Näillä alueilla asuntojen hinnoissa on suurin heilahdusvaara – katso postinumeroalueesi tilanne - Oma raha - Ilta-Sanomat

Näillä alueilla asuntojen hinnoissa on suurin heilahdusvaara – katso postinumeroalueesi tilanne

Lähtevätkö asuntojen hinnat syöksyyn? Millä alueilla todennäköisimmin? Taloussanomat kokosi hintatietoja postinumeroalueittain.

IS selvitti asuntojen hintojen kehytystä eri alueilla.­

9.5. 6:55

Asuntojen hinnat rojahtivat vuoden 2008 finanssikriisin mainingeissa hetkellisesti Suomen oloissa hyvinkin voimakkaasti. Koronapandemian odotetaan iskevän asuntomarkkinoille samaan tapaan.

Minne korona iskee pahimmin? Millä postinumeroalueilla on suurin heilahdusvaara? Voiko asuinalueiden laskua ennakoida finanssikriisin havaintojen pohjalta?

Taloussanomat selvitti osakeasuntojen hintakehitystä vuosina 2008–2009 Tilastokeskuksen avoimesta datasta postinumeroalueittain. Hinnat painuivat tuolloin paikallisesti jopa kymmeniä prosentteja. (Katso taulukko ja haku jutun lopusta.)

Hintaindeksit (katso kuva alempana) osoittavat nekin samaan laskusuuntaan, mutta muutokset eivät ole indeksoituna niin rajuja kuin heilunta neliöhinnoissa.

– Jos hallituksen elvytyssuunnitelmat ja [poikkeusolojen] exit-suunnitelma eivät toimi ja kriisi pitkittyy, on selvä, että hintojen laskua tulee, Kiinteistömaailman toimitusjohtaja Risto Kyhälä sanoo.

Seuraa näitä alueita

Heiluntaherkimpiä alueita ovat esimerkiksi pääkaupunkiseudun alueet, joilla rakennetaan nyt paljon. Isoista uudiskohteista sellaisia ovat vaikkapa Vantaan Kivistö, Espoon metrojatkeen alueet tai Tampereella raitiotien varren alueet.

– Ei ole mahdollista, että asunnot käyvät kaupaksi, jos muuttoliike on ainakin hetkellisesti pysähtynyt, Hypoteekkiyhdistyksen pääekonomisti Juhana Brotherus sanoo.

Myös Kyhälä näkee uudisalueilla laskupainetta.

– Tietyillä kasvukeskusten reuna-alueilla oleva uudistuotanto, jossa on lievää ylitarjontaa. Keskisuurten aluekeskusten reuna-alueilla tapahtuu suurimpia muutoksia. Vanhat omakotitalot maaseudulla.

Rovaniemi on Brotheruksen mukaan kiinnostava tapaus. Kaupungin asuntokauppa kuumeni matkailun ja Airbnb-toiminnan takia. Nyt matkailu on ottanut rajun koronaiskun, mikä heijastuu vääjäämättä Rovaniemeen.

Myös Espoossa miinusluvut olivat aikanaan selviä. Espoossa on paljon ostovoimaa, ja yrittäjä- ja omaisuustulojen vähentyminen voi painaa kauppahintoja laskuun vaurailla asuinalueilla.

Kyhälän mukaan postinumerolista osoittaa, kuinka suuria eroja on eri postinumeroalueiden kriisinkestävyydessä.

Tampereella Itä-Amuri-Tammerkoskella lasku oli viisi prosenttia, luoteeseen mentäessä samalla työssäkäyntialueella laskua oli 24 prosenttia.

Voiko ennustaa?

Finanssikriisi antaa osviittaa hintojen tulevasta alamäestä koronakurimuksen oloissa (katso käyrägrafiikka alla). Historialliset asuntokauppatilastot auttavat parhaiten lähitulevaisuuden ennustamisessa – tosin muuta työkalua ei olekaan.

Joillakin postinumeroalueilla romahdus oli aikanaan rajukin, jopa kymmeniä prosentteja.

Kauppamäärillä mitatut hinnat painuivat 15 postinumeroalueella jopa yli 30 prosenttia.

Indeksimuutoksina tarkasteltuna hinnat painuivat finanssikriisin aikaan 8–10 prosenttia, mikä sekin on ollut Suomen oloissa paljon. Lähes kaikilla Suomen postinumeroalueilla näkyi jonkinlainen notkahdus.

Asuntohintojen paikallinen ennustaminen on kuitenkin erittäin vaikeaa edellisen kriisin avulla, sillä asuinalueiden kysyntä, sosioekonominen pohja ja tarjontatilanne on ehtinyt muuttua finanssikriisin jälkeen merkittävästi.

Helsingin Mellunmäki laski aikanaan vain kaksi prosenttia. Nyt ylitarjontaa näyttää olevan vaikkapa kolmioissa ja jos kriisi iskee täysillä, laskuprosentti voi nousta kaksinumeroiseksi.

– Ja Oulaisten keskuksessa, joka silloin kärsi 38 prosenttia, ei käsitykseni mukaan ole mitään tällaista odotettavissa nyt, Kyhälä sanoo.

– Kasvukeskusten reunat ovat siis suurimmassa vaarassa, mutta ei sen perusteella miten niille finanssikriisissä kävi vaan mitä on tapahtunut sen jälkeen.

Koska lasku alkaa?

Asuntomarkkinoilla pelaa taantuma- tai kriisioloissa tietty mekanismi. Ensin laskevat kauppamäärät, sitten hinnat. Toipuminen tapahtuu myös samalla kaavalla.

Myyjä ymmärtää vasta viiveellä muuttuneita olosuhteita, ostajien ostovoimaa ja pidentyneitä myyntiaikoja ja tekee niistä johtopäätöksiä.

Jo maaliskuussa kiinteistönvälittäjät näkivät oireita kauppojen hyytymisestä.

– Huhti-toukokuun kauppamäärät ovat varmaankin kaikkein syvimmällä miinuksella, jos ajatellaan että kriisi olisi asteittain helpottumassa, mitä se ei välttämättä ole, Brotherus ennustaa.

– Hinnoissa näkisimme selvimmin muutoksia kesäkuun hinnoissa, ja hintojen lasku jatkuisi syksyyn asti.

Tilastokeskuksen toukokuun lopussa julkaisemaa hintatilastoa odotetaan erityisellä jännityksellä, sillä huhtikuun tilasto osoittaa ensimmäistä kertaa, murjooko korona asuntomarkkinaa.

Pahimpaan aikaan finanssikriisiä kauppamäärät laskivat 45 prosenttia sitä edeltäneestä tasolta.

Vastaväite hinnanlaskulle

Kiinteistömaailman Kyhälä haastaa ekonomistien viestiä tulevasta hintojen laskusta. Kyhälän mukaan erityinen piirre markkinoilla on nyt ennätyksellinen määrä ostajia suhteessa myytävään. Vastaavaa tilannetta ei ole nähty aikoihin, ja ostajat ovat ihmeissään.

– Tarjonta on supistunut. Tarjonnan pitäisi kasvaa, että hinnat laskevat. Tällaista ilmiötä ei ole tällä hetkellä markkinoilla, ja siksi hinnat eivät jousta.

Kyhälä huomauttaa, että epävarmuus tulevasta vaikuttaa siten, että keväällä tavallisesti asuntoja myyvä porukka jarruttelee. Myyntiaikojen venyminen johtuu siitä, että näyttöjä on vaikea järjestää.

Kauanko alamäki kestää?

Lohtuna on yhteinen piirre kaikille alueellisille romahduksille: edellinen notkahdus meni suhteellisen nopeasti ohi.

Helsinki–Turku–Tampere-kasvukolmio kulkee kriiseissä hyvin samaa tahtia, mutta pk-seutu toipui ripeimmin. Pääkaupunkiseutua suojaa ylipäätään monipuolinen elinkeinorakenne.

Kauppamäärissä piikki oli Brotheruksen mukaan raju kriisin keskellä syksyllä 2008. Myös toipuminen oli nopeaa, mutta vasta pitemmän ajan päästä samalle tasolle kuin ennen kriisiä. Hinnat tulivat alas tammi–maaliskuuhun asti, mutta kääntyivät keväällä jo nousuun.

Isoin ero kriiseissä?

Brotherus huomauttaa, että finanssikriisin yksi ominaisuus vaikutti erityisesti asuntomarkkinoihin. Finanssikriisi kiristi nimenomaan asuntoluottoja myöntävien pankkien lainahanoja, mikä hyydytti asuntokauppaa.

Koronakriisissä samaa ilmiötä ei näy, mutta pahaksi koronan tekee asuntokaupalle se, että ihmiset eivät käy yleisasuntonäytöillä eivätkä myyjät, varsinkaan ikääntyneemmät, halua ostajia pyörimään kotiinsa.

– Voisi ajatella, että erot kumoavat toisiaan, mutta sehän selviää vasta myöhemmin.

Jos grafiikka ei näy, katso se tästä.

Osion tuoreimmat

Luitko jo nämä?