Jukka sijoittaa asuntoihin Espanjassa: ”Arvonnousu jopa 20 prosenttia vuodessa”

Julkaistu:

Jukka Pakkanen aloitti asuntosijoittamisen Espanjan Aurinkorannikolla muutama vuosi sitten. Espanjan asuntomarkkinoiden kommervenkit ovat tulleet tutuiksi.
Yli 20 vuotta omaa it-alan yritystään pyörittänyt Jukka Pakkanen jätti muutama vuosi sitten yrityksensä päivittäiset rutiinit muiden hoitoon ja muutti Espanjan Aurinkorannikolle.

Pakkasella oli alusta lähtien ajatuksena sijoittaa kiinteistöihin, sillä hänellä oli siitä jo jonkin verran kokemusta Suomesta. Lisäksi hänellä oli yrityskaupoista saatua pääomaa, jolla sijoittamisessa pääsi alkuun.

Eri alueet, tarjonta ja hintataso tulivat tutuiksi jo omaa kotia etsiessä.

– Sekä paikallisten tapa hoitaa remontteja, tai olla hoitamatta. Ja kaupankäyntiprosessi, joka poikkeaa huomattavasti Suomessa tapahtuvista asuntokaupoista.


Pakkasella on nyt kymmenkunta asuntoa Aurinkorannikolla, ja hän etsii koko ajan uusia. Hän pitää alueen asuntomarkkinoita edelleen hyvinä sijoitusasunnon ostoon, vaikka hinnat ovat nousseet noin kymmenen vuoden takaisen romahduksen jälkeen.

– Parhaat ostajan markkinat olivat luonnollisesti tuolloin romahduksen jälkeen niille, joilla oli uskoa uuteen nousuun, Pakkanen sanoo.

– Nousua on nyt ollut jo 5–6 vuotta. Muutamana viime vuonnakin, kun olen itse ollut aktiivisesti mukana, asuntojen arvonnousu on ollut jopa 20 prosentin luokkaa vuosittain.

Oma pääoma maksettu 4–5 vuodessa

Samalla kun asuntojen hinnat ovat nousseet, myös vuokrat ovat nousseet. Hyvässä kohteessa pääsee Pakkasen mukaan noin 10 prosentin vuosituottoon ja lyhytaikaisten loma-asuntojen vuokrauksessa tätä isompaankin.

– Ja kun asuntojen keskimääräinen arvonnousu on 15–20 prosentin luokkaa vuodessa, oma pääoma on maksettu melko nopeasti: 4–5 vuodessa. Arvonnousu on tietysti aina spekulatiivista, mutta tällä hetkellä melko yksimielinen näkemys on, että nousulle on varaa vielä monen vuoden ajan.

Sijainti on kuitenkin aina kaiken a ja o, koska se määrää saatavissa olevan vuokratuoton sekä sen, miten helppoa asunnon myyminen eteenpäin on. Lomavuokrauksessa tärkeintä ovat hyvät yhteydet, rannan läheisyys ja uima-allas. Pidempiaikaisissa vuokrasuhteissa taas itse asunnolla ja asuinyhteisöllä sekä alueen palveluilla on suuri merkitys.


Pakkasen mukaan parhaan tuoton Aurinkorannikolla saa niin, että vuokraa asuntoa kesäkauden ajan lyhytaikaiseksi loma-asunnoksi ja ottaa talvikaudeksi pidempiaikaisen vuokralaisen. Lomavuokraus vaatii tosin vuokranantajalta enemmän työtä, koska asukkaat vaihtuvat tiheästi.

Pakkasen kokemukset vuokralaisista ovat enimmäkseen hyviä.

– Muutamia ”hutejakin” vuokrauksissa on toki tullut, kun Costalle [Costa del Solille] saapuu myös väkeä, joka lähtee Suomesta ongelmineen, velkojaan tai mitä lie pakoon, ja ajattelee, että täällä on helpompaa, kun on lämmintä ja aurinko paistaa.

– Täällä päätyy ihan yhtä nopeasti ulosottoon ja asunnosta pihalle kuin Suomessakin, kun sellaisella asenteella saapuu.

Markkinoiden piirteet on hyvä tuntea

Aivan yksinkertaista Espanjan asuntomarkkinoilla toimiminen ei ole. Pakkanen kehottaa ottamaan asioista hyvin selvää etukäteen.

Asuntokauppa on Espanjassa kiinteistökauppa, vaikka kyseessä olisi kerrostaloasunto. Kauppa on aina vahvistettava notaarilla.

– Kauppasopimus on useita kymmeniä sivuja, ja sen valmisteluun tarvitaan aina oma lakimies. Lisäkulut itse kauppahinnan päälle ovat 12–13 prosentin luokkaa. Tosin kiinteistönvälitykseen rekisteröityneellä yrityksellä on mahdollisuus verohuojennukseen, jolloin lisäkulut ovat 6–7 prosentin luokkaa.

Myös lainamarkkinat toimivat Espanjassa eri tavalla kuin Suomessa. Asuntolainat ovat Pakkasen mukaan kalliita, eivätkä kata kuin osan kauppahinnasta.

– Pankkilaina, ”hypoteekki”, voi olla maksimissaan 80 prosenttia asunnon arvosta, jos sen ostaa omaksi kodiksi. Sijoitusasunnon arvosta se voi olla 50–60 prosenttia.


Lainaa määriteltäessä pankki teettää arvion asunnon arvosta, ja se on Pakkasen mukaan käytännössä aina pienempi kuin asunnon todellinen arvo.

– Lisäksi pankkilainakin on vahvistettava notaarilla, ja jälleen tulee lisäkuluja, prosentti sinne, prosentti tänne. Näiden päälle pankki yleensä vielä pakkomyy kalliita koti- ja muita vakuutuksiaan, joita ilman laina ei onnistu. Ehdoissa on usein lainvastaisia korkolattioita, ja erilaisia viranomaismaksuja veloitetaan lainan ottajalta, vaikka ne lain mukaan kuuluisivat pankille.

Pakkanen kehottaakin hankkimaan rahoituksen muualta kuin asuntolainana espanjalaisesta pankista, jos vain mahdollista.

– Vaikka korkoprosentit nimellisesti olisivatkin kohtuulliset, nämä kaikki oheiskulut nostavat lainan todella kalliiksi.

Espanjan lait myös muuttuvat ripeästi, suuntaan ja toiseen. Uusia määräyksiä ja lakeja tulee Pakkasen mukaan jatkuvasti ja lyhyellä varoitusajalla, ja välillä niitä kumotaan ja perutaan yhtä nopeasