Farmin ostaja teki karun havainnon toisensa jälkeen: 38 metrin rantaviiva kateissa, talo asumiskiellossa ja vesi seisoi pelloilla

Julkaistu:

Innokas maatilan ostaja teki kaupat yhden näytön jälkeen eikä pitänyt kuntotarkastusta tarpeellisena. Olisi kannattanut, sillä 268 000 euron kauppa oli karvas pettymys.
Vesi seisoi salaojitetulla pelloilla, talon laajennus oli tehty ilman rakennuslupaa ja se määrättiin osittaiseen käyttökieltoon, lähes 40 metrin rantaviiva oli kateissa ja yksi peltohehtaari puuttui.

Pettynyt ostaja nosti kanteen ja tavoitteli 140 000 euron hinnanalennusta ja korvauksia ja 32 000 euron selvittely- ja oikeudenkäyntikuluja.

Päijät-Hämeen käräjäoikeuden käsittelemä kiinteistöriita on esimerkki seurauksista, kun kiinteistön omistus vaihtuu useasti eikä myyjä tiedä miten rakennukset oli tehty.

Kiinteistö koostuu 10 hehtaarin metsäalasta, 7,2 hehtaarin pelloista ja noin 60 vuoden ikäisestä talosta, jota oli laajennettu. Tiluksilla on myös muita rakennuksia ja rantasauna ja rantakin piti olla.

Melko pian tilan ostanut huomasi, että hän ei saanutkaan sitä, mitä odotti. Kamiinalla lämmitettävä yläkerta ei ollutkaan talviasuttava, uunit savuttivat ja viemärit olivat lainvastaiset.

Hinnanalennusvaatimus perustui pääosin asuinrakennuksen laajennusosan edessä olevaan remontin kustannuksiin. Laajennus valmistui 2008 ilman rakennuslupaa, ja tuolloin kiinteistön omisti henkilö, jolta myyjä oli sen ostanut 2011.

Uusi omistaja haki rakennuslupaa, mutta sitä kunta ei rakennusvirheiden vuoksi myöntänyt. Lupa irtoaisi, jos laajennusosa purettaisiin.

Pellot oli salaojitettu, mutta vesi seisoi tiluksilla. Ojien kuntoa tutkinut salaojateknikko totesi, että kyse oli kevytsalaojitetusta pellosta eikä sellaista voisi myydä salaojitettuna. Ostaja vaati salaojaremontista 25 000 euron korvauksia.

Kaupassa piti tulla 9 hehtaaria peltoa. Ostaja sai tietää juuri ennen kaupantekoa, että oikea ala onkin 7,2 hehtaaria. Pettymyksestä huolimatta hän teki kaupat.


Pian selvisi, että tilan rantaviivan omistikin järven osakaskunta. Ostaja sai rannan liitettyä jälkeenpäin tilaan, kun tilasi kustannuksellaan kiinteistötoimituksen.

Kuntotarkastusta ostaja ei vaatinut, koska myyjä kehui rakennuksen kunnon. Oikeudessa ostaja piti myyjän toimia kunnianvastaisena ja arvottomana.

Myyjä vaati kanteen hylkäämistä ja muistutti, ettei ostaja pitänyt tarkastusta tarpeellisena. Ostaja oli todennut, että ”hän näkee, että kohde on hyvässä kunnossa”. Myyjä muistutti, että yläkerran osalta oli nähtävissä, miten rakennus oli eristetty, jos halusi tutustua tarkemmin.


Ostaja oli kertonut myyjälle olevansa kiinteistösijoittaja. Kaupanteon jälkeen hän alkoi myyjältä vaatia kohteesta tarkempia tietoja. Myyjä epäili, ettei ostaja olisikaan toiminut vilpittömässä mielessä. Kauppaa koskeva reklamaatio oli myyjän mielestä tehty liian myöhään.

Kun myyjä oli aikanaan ostanut kiinteistön, oli kaupat tehty siinä uskossa, että edellisen omistajan tekemät remontit olivat rakennusluvallisia. Myyjä kiisti toimineensa kunnianvastaisesti.

Myyjän omistusaikana tilan pellot olivat olleet vuokrattuna, niistä oli maksettu EU-tuet eikä salaojissa ollut ongelmia. Pellot ovat olleet vuokrattuna mm. riistakesannoksi.

Vaikka uuden omistajan aikana vesi oli seissyt ovat pellot maaseutuasiamiehen mukaan viljelykelpoisia.


Oikeus totesikin pellot myyntiesitteen mukaisiksi eikä peltojen osalta ollut kyse maakaaren tarkoittamasta virheestä.

Ranta-alueen osalta kiinteistökaupassa oli virhe, mutta kun ostaja sai asian oikaistuksi toimitushakemuksella eikä hän vaatinut siitä korvauksia myyjältä, jäivät kulut ostajan vahingoksi.

Myyntiesitteestä kävi selville, ettei yläkerta vastannut asuintiloille annettuja vaatimuksia. Kyse ei ollut oikeuden ratkaisun mukaan laatuvirheestä, mutta rakennusluvan puuttumista oikeus piti virheenä.

Oikeus totesi, ettei myyjä erehdyttänyt ostajaa eikä toiminut kunnianvastaisesti ja uskoi, että rakennuslupaan liittyvät puutteet tulivat myyjällekin yllätyksenä. Käsitystä tuki myös todistajana kuullun kiinteistön aiemman omistajan kertomus.

Rakennuksen määrääminen käyttökieltoon johtui salaisesta virheestä, joka oli olennainen. Virheen korjaaminen edellyttää oikeuden mukaan laajennusosan rakenteiden purkamista ja korjaamista.

Käräjäoikeus määräsi myyjän palauttamaan asuinrakennusta koskevana hinnanalennuksena 37 100 euroa.

Vahingonkorvauksia oikeus ei määrännyt, koska myyjän toiminta ei ollut tuottamuksellista.

Oikeus hyväksyi ostajan kanteen vain osittain, ja siksi osapuolet maksavat omat oikeuskulunsa itse. Sitkeää kiinteistöriitaa käsiteltiin käräjäsalissa kolme päivää.

Ostajalle jää hyötynä saamastaan hinnanalennuksesta huolimatta vain 5 000 euroa, kun alennuksesta vähennetään isot oikeudenkäyntikulut. Käräjäoikeuden ratkaisu on perjantailta. Ratkaisusta on mahdollista valittaa hovioikeuteen.

Kommentit

    Näytä lisää
    Kommentointi on päättynyt
    Näitä luetaan!
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Suomalaista voittajaginiä ei saa mainostaa, koska laista puuttuu yksi sana – yrittäjät vaikenevat ”ettei tulisi sanomista”

    2. 2

      Suomella on mahdollisuus päästä uuden miljardibisneksen kyytiin – mutta riittävätkö rahkeet?

    3. 3

      Kauppiailta selkeä varoitus joka kodin remonttireiskoille: ”Jos aikataulujen kannalta on mahdollista, odottaisin”

    4. 4

      Kiinalaisyhtiö vaatii Boeingilta korvauksia Max 8 -tappioista – saattaa käynnistää lumipalloefektin

    5. 5

      Leväkukinnot aiheuttavat mittavaa tuhoa Norjan lohifarmeilla – lohen hinta jyrkässä nousussa

    6. 6

      IMF:n ex-johtaja syytettynä korruptiosta – alla jo entuudestaan vankeustuomio

    7. 7

      Epävarmuuden kasvu näkyy valuuttakursseissa – japanilainen pääoma suuntasi kotiin

    8. 8

      Haminalaisen laivurin vuosien piina Venäjällä: rikosepäily vesittyi – alus ruostuu silti Viipurissa

    9. 9

      OP:n verkkopankissa oli häiriöitä – muut palvelut toimivat

    10. 10

      Jan Hurri: Joko taas – taloussääntöjen kompa teettää hölmöläisten talouspolitiikkaa

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Kauppiailta selkeä varoitus joka kodin remonttireiskoille: ”Jos aikataulujen kannalta on mahdollista, odottaisin”

    2. 2

      Suomalaista voittajaginiä ei saa mainostaa, koska laista puuttuu yksi sana – yrittäjät vaikenevat ”ettei tulisi sanomista”

    3. 3

      Haminalaisen laivurin vuosien piina Venäjällä: rikosepäily vesittyi – alus ruostuu silti Viipurissa

    4. 4

      Kommentti: Jopa 7 300 e/kk – tämä naimisiin menneiden outo etuus pitäisi heittää romukoppaan

    5. 5

      Eläkkeistä pois 140 euroa? EVA ärähti, SAK:n ekonomisti kaipaa ”virkanäkemystä” lähdeveroista

    6. 6

      Jan Hurri: Joko taas – taloussääntöjen kompa teettää hölmöläisten talouspolitiikkaa

    7. 7

      Suomella on mahdollisuus päästä uuden miljardibisneksen kyytiin – mutta riittävätkö rahkeet?

    8. 8

      Kauppasodan sopu karkaa kauemmaksi – Kiinan presidentti Xi: Alkamassa on uusi ”pitkä marssi”

    9. 9

      Kiinalaisyhtiö vaatii Boeingilta korvauksia Max 8 -tappioista – saattaa käynnistää lumipalloefektin

    10. 10

      Suomalaisgini valittiin maailman parhaaksi, Valvira kielsi tuotteen markkinoinnin – virkamies esittää maarajoitusta Suomelle

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Kokenut kassa: Uusi lähimaksuraja laukaisi asiakkaissa omituisen piirteen – lisää riskejä ja hidastaa asiointia

    2. 2

      Kommentti: Jopa 7 300 e/kk – tämä naimisiin menneiden outo etuus pitäisi heittää romukoppaan

    3. 3

      Haluaisitko eläkkeelle etuajassa? Vaihtoehtoja on neljä – ja niillä jopa kymmenientuhansien eurojen erot

    4. 4

      Näin SAK:n ”verotsunami” osuisi suomalaisiin: ”Kostomentaliteetti tästä paistaa”

    5. 5

      Suomalaisgini valittiin maailman parhaaksi, Valvira kielsi tuotteen markkinoinnin – virkamies esittää maarajoitusta Suomelle

    6. 6

      Pyöräliitto varoittaa ilmaisista polkupyöristä – laatu niin huono, ettei huoltamokaan suostu korjaamaan

    7. 7

      Yrittäjä osoittaa selvän syyn Suomea vaivaavaan hitsaajapulaan: ”Kävin pajassa, jossa en olisi päivääkään töissä”

    8. 8

      Lehdenjakaja nosti 56 lainaa ja osti 37 000 euron auton – silloin velkojien mitta täyttyi

    9. 9

      Simo oli yli 40 vuotta työelämässä ja jäi osaeläkkeelle – määrättiin uudestaan työnhakijaksi: ”Tilanne on hiukka pöljä”

    10. 10

      Perheyrittäjältä täysmyllytys SAK:n verolinjauksille: ”Eivät ne voi olla noin tyhmiä!”

    11. Näytä lisää