laskisivat, voivat ne laskea vielä lisää. Ja vaikka varat ja vakuudet riittäisivät asuntolainaan ja toiveasuntoon, voi hinta silti olla liian korkea ja uuden velan määrä suurempi kuin olisi paikallaan.

Ylivelkaantumisen riski on todennäköisesti paraikaakin epätavallisen suuri.

Miksikö?

Siksi, että euroalueen keskuspankki EKP on painanut korot nollaan prosenttiin ja osin sitäkin alemmas ja avannut uuden velkarahoituksen hanoja muutenkin apposen auki.

Ilmainen tai puoli-ilmainen lainaraha löytää kyllä ottajansa ja kohteensa, esimerkiksi asuntomarkkinoilla. Se taas nostaa hintoja – ja pakottaa ostajia entistä suurempiin velkoihin.

Mikä onkaan asuntojen "oikea" hinta milläkin markkinoilla, se tuskin syntyy nollakorkojen tai negatiivisten reaalikorkojen oloissa.

Niin kauan kuin lainaraha ei maksa käytännössä juuri mitään ja sitä saa pankista kuka tahansa niin paljon kuin vakuuksia riittää, pyrkivät asuntojenkin hinnat korkeammiksi kuin normaaleissa rahoitusoloissa olisi asian laita.

Samalla käy likimain varmaksi, että kasvava osa laina-asiakkaista saa ja ottaa enemmän velkaa kuin pystyy normaalien korkojen oloissa helposti maksamaan. Se on yhtä kuin ylivelkaantumista.

Eniten ylivelkaantumisen riskejä kasvattaa parhaillaan rahoitusoloja ohjailevat rahaviranomaiset. Euroalueella rahahanoja aukoo ja velkaantumisen kaasua painaa euroalueen keskuspankki EKP ja sen suomalainen sivuliike, Suomen Pankki.

Sama Suomen Pankki, jonka mielestä velkaantumista olisi jo tarpeen jarruttaa tehokkaammilla jarruilla kuin heinäkuussa voimaan tulevalla lainakatolla.

Osion tuoreimmat

Luitko jo nämä?