Liian väljä ja tehoton kaupunkirakenne taloushaitta - Pörssiuutiset - Ilta-Sanomat

Liian kallis asuminen Suomen piilevä talousjarru

Talouspäättäjät vaativat talouden rakenteisiin uudistuksia mutta vähät välittävät yhdestä Suomen raskaimmista talousjarrusta: asumisen kalleudesta. Suurimmat kaupungit ovat jo niin kalliita, että työn perässä muualta muuttaminen on mahdotonta – tai sitoo nuorten aikuisten voimat ja varat jopa vuosikymmenten velkaliekaan.

28.8.2013 6:01 | Päivitetty 27.8.2013 18:51

Pääministeri Jyrki Kataisen (kok.) Heureka-foorumi kokosi maanantaina suuren määrän Suomen talouspäättäjiä ja -viisaita toteamaan miltei yhteen ääneen, että taloutemme rakenteissa on runsaasti tehostamisen varaa.

Tilaisuuden puheenvuorot kiinnittivät huomiota useisiin talouskasvua rasittaviin niin sanottuihin rakenteellisiin ongelmiin, kuten suomalaisen työn teettämisen kalleuteen ja tekemisen nihkeyteen.

Talouspäättäjät löysivät tehostamisen tarvetta työelämän lisäksi julkisesta hallinnosta ja sen tuottamista kalliista palveluista.

Foorumin viestejä olivat: että palkankorotuksiin ei ole varaa, työuria on pidennettävä, pienipalkkaisiakin töitä olisi tehtävä ja että julkiset palvelut ovat liian anteliaita.

Sen sijaan juuri sivulauseita suurempaa huomiota ei saanut yksi Suomen talouden raskaista rakennejarruista: asuntojen ja asumisen kalleus.

Asumisen kalleus imee etenkin pääkaupunkiseudulla nuorten perheiden voimista ja varoista niin suuren osan, että useimmilta jäävät kasvuyritykset perustamatta ja muutkin investoinnit tekemättä.

Samasta syystä yhä useammalta työtä kaipaavalta kansalaiselta jäävät muuttohaaveet muualta maasta pääkaupunkiseudun työmarkkinoille toteuttamatta.

Tätä esitelmää eikuultu Heurekassa

Helsingin yliopiston emeritus-professori Heikki A. Loikkanen ei ollut yksi Heureka-foorumin pääpuhujista, vaikka olisi pitänyt.

Talouspolitiikan ja talouden päättäjille olisi tehnyt hyvää kuulla Loikkasen esitelmä liian kalliin asumisen talouskasvua, tuottavuutta ja kansalaisten elintasoa rasittavista vaikutuksista.

Samoin päättäjät olisivat kipeästi tarvinneet Loikkasen tietoiskua, mitä asumisen tarpeettomalle kalleudelle pitäisi tehdä.

Talouden rakenneuudistuksia valmistelevat päättäjät voivat omatoimisesti paikata Heureka-foorumin jättämän aukon lukemalla laiskanläksynä professori Loikkasen keväällä laatiman tutkimusraportin asumisen kalleuden haitoista ja niiden hoitamisesta.

Yhdyskunta- ja kaupunkisuunnittelun johtaviin asiantuntijoihimme kuuluva Loikkanen laati tutkimusraporttinsa Valtion taloudelliselle tutkimuskeskukselle VATTille, jonka verkkosivuilta löytyvät sekä tiivistelmä että koko tutkimusraportti.

Tutkimuksessaan Loikkanen tarkastelee kriittisellä otteella kaupunkialueiden maankäyttöä ja sen vaikutuksia taloudelliseen tuottavuuteen sekä työ- ja asuntomarkkinoiden toimivuuteen.

Tutkimuksen jokseenkin yksiselitteinen johtopäätös on, että meikäläinen maa- ja  asuntopolitiikka on monilta osin epäonnistunutta ja syypää asumisen liian korkeisiin kustannuksiin etenkin pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa.

Liian väljiäkaupunkeja

Professori Loikkasen mukaan päättäjien murehtima talouden tehokkuuden ja tuottavuuden kehitys on kytköksissä asunto- ja työmarkkinoiden toimivuuteen. Ja tämä taas on suoraan sidoksissa kaupunkialueiden kasvuun ja maankäyttöön.

Talouskehityksen monipuoliset kytkökset ja suorat vaikutussuhteet kaupunkien maankäyttöön ovat Loikkasen mielestä jääneet aivan liian vähälle huomiolle. Niistä kuitenkin johtuu moni talouden rakenneongelma – ja niihin puuttumalla näitä ongelmia olisi mahdollista korjata.

