Tutkimus: Tonttien ja uusien asuntojen hinnat ruokkivat toisiaan – tiedätkö sinä mistä maksat?

Julkaistu:

Yhteyden vaikutukset näkyvät mahdollisina hintojen nousuina vasta viiveellä.
Tonttien ja uusien asuntojen hinnat ovat nousseet tällä vuosituhannella. Asunnonostajan on hyvä tiedostaa, että nousevilla käyrillä on yhteys. Se miten vahva yhteys on, riippuu asuntotyypistä ja paikallisesta tontti- ja asuntomarkkinasta, linjaa Anni Vuolle-Apiala tuoreessa diplomityössään.

– Tulosten mukaan yhteys on olemassa. Se on molemminpuolinen. Yhteyden vaikutukset näkyvät mahdollisina asuntojen tai tonttien hintojen nousuina vasta viiveellä.

Vuolle Apiala korostaa, että hintojen yhteys on pääasiassa vaikuttava tekijä suuremmassa markkinatasossa. Siksi se ei välttämättä ole tulkittavissa yksittäisen asunnon tai sen ostajan kannalta.

Asuntojen ja tonttihintojen välinen yhteys on kuitenkin hänestä tärkeä ymmärtää. Se auttaa käsittämään, mikä vaikuttaa asuntojen hintoihin.

– Uusien asuntojen hinnat muodostuvat muistakin tekijöistä kuin rakentamisen kustannuksista. Niiden kasvun lisäksi myös esimerkiksi kaupunkien maapoliittisilla päätöksillä on vaikutuksia asuintonttien tarjontaan.

Tutkimuksessa tarkasteltiin tonttien ja asuntojen hintoja vuodesta 2000 vuoteen 2018. Vuolle-Apiala tutki kerrostaloasuntojen ja -tonttien hintoja Kirkkonummella, Nurmijärvellä, Porvoossa ja Espoossa. Espoosta hän otti mukaan myös rivi- ja paritalot ja niiden tontit.

Muista kunnista ei tutkittu pientaloja, koska työn rajaus keskittyi pääosin kerrostaloihin.


Normaali kehityskulku on, että väestön kasvu luo kysyntää kerrostaloasunnoille ja sitä kautta tonttimaalle. Maan hinta nousee. Vuolle-Apiala havaitsi, että se taas nostaa osaltaan myös asuntojen hintoja. Tämä pätee myös toisinpäin, jos väestön määrä jostain syystä romahtaisi.

– Jotkin kunnat ennakoivat väestön kasvua niin, että uusia asuinalueita kaavoitetaan kerrostaloasumiselle jo osittain ennen kysynnän piikkiä.

Rivi- ja paritalojen hintojen ja tonttihintojen vaikutusmekanismi on osittain erilainen. Asuntojen hintoihin vaikuttaa rakennuskustannusindeksi, työttömyysaste ja asuntolainojen korkotaso. Kun asumiselle on kysyntää, asuntojen hinnat nostavat tonttien hintoja viiveellä.

– Pienrakentamisessa rakennuttaja on usein pienempi rakennusyhtiö tai jopa yksityishenkilö. Ostaako hän valmiiksi kaavoitetun tontin vai aletaanko sitä vasta kaavoittaa?

– Maan tarve on ihan erilainen, jos uuden asuinalueen kaavoitus valmistuu vasta kymmenen vuoden kuluttua.

Vuolle-Apiala korostaa, että pientaloissa yhteyttä on myös toiseen suuntaan eli tonttien hinnat vaikuttavat asuntojen hintoihin. Yhteys ei kuitenkaan ollut niin voimakas.


Vuolle-Apialan diplomityö The connection between the development of land prices and new housing prices hyväksyttiin Aalto-yliopistossa 21.10. Hän valmistui Real Estate Economics -koulutusohjelmasta diplomi-insinööriksi. Vuolle-Apiala työskentelee rakennusyritys YIT:llä projekti-insinöörinä.

Hän käytti diplomityössään ekonometristä testausta, jolla tutkitaan taloustieteissä syy- ja seuraussuhteita. Testiaineistoina käytettiin todellista hintojen kehittymistä kuvaavia puolivuosittaisia aikasarjoja.

Hinnat nousseet pitkään

Tutkimuksen mukaan sekä tonttihinnat että uusien asuntojen hinnat ovat pääasiassa nousseet tutkittujen 19 vuoden aikana. Tänä aikana asuntojen hinnat ovat nousseet tonttihintoja enemmän, samalla kun tonttien hinnat ovat heilahdelleet uusien asuntojen hintoja enemmän.

– Jos esimerkiksi asuntojen hinnat kääntyisivät kysynnän puutteen takia laskuun, se varmaankin näkyisi tonttienkin hinnoissa, Vuolle-Apiala kertoo.

Molempien hintojen kehitykselle on yhteistä se, että nousu on suhteessa suurinta lähellä keskustaa.

Tutkimuksen mukaan tärkeimpiä tonttien ja uusien asuntojen kysyntään ja tarjontaan vaikuttavia tekijöitä ovat sijainti, asuntomarkkinoiden ja talouden suhdannetilanne, kotitalouksien tulotaso, väestön määrä, rakennuskustannusten taso, asuntolainojen korkotaso ja työllisyystilanne.


Espoo, Kirkkonummi, Nurmijärvi ja Porvoo valikoituivat Vuolle-Apialan tutkimuskunniksi, koska ne ovat Uudellamaalla ja ympäryskunnista oli verrattain vähän aiempaa tutkimustietoa saatavilla.

Suurin osa asuinrakentamisen kustannuksia koskevaa tutkimusta tehdään pääkaupunkiseudulla ja muissa suurissa Suomen kunnissa.

– Kansainvälisesti on saatavilla paljon tonttihintoihin liittyvää tutkimusta, mutta Suomessa se on harvassa. Ehkä datamäärät täällä ovat sen verran pieniä, että niistä on vaikea tehdä tieteellisesti paikkansapitäviä johtopäätöksiä.

Lue lisää: Kuvat paljastavat karun totuuden: asuntojen hinnat repesivät jopa kaupunkien sisällä – asiantuntija yllättyi tilanteesta

Näin tutkimus tehtiin

  • Anni Vuolle-Apiala käytti diplomityössään ekonometristä testausta, jolla tutkitaan taloustieteissä syy- ja seuraussuhteita.
  • Testiaineistoina käytettiin todellista hintojen kehittymistä kuvaavia puolivuosittaisia aikasarjoja.
  • Hintatietoja etsittiin Tilastokeskuksesta, Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton hintaseurantapalvelu.fi:stä, Maanmittauslaitokselta ja Suomen Pankista.

Kommentit

    Näytä lisää
    Kommentointi on päättynyt
    Näitä luetaan!
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Kommentti: PAU paljasti nyt todelliset korttinsa – meneillään on Suomen kallein järjestösota

    2. 2

      PAU sanoi ei sovintoesitykselle – lakot jatkuvat

    3. 3

      IMF: Suomen talous ei ole tasapainossa vuonna 2023

    4. 4

      Timo Salmisen talon kuluihin uppoaa 2 000 euroa vuodessa – Lintilä harkitsisi kiinteistöveron poistamista autiotaloilta

    5. 5

      Osapuolet vastasivat työriidan sovintoesitykseen – PAU hylkäsi

    6. 6

      Totuus ruokalähetin ”4 000 eurosta kuussa” alkaa valjeta: Kaikki tämä pitää maksaa itse – ja moniko oikeasti pystyy tekemään tällaisen tuntimäärän?

    7. 7

      ”Ei ole kestävää perustetta myydä kaupungin omaisuutta alehintaan hyväosaisille” – ekonomisti pitää hitas-järjestelmää luokattomana

    8. 8

      Kylie Jenner myy enemmistön Kylie Cosmetics -yrityksestään kosmetiikkayhtiö Cotylle – kauppahinta 600 miljoonaa dollaria

    9. 9

      OP: Riski Suomen talouden jyrkästä jarrutuksesta pieneni

    10. 10

      Yksi kuva kertoo: Näin kävi diesel- ja bensa-autojen hinnoille Suomessa – kannattaako dieseliä enää ostaa?

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Totuus ruokalähetin ”4 000 eurosta kuussa” alkaa valjeta: Kaikki tämä pitää maksaa itse – ja moniko oikeasti pystyy tekemään tällaisen tuntimäärän?

    2. 2

      Osapuolet vastasivat työriidan sovintoesitykseen – PAU hylkäsi

    3. 3

      PAU sanoi ei sovintoesitykselle – lakot jatkuvat

    4. 4

      Valtakunnansovittelija: Postin lakkoon sovintoesitys myöhemmin illalla

    5. 5

      Yksi kuva kertoo: Näin kävi diesel- ja bensa-autojen hinnoille Suomessa – kannattaako dieseliä enää ostaa?

    6. 6

      Timo Salmisen talon kuluihin uppoaa 2 000 euroa vuodessa – Lintilä harkitsisi kiinteistöveron poistamista autiotaloilta

    7. 7

      Kommentti: PAU paljasti nyt todelliset korttinsa – meneillään on Suomen kallein järjestösota

    8. 8

      Myös Pam liittyy postilaisten tukilakkorintamaan

    9. 9

      Postin neuvottelut jatkuvat, isot kysymykset vielä auki

    10. 10

      ”Ei ole kestävää perustetta myydä kaupungin omaisuutta alehintaan hyväosaisille” – ekonomisti pitää hitas-järjestelmää luokattomana

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Annin perheen uuden kodin seinästä löytyi outo läikkä – sitten kylmiön takaa paljastui jotain painajaismaista

    2. 2

      Yksi kuva kertoo: Näin kävi diesel- ja bensa-autojen hinnoille Suomessa – kannattaako dieseliä enää ostaa?

    3. 3

      Toivo Sukari tuli avaamaan kohutun Ideaparkin – avajaishetkellä asiakkaita vain kourallinen

    4. 4

      Työriitaan ei ratkaisua: Postilakko jatkuu, tukilakot käyntiin – näin ne alkavat näkyä

    5. 5

      Lämpöpumppufirmat paljastavat – tässä ovat 10 suurinta potutuksen aihetta

    6. 6

      Totuus ruokalähetin ”4 000 eurosta kuussa” alkaa valjeta: Kaikki tämä pitää maksaa itse – ja moniko oikeasti pystyy tekemään tällaisen tuntimäärän?

    7. 7

      Liisa ja Arttu aloittivat asuntosijoittamisen parikymppisinä – ”Laskimme, montako asuntoa tarvitaan, jotta vanhuus on turvattu”

    8. 8

      Postin hallintoneuvostoa johtanut Eero Lehti suuttui lakosta, haukkuu koko yhtiön: ”Ummisti silmänsä – nyt sillä on löysät housuissa!”

    9. 9

      Raimo, 69, teki viimeksi 27 000 euron tilin – omaisuus Suomen tuottoisimmalla alueella

    10. 10

      Eläkeläisten rikkain joukko saa jopa 24 000 euroa kuukaudessa – katso tästä, mihin ryhmään itse kuulut

    11. Näytä lisää