Ensiasunnon ostaja, vältä vaaran paikat ja tutki ainakin nämä asiat ennen kauppoja - Oma raha - Ilta-Sanomat

Ensiasunnon ostaja, vältä vaaran paikat ja tutki ainakin nämä asiat ennen kauppoja

Kun ostat asuntoa, et osta vain asuntoa, vaan osakkeita yhtiöstä. Taloyhtiön asioihin kannattaa siis perehtyä ennen ostopäätöstä.

22.9. 7:18

Asuntokaupoilla kannattaa tutkia tarkkaan paitsi itse asunto, myös taloyhtiön tila. Ensiasunnon ostajille tilanne on uusi, eivätkä kaikki ostajat välttämättä tiedä, mitä kaikkea olisi hyvä selvittää.

Kiinteistöliiton päälakimiehen Jenni Huplin mukaan erityisesti isännöitsijäntodistus ja asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys pitäisi tutkia.

– Täytyy muistaa, että asunto-osaketta ostettaessa ei osteta vain seiniä, vaan osakkeita yhtiöstä. Pitää katselmoida, selvittää ja tiedostaa kokonaistilanne. Ei ihastuta pelkästään huoneistoon vaan koko yhtiöön.

1. Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistuksesta voi selvittää taloyhtiön tilannetta.

– Se kertoo kiinteistön tilasta laajemmin: mitä remontteja on tehty ja mistä on tehty päätöksiä.

Hyvä taloyhtiö on Huplin mukaan sellainen, jossa kiinteistönpito on suunnitelmallista ja joka täyttää velvoitteensa ennakoiden.

Taloyhtiön hallituksen pitäisi esittää kunnossapitoselvitys, josta selviävät merkittävät korjaustarpeet seuraavan viiden vuoden aikana. Ammattilaisen tekemä kuntoarvio on tärkeä apu, jotta kyse ei olisi pelkästä arviosta.

– On yhtiöitä, joista ei löydy kunnossapitotarveselvitystä, eikä kuntoarviota ole teetetty.

Asunnon ostajan kannattaa ottaa huomioon myös taloyhtiön koko. Jos kyse on pienestä eli muutaman huoneiston taloyhtiöstä, taloyhtiö ei välttämättä saa lainaa yhtiön remontteihin. Silloin pitää olla itsellä maksuvaraa.

Isännöitsijäntodistuksesta näkee myös, onko asunnon edellinen omistaja laiminlyönyt vastikkeita. Uusi omistaja on vastuussa omistusoikeuden siirtokuukauden ja sitä edeltävän viiden kuukauden vastikkeiden yhteismäärästä.

Pieni vastike saattaa olla joissain tapauksissa hälytysmerkki eikä suinkaan hyvä syy ostaa asuntoa.

– Kannattaa pysähtyä tosissaan miettimään, jos hoitovastike on pieni.

Huplin mukaan pieni hoitovastike ei ole hälyttävä, mikäli taloyhtiö omistaa huoneistoja tai liiketiloja, joista se saa vuokratuottoa. Tämä selviää isännöitsijäntodistuksesta.

Mutta mikäli selitystä pienelle vastikkeelle ei ole, voi olla kyse käytännössä siitä, että kiinteistön kuntoa ollaan ajamassa alas ja korjaustarpeet ovat kasvamassa liian suuriksi.

2. Yhtiöjärjestys

Huplin mukaan erityisesti yhtiöjärjestys jää asunnonostajilta usein tutkimatta. Siellä on kuitenkin olennaista tietoa esimerkiksi osakkeisiin liittyvistä oikeuksista ja velvollisuuksista kuten vastikeperusteista, jotka voivat olla poikkeuksellisia.

Yhtiöjärjestyksestä selviää, mikä on osakashallinnassa olevaa tilaa eli kuuluuko huoneistoon esimerkiksi autopaikka tai kellarikomero.

Vastikeperuste on voinut jäädä huomattavasti suuremmaksi kuin sen todellisuudessa pitäisi olla, jos esimerkiksi tilan käyttötarkoitusta on muutettu eli asunto on vaikkapa aiemmin ollut liiketilana.

Olennainen asia yhtiöjärjestyksessä on myös lunastuslauseke. Joillekin ensiasunnon ostajille saattaa tulla yllätyksenä, että asuntokauppojen jälkeen voi vielä menettää asuntonsa, jos taloyhtiö tai yhtiön osakas haluaakin lunastaa asunnon.

Vaikka siitä ei taloudellisia menetyksiä tule, siitä koituu kuitenkin vaivaa.

Yhtiöjärjestyksestä näkyy myös se, jos yhtiössä on kielletty esimerkiksi tupakointi tai lyhytaikainen majoitus- ja vuokraustoiminta.

3. Tontti ja kaavoitus

Jos kiinteistö sijaitsee vuokratontilla, asunnon ostajan kannattaa selvittää, miten paljon tontin vuokra-aikaa on jäljellä.

– Jos vuokrasopimuksen päättymishetki lähestyy, taloyhtiön on neuvoteltava uusi sopimus. Jos tontin vuokra on ollut matala, etenkin kasvukeskuksissa on se riski, että vuokra nousee moninkertaiseksi.

Mikäli taloyhtiön tontti on suuri, taloyhtiö voi luopua osasta vuokratontistaan ja näin pienentää vuokraa.

Kaavoituksen tilanne alueella kannattaa tarkistaa etenkin niiden, joille talon ympäristö ja alue ovat tärkeä ostoperuste. Maisema ympärillä voi muuttua, mikäli lähistölle on kaavoitettu lisä- tai täydennysrakentamista.

– Kannattaa tarkistaa, onko vireillä kaavamuutoksia ja onko niillä vaikutusta kohteeseen.

4. Tilinpäätös ja toimintakertomus

Taloyhtiön tilinpäätös ja toimintakertomus kannattaa silmäillä ainakin niin, että tarkistaa yhtiön tulot ja menot kokonaisuutena.

Niistä selviää esimerkiksi se, miten taloyhtiö on käyttänyt vastikkeita. Taloyhtiöllä on hyvä olla jonkin verran ylijäämää vastikkeista, jotta sillä on puskuria yllättäviin menoihin.

Korona-aikana taloyhtiöt ovat saaneet tilapäisesti lykätä yhtiökokouksia, minkä takia tuoreimpia tilinpäätöksiä ei ole välttämättä vielä hyväksytty.

Isännöitsijäntodistukseen tulisikin liittää paitsi edellinen vahvistettu tilinpäätös, myös hallituksen hyväksymä tilinpäätösaineisto ja kunnossapitotarveselvitys, vaikka nämä käsitellään yhtiökokouksessa myöhemmin.

Osion tuoreimmat

Luitko jo nämä?