Yli 10 asuntoa Lahdesta omistava Markus kertoo suoraan hintojen laskusta: moni eläkevuosille rahaa odottava pettyy pahasti - Oma raha - Ilta-Sanomat

Yli 10 asuntoa Lahdesta omistava Markus kertoo suoraan hintojen laskusta: moni eläkevuosille rahaa odottava pettyy pahasti

”Kaupungin reuna-alueilla on asuntokantaa, jota ei osta kukaan”

Asuntoihin sijoittava Markus Grahn pitää tärkeänä, että vuokra-asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla.

10.2.2020 10:34

Asuntosijoittajien kulta-ajat maakuntien suurissa kaupungeissa saattavat olla takanapäin. Uusia sijoittajia ei markkinoille tule ja moni muutama vuosi sitten markkinoille tullut on luopunut tai luopumassa asunnoistaan.

Lahtelainen Markus Grahn vahvistaa Taloussanomissa kerrotun vanhojen asuntojen hintakehityksen kotikaupunkinsa osalta. Hänestä tuli asuntosijoittaja sattumalta 14 vuotta sitten ja hän on vuosien saatossa ostanut sijoitussalkkuunsa runsaat kymmenen asuntoa kotikaupungistaan. Hän on sijoittanut aina vanhoihin asuntoihin.

– Kahteen vuoteen en ole itselleni ostanut yhtään asuntoa. Olen jättänyt noin 90 tarjousta, mutta hinnat ovat edelleen liian korkeat, koska vuokrat ovat samaan aikaan pudonneet.

– Edessä ovat synkät ajat, jos meno jatkuu samanlaisena, Grahn toteaa.

Grahnin mukaan viime päivien asuntohintakeskusteluun osallistuneet Hypon pääekonomisti Juha Brotherus ja Vuokraturvan Timo Metsola eivät ole väärässä, kun puhuvat Helsingin, Tampereen ja Turun hintakehityksestä. Mainitut alueet tulee Grahnin mielestä kuitenkin erottaa muusta Suomesta.

– Metsola ja Brotherus vetävät mutkia liian suoriksi, mutta viesti on kuitenkin selkeä ja isoja muutoksia on edessä. Tosiasia on, että pienillä paikkakunnilla, joissa ei ole peruspalveluja, varallisuuden uusjako on käynnissä.

Asiasta on huolestuttu hallituksessakin. Maakuntien puolta perinteisesti pitävän keskustan puheenjohtaja Katri Kulmuni kertoi asettavansa selvitysryhmän tutkimaan, mitä asuntojen hintojen laajalle laskulle voisi tehdä. Kulmuni on myös valtiovarainministeri.

Näin paljon sijoittaja on saanut tuottoa

Asuntosijoittaja Grahn näkee Lahdessa paljon myönteistä, kuten Euroopan ympäristökaupungiksi nimeämisen ja Lappeenrannan-Lahden teknillisen yliopiston. Hän pitää selviönä, että nuoret asunnon hankkijat kiinnittävät entistä enemmän huomiota ekologisuuteen asuntoa valitessaan.

Alkuvuosina Markuksen sijoitukset eivät olleet kovin johdonmukaisia, kunnes huomasi, että asunnoilla voisi kerätä varallisuutta eläkevuosia varten.

– Viiden vuoden ajan olen toiminut hyvin määrätietoisesti. Olen tehnyt tietoisen valinnan ja sijoitan vain kotikaupungin asuntoihin.

Grahn tekee toisin, kuin julkisuudessa paistattelevat muutaman asunnon sijoittajat, jotka ostavat huoneistonsa eri puolilta valtakuntaa sijoittamalla opintolainansa ja sitten elvistelevät miten helppoa sijoittaminen on.

– Kannattavuus paranee, kun asunnot ovat lähellä. Teen kaiken minkä voin itse. Jos sen työmäärän antaisi vieraalle, niin se olisi pois tuloksesta.

Markus hoitaa kirjanpidon, laatii rakennepiirustukset remontteja varten, valvoo työt, toimii taloyhtiöiden hallituksissa ja on kaikessa mahdollisessa itse mukana. Hänen sijoitustensa tuottoprosentti on kuusi. Jos saman rahan sijoittaisi Lahden keskustan uusiin asuntoihin, olisi tuottoprosentti vain noin kolme.

Markus Grahn kehuu Lahden 60- ja 70-lukujen rakennuskantaa.

Pahin voi olla vasta edessä

Kun asuntojen hinnat alkoivat viitisen vuotta sitten tulla alaspäin, joutui Markus miettimään, luopuuko asunnoista vai alkaako tehostaa omaa vuokraustoimintaa erottuakseen muista vuokranantajista.

– Kehitin oman konseptin vuokra-asumisen ympärille, sekä elämänkaariasumisen mallin ja hankin lisää asuntoja. Omistan yksiöitä, kaksioita ja isompia asuntoja. Vuokralaisiini olen pitänyt aina hyvät yhteydet, haluan palvella heitä hyvin ja tunnen heidät kaikki henkilökohtaisesti.

– Olen pystynyt tarjoamaan asunnon vuokralla asuvan perheen aikuistuvalle lapselle. Nyt on menossa tilanne, jossa ikääntyvät vanhemmat etsivät pienempää asuntoa ja samaan aikaan heidän jälkeläiselleen on tulossa perheenlisäystä. Vanhemmat ja heidän lapsensa perhe vaihtavat vuokra-asuntoja keskenään.

Lahden asuntomarkkinat ovat olleet kovassa muutoksessa, kun lyhyessä ajassa tuli muun muassa 200 uutta yksiötä keskustaan ja vuokrataso putosi. Grahn ennustaa, että sijoittajan näkökulmasta pahin voi olla vasta edessä.

Lahden sijainti on hänen mielestään hyvä, mutta kaupunki ei ole saanut vielä kaikkea hyötyä siitä irti.

– Lahti on ensimmäinen suurista kaupungeista, joissa vuokrat ovat tulleet alas. Näkymä oli ennustettavissa jo viisi vuotta sitten. Saman alamäen joutuu kokemaan moni muu kaupunki melko pian.

Asiantuntijat arvioivat aiemmin Taloussanomille, että vanhojen omistusasuntojen hinnat saattavat nousta enää vain pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Tampereella. Ulkopuolelle jäävät muun muassa monet yliopistokaupungit kuten Joensuu ja Oulu sekä työvoimapulasta kärsivät Vaasa ja Kokkola.

– Lahti voi nousta, jos päättäjät osaavat markkinoinnin. Helsingissä lapsiperheillä on paljon ongelmia, kiirettä ja vähän aikaa. Muutto Lahteen merkitsisi elämänlaatua, aikaa ja pienempiä menoja, koska asuminen on huomattavasti edullisempaa, Grahn arvioi.

– Suorastaan ihmettelen, miten kauan helsinkiläisten rahat riittävät.

Muutoksia on jo näkyvissä ja Lahteen on tullut uusia ammattiryhmiä.

– Lahden Kariston omakotialueelle on muuttanut pääkaupunkiseudulta muun muassa useita Finnairin työntekijöitä perheineen, Grahn tietää kertoa.

Sijoittaja: Lahdesta voisi tulla pelastusrengas taantumassa

Lahden kohtalonkysymys voi olla myös suuri markkinahäiriö, joka johtaa taas kerran lamaan ja työttömyyteen.

– Jos toinen puolisoista menettää työpaikkansa ja perheellä on asunto Helsingissä, niin köyhyys loppuu, kun myy asuntonsa ja hankkii isomman pienemmällä rahalla Lahdesta. Työssä käyvä puoliso pääsee junalla Helsinkiin 50 minuutissa.

– Lahti voisi olla pelastusrenkaana. Täällä on moni asia hyvin, Grahn muistuttaa.

Asuntosijoittaja näkee vielä kolmannenkin mahdollisuuden, joka voisi kääntää suunnan.

– Lahti on hankkinut tonttimaita yrityksille, mutta se suuri työllistäjä vielä puuttuu. Täällä työvoima on halvempaa ja asunnot ja asumisen ympärillä tarvittavat palvelut ovat valmiina.

Tällaisia asuntoja Grahn hankkii

Grahn kouluttautui alun perin aivan muuhun ammattiin, eikä hänestä koskaan pitänyt tulla asuntosijoittajaa. Vaikka sijoittajan ajat ovat nyt haastavat, hän ei aio toistaiseksi ryhtyä keventämään salkkuaan.

– Ostaisin lisää asuntoja Lahdesta, mutta se ei ole nykyisillä hinnoilla verrattuna vuokratasoon kannattavaa. Monet sijoittajat maksavat ylihintaa remontti-ikään tulleiden taloyhtiöiden asunnoista ja tekevät varmasti tappiota.

Kaupunkinäkymää Lahdesta.

Grahnin asuntosalkussa ei ole yhtään uutta asuntoa. Hänen asuntonsa ovat 60–70-lukujen taloyhtiöissä, joissa on tehty kaikki suuret remontit eikä seuraavaa talotekniikkaremonttiakaan ole näköpiirissä.

Asuntojen sijainti on myös tärkeä. Grahn painottaa palvelujen läheisyyttä ja hyviä liikenneyhteyksiä.

– Keskustaan pitäisi päästä varttitunnissa jalkaisin, hän toteaa.

Yhtiöt, jotka ovat siirtäneet remonttejaan vuosikymmenestä toiseen eivät häntä kiinnosta.

Myös Lahdesta löytyy kerrostaloja, joita ei huonon kunnon vuoksi kannata edes korjata, kun katto-, julkisivu- ja LVI-remontit on jätetty tekemättä.

– Ne yhtiöt eivät saa enää pankeista lainaa ja lopputuloksena on kylmäksi jäävä taloyhtiö. Näitä tarinoita Lahdessakin kuulee enemmän ja enemmän.

Väkiluvun ennustetaan Lahdessa lähtevän laskuun. Se tietää lisää kipuilua asuntobisneksessä. Asuntohuumassa muutama vuosi sitten tulleet sijoittajat ovat tyhjentäneet salkkujaan, mutta piensijoittajat, yhden-kahden asunnon omistajat, eivät ole vielä tilanteeseen reagoineet. Jos asunnot on hankittu lainarahalla, saattaa edessä olla myynti.

– Asuntojen hinnat tulevat laskemaan, vaikka asuntokantaa puretaankin, sillä sijoittajilta tulee asuntoja myyntiin pudonneiden tuottojen vuoksi. Kaupungin reuna-alueilla on asuntokantaa, jota ei osta kukaan.

– Lähiöiden isoista asunnoista moni ikääntyvä pariskunta odottaa eläkevuosinaan hyvää rahapottia, mutta totuus on, ettei niille löydy ostajia ja pettymyksestä tulee suuri, Grahn ennustaa.

Osion tuoreimmat

Luitko jo nämä?