Remontti pitäisi tehdä, mutta pankki panee lainahanat kiinni – mikä avuksi? - Oma raha - Ilta-Sanomat

Pankki tyrmäsi lainan, koska kerrostalossa oli liikaa sijoittajaosakkaita – isännöitsijän selvitys paljasti kuitenkin yllätyksen

Monet pankit ovat kieltäytyneet myöntämästä taloyhtiölainaa yhtiöille, joissa on paljon sijoittajaosakkaita. Isännöitsijä Perttu Tuhkasen mukaan sijoittajaosakkaat eivät silti välttämättä ole päällimmäisin ongelma. Ongelmat johtuvat myös siitä, että taloyhtiöiden arvo on kirjanpidollisesti pudotettu liian alas, Tuhkanen sanoo.

Isännöintiverkon isännöitsijän Perttu Tuhkasen mukaan taloyhtiöiden ongelmat lainansaannissa johtuvat osittain siitä, etteivät isännöitsijät ja hallitukset kiinnitä riittävästi huomioita taloyhtiöiden tilinpäätösten sisältöön. Taustalla oleva rakennus ei liity juttuun. Yhtiö on Tuhkasen isännöimä kohde, jolla laina-asiat ovat kunnossa.­

21.2.2020 15:45

Julkisivu kaipaa rappausta ja putketkin pitäisi uusia. Remontteja ei kuitenkaan saada alulle, koska taloyhtiön tilipankki kieltäytyy rahoittamasta hankkeita.

Syy voi olla siinä, että talon vakuusarvo on alhainen, tai sitten pankin näkökulmasta yhtiössä liikaa sijoittajaosakkaita. Alle viiden huoneiston taloyhtiöiden rahoittamisesta pankit saattavat perääntyä oikopäätä.

Taloyhtiöt ovatkin ajautuneet pattitilanteisiin pankkien kanssa ympäri Suomea. Isännöintiliitto kertoi alkuviikosta, että ongelmat korjauslainojen saamisessa ovat levinneet muuttotappioalueilta isoihin kaupunkeihin, jopa Helsinkiin.

Isännöintiverkon isännöitsijän Perttu Tuhkasen isännöimiin kohteisiin kuuluu muun muassa kerrostaloyhtiö Kirkkonummella. Taloussanomat mainitsi taloyhtiön aiemmassa jutussaan, jossa kerrottiin, ettei yhtiö ei ollut aluksi saanut pankilta korjauslainaa sijoittajaosakkaiden suuren määrän takia. Sittemmin rahoitus järjestyi kahden eri rahoitussopimuksen avulla.

Tuhkanen kertoo ratkaisseensa tilanteen perusteellisella selvitystyöllä.

– Pankki oli katsonut, että osakerekisterin perusteella 52 prosenttia taloyhtiöstä olisi ulkopuolella asuvien sijoittajien hallussa. Ryhdyn sitten käymään huoneistoja miltei yksitellen läpi, ja selvisi, ettei niistä likimainkaan kaikki olleet sijoitusasuntoja.

Tuhkasen mukaan kaksi asuntoa oli yhdistetty toisiinsa ja niitä asutti siten sama henkilö. Yhden asunnon kohdalla omistajan osoite oli merkitty Puolaan, mutta tosiasiassa omistaja oli lähtenyt Puolaan työkeikalle ja asui siellä vain väliaikaisesti. Kaksi huoneistoa puolestaan oli otettu taloyhtiön haltuun, ja taloyhtiö sai niistä säännöllistä vuokratuloa.

– Onnistuin sitten osoittamaan pankille, että taloyhtiö pystyy maksamaan lainansa ongelmitta, Tuhkanen kertoo.

– Lopulta pankki myönsi korjauslainan kymmenelle vuodelle. Nyt näyttää siltä, että taloyhtiö suoriutuu siitä neljässä vuodessa.

Tuhkasen mukaan isännöitsijän valttikortteja ovat perusteellisesti laadittu tilinpäätös ja kattava toimintakertomus, kun hän valmistautuu neuvottelemaan pankin kanssa lainasta, jolla taloyhtiön remontti rahoitetaan.

– Yrityksissäkin on tapana kertoa luotonantajille, mitä rahalla on tehty. Näin myös taloyhtiöissä kannattaisi tehdä, eikä olla ainoastaan silloin yhteydessä pankkiin, kun lähdetään kerjäämään rahaa.

Tuhkasen mielestä rahoitusvaikeudet ovat osin taloyhtiöiden omaa syytä. Hän kertoo myrkyllisestä yhtälöstä, johon yleensä kuuluu isännöitsijä ja hallitus, jotka eivät ymmärrä täysin tilinpäätöksen sisältöä.

– Oma näkemykseni lainaongelmista on se, että nämä paljon puhutut sijoittajaosakkaat eivät välttämättä ole päällimmäisin ongelma. Ongelmat johtuvat myös siitä, että taloyhtiöiden arvo on kirjanpidollisesti pudotettu liian alas, Tuhkanen sanoo.

– Tämä taas johtuu yleensä ymmärtämättömästä isännöitsijästä, ymmärtämättömästä hallituksesta ja laiskasta kirjanpitäjästä.

Tuhkanen katsoo, että kirjanpitäjät ovat vuosien ajan voineet pudottaa taloyhtiöiden arvoa ilman, että isännöitsijät ja taloyhtiöiden hallitukset ovat puuttuneet asiaan.

Isännöitsijöiden ja hallitusten synti on hänen mukaansa ollut siinä, ettei kumpaakaan ole liioin kiinnostanut, mitä kirjanpitäjät ovat tilinpäätöksiin kirjanneet.

– Näin taloyhtiömaailmassa on toimittu viimeiset 20 vuotta. Nyt ruvetaan sitten niittämään sitä satoa, mikä tästä on seurannut, Tuhkanen sanoo.

Tuhkanen kertoo törmänneensä joukkoon taloyhtiöitä, joissa rakennuksen kirjanpidollinen arvo on ollut murto-osa siitä, mitä arvon todellisuudessa olisi pitänyt olla.

– Hyvin usein taustalla on ollut sellainen hallitus, joka on välttänyt aikanaan kaikennäköisten isohkojen korjausten toteuttamista. Siellä on ajateltu, että jätetään tekemättä ja säästetään.

Taloyhtiöt kohtaavat nykyisin suurissakin kaupungeissa ongelmia, kun ne yrittävät saada taloyhtiölainaa korjaushanketta varten.­

Taloyhtiön tarkoitus ei ole tehdä voittoa, vaan ainoastaan tuottaa vaan asumispalvelua osakkailleen. Kirjanpitäjä pyrkiikin sisällyttämään taloyhtiön tilinpäätökseen tarvittaessa poistoja, jottei yhtiölle kertyisi verotettavaa voittoa.

Taloyhtiön kannalta ei siis ole erityisen järkevää, jos rahaa vain säästetään taloyhtiön pankkitilille vuodesta toiseen.

– Isännöitsijöiden ja kirjanpitäjien tulisi olla aktiivisia, että taloyhtiössä tehdään joka vuosi jotakin sellaista, joka voidaan aktivoida yhtiön taseeseen, Tuhkanen sanoo.

– Jos mitään ei tehdä, ja tilikausi jää voitolliseksi, päädytään vain alentamaan sitä rakennuksen arvoa.

Tuhkanen kertoo olleensa useita kertoja ”nutturat vastakkain” kirjanpitäjän kanssa, kun hän on vaatinut poistojen muuttamista asuintalovarauksiksi.

– Siten se raha oikeasti säästyy ilman, että talon arvo laskee.

”Isännöitsijän on esitettävä ratkaisuehdotuksia”

– Neuvottelutaidot peliin, Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva sanoo.

– Aiemmin taloyhtiöiden lainoitusta saatettiin pitää itsestäänselvyytenä niin isännöitsijöiden ja taloyhtiöiden hallitusten kuin pankkien näkökulmasta. Nyt ei näin enää ole, ja uudessa tilanteessa isännöitsijöiden on osattava neuvotella. Jos ei pankki tarjoa ratkaisuja, isännöitsijän on esitettävä ratkaisuehdotuksia.

Koro-Kanerva kehottaa pyytämään tarjouksia myös muistakin kuin taloyhtiön omasta tilipankista.

– Isännöintiliiton isännöitsijöille tekemässä kyselyssä monista vastauksista kuulsi läpi, että pienemmistä pankeista olikin saatu lainaa sellaiseen hankkeeseen, jota suuremmat olivat kieltäytyneet rahoittamasta.

Viimekätinen vaihtoehto – jos rahahanat tuntuvat kerrassaan olevan tukossa – on se, että osakkaat nostavat henkilökohtaiset lainat, joilla taloyhtiön remontit rahoitetaan.

– Tähänkin vaihtoehtoon on ruvettu turvautumaan, mutta siinä on omat haasteensa. Kaikki osakkaat eivät välttämättä saa lainaa, Koro-Kanerva sanoo.

Jos pankki ei myönnä kaikille osakkaille lainaa, isännöitsijät voivat neuvotella pankin kanssa ratkaisun, jossa osa remontista rahoitetaan henkilökohtaisilla lainoilla ja loput taloyhtiölainalla.

Tämän kaltaisiin ratkaisuihin on toisinaan päädytty juuri viiden tai alle viiden huoneiston rivitaloyhtiöissä, joille pankit harvemmin myöntävät suoraan korjauslainaa.

Ne taloyhtiöt puolestaan, joissa korjaustarve ei ole akuutti, voivat olla kaukaa viisaita. Remonttia on mahdollista lähteä alustamaan esimerkiksi keräämällä osakkailta pääomavastikkeita. Korjauslainan saaminen pankilta voi helpottua, jos taloyhtiö kykenee kustantamaan osan remontista omasta takaa.

Koro-Kanerva peräänkuuluttaakin suunnitelmallisuutta.

Artikkeliin liittyviä aiheita

Osion tuoreimmat

Luitko jo nämä?