Karkeasti Loikkasen tutkimuspäätelmiä pelkistäen Suomen talous kärsii tuntuvasta teho- ja tuottavuushukasta siksi, että kaupunkimme ovat aivan liian väljästi rakennettuja, aivan liian harvaan asuttuja – ja asuminen niissä aivan liian kallista.

Etenkin Helsingissä ja muissa pääkaupunkiseudun kaupungeissa on tutkimuksen perusteella aivan liian niukalti asuntoja ja siksi sieltä löytyvät liian harvat asunnot ovat kalliimpia kuin tehokkaammin rakennetuissa oloissa olisi asian laita.

Tiivis kaupunkirakenne on Loikkasen mukaan tehokkaampi kuin väljä kaupunkirakenne, ja tehottomuus taas tietää turhia kustannuksia ja tuottavuushävikkiä.

Loikkanen panee vastaväittäjille jauhot suuhun raskaalla todistusaineistolla: asuntojen hintakehityksellä ja -vertailuilla Helsingissä ja muualla Suomessa.

Liian vähän liiankalliita asuntoja

Asunnot ja asuminen ovat Helsingissä ja naapurikunnissa rutkasti kalliimpia kuin muualla Suomessa. Tämä ilmenee ilman Loikkasen tutkimustakin vaikkapa Tilastokeskuksen säännöllisesti julkaisemista tilastokatsauksista.

Helsingin seudun asunnot eivät kuitenkaan ole muuta maata kalliimpia siksi, että asuntojen myyjät sattuisivat jostakin syystä juuri pääkaupunkiseudulla olemaan ahneempia kuin muualla maassa.

Loikkasen tutkimuksen mukaan asuntojen ja asumisen kalleutta juuri pääkaupunkiseudulla selittää pääosin asuntojen niukkuus. Kysyntä on vuosien ajan kasvanut nopeammin ja tuntuvasti suuremmaksi kuin uusien asuntojen tuotanto.

Halukkaille ostajille ei ole tarjolla kuin hyvin niukalti uusia asuntoja, joten tarjonta on jäänyt pääosin vanhoja asuntoja myyvien varaan. Tästä on Loikkasen mukaan seurannut hintoja miltei automaatin tavoin ylöspäin hilaava ostajien kisa halutuista asunnoista.

Niukan tarjonnan hintavaikutuksia vahvistaa toinen tilastohavainto:

Helsingin seudun asuntohinnat ovat vuosien ajan nousseet railakkaasti yleistä hintakehitystä voimakkaammin, vaikka rakennuskustannukset ovat enimmäkseen seurailleet yleistä inflaatiovauhtia.

Hinnat karsivatmuuttohaluja

Asuntohintojen kipuaminen yhä korkeammalle pudottaa vaiheittain yhä useamman muuttohaluisen ostajaehdokkaan ulos Helsingin ja lähinaapureiden asuntomarkkinoilta.

Eikä vuokra-asuminen ole välttämättä omistusasumista edullisempi vaihtoehto korkeille asumiskustannuksille. Ilmeisesti sama professori Loikkasen osoittama asuntopula selittää, miksi juuri Helsingin neliövuokrat ovat vuosien ajan nousseet räjähdysmäisesti ja selvästi muun maan vuokria voimakkaammin.

Muuttoaikeet voivat jäädä toteuttamatta tai asuntojen kalleus voi pakottaa muuttajan ahtaaseen asumiseen tai ylipitkiin työmatkoihin tai molempiin. Moni muuttaja joutuu joka tapauksessa velkaantumaan raskaasti.

Samoin omaan asuntoon muuttava nuori aikuinen joutuu asuntojen kalleuden takia muuttamaan muualle kuin Helsinkiin tai naapurikuntiin – ja velkaantumaan raskaasti.

Tästä koituu haittaa muuttohaluisten lisäksi taloudelle, sillä sattumoisin juuri Helsinki on lähiseutuineen Suomen talouden moottori ja ylivoimaisesti suurin työpaikkakeskittymä.

Työvoiman liikkuvuus ja työn perässä muuttaminen ovat rakenneuudistuspuheiden vakiosisältöä, mutta yhteys asuntojen ja asumisen kalleuteen Suomen tärkeimmillä työmarkkinoilla jää usein puheiden sivulauseisiin tai niiden ulkopuolelle.

Helsingin hintahaittaheijastuu kauas

Professori Loikkasen mukaan pitkälti maa- ja kaavapolitiikan virheiden takia Helsingin seudulla on runsaasti asumiskäyttöön soveliasta aluetta jäänyt viime vuosikymmeninä rakentamatta, vaikka tarvetta rakentamiseen olisi ollut.

Tiiviin rakentamisen asemesta hujan hajan pitkin pääkaupunkiseutua ripoteltu rakentaminen on hajauttanut asumista ja työpaikkoja eri puolille pääkaupunkiseutua likimain miten sattuu – ja tehnyt alueesta kansainvälisten vertailujen esimerkin tehottomasta yhdyskuntarakenteesta.

Loikkasen mukaan liian väljä ja tehoton yhdyskuntarakenne yrittää jakaa kasvun eväitä joka suuntaan, vaikka sama hajauttaminen itsessään heikentää noita kasvun eväitä merkittävästi.

Tehottoman rakentamisen vaikutus asuntojen hintakehitykseen on Loikkasen tutkimuksen perusteella merkittävä ja yksinomaan haitallinen.

Kun rakentaminen ja asutus siirtyvät yhä kauemmas pääkeskukseen jäävistä työpaikoista eikä pääkeskukseen rakenneta riittävästi lisää asuntoja, tulee pääkeskukseen jäävistä "hyvistä" asunnoista yhä niukempia.

Loikkasen mukaan maa- ja kaavoituspolitiikan takia syntynyt niukkuus nostaa asuntojen hintaa ja asumisen kustannuksia tarpeettomasti. Tämä hintahaitta on suurin työpaikkojen pääkeskuksessa mutta heijastuu niin pitkälle kuin yhä kauemmas muuttavat työmatkalaiset joutuvat ja suostuvat muuttamaan.

Asuntovelkaaennätysmäärä

Professori Loikkanen keskittyy tutkimuksessaan maa- ja kaavoituspolitiikan virheiden välittömiin haittoihin ja muihin suoriin seurauksiin. Sen sijaan hän ei käsittele kalliin asumisen epäsuoria haittavaikutuksia.

Yksi merkittävimmistä asumisen ja asuntojen kalleuden epäsuorista haitoista on se, että Suomen kotitaloudet ovat nyt velkaisempia kuin milloinkaan aiemmin. Tämä ilmenee esimerkiksi Suomen Pankin julkaisemista tilastoista.

Luottotilastojen perusteella kotitalouksien asuntolainakanta näyttää kasvaneen yhä suuremmaksi likimain keskeytyksettä viime lamasta lähtien. Velkamäärän kasvua ei ole pysäyttänyt edes uusi taantuma eikä eurooppalainen velkakriisi.

Tavallaan euroalueen velkakriisi on osaltaan jopa ylläpitänyt meikäläistä velkaantumista ja asuntojen kallistumista, vaikka yhteys voi vaikuttaa kaukaa haetulta.

Näin on kuitenkin käynyt, sillä euroalueen keskuspankki on juuri velkakriisin takia pakottanut korkotason historiallisen matalaksi. Tämä on laskenut meikäläisten asuntolainojen korkoja, rohkaissut ostajien ostohaluja – ja ylläpitänyt tai jopa nostanut neliöhintoja.

Liian matala korkotaso osaltaan aiheutti asuntomarkkinoiden ylikuumenemisen hintakuplineen esimerkiksi Irlannissa ja Espanjassa ennen kriisiä. Nyt kansallisiin oloihin liian matala korkotaso ruokkii asuntokysyntää Suomessa.

Asuntojen kalleuskuin talousjarru

Suomen velkaisilla kotitalouksilla on yhteensä lähemmäs 90 miljardin euron asuntolainat. Tuo määrä on suurimmaksi osaksi vanhojen asuntojen ostamiseen otettua ja käytettyä velkaa.

Ja tuo määrä on suurempi kuin nykyistä edullisempien asuntojen oloissa olisi – ilman, että asunnot silti olisivat yhtään nykyistä kehnompia, ne kun olisivat joka tapauksessa samoja vanhoja asumuksia.

Asuntojen omistamiseen ja asumiseen sitoutuva oma ja lainattu pääoma rasittaa velkaisten kotitalouksien taloudellista liikkumavaraa.

Velkataakka vähentää kotitalouksien mahdollisuuksia esimerkiksi investoida yritystoimintaan. Tarpeettoman raskaat asumiskustannukset rajoittavat myös kotitalouksien kulutusmahdollisuuksia.

Eniten asuntojen ja asumisen kalleus rasittaa nuorten aikuisten sukupolvea, jonka tuotteliaimpien vuosien ponnistelut hupenevat nyt ylihintaisen asumisen maksamiseen eivätkä esimerkiksi Suomen talouden tulevaisuuden kohentamiseen.

Näin asuntojen ja asumisen kalleus rasittaa taloutta samaan aikaan suorin ja epäsuorin haittavaikutuksin. Asumisen kalleus on merkittävä talouden rakennehaitta – vaikka ei päässytkään Heurekan asialistalle.

Osion tuoreimmat

Luitko jo nämä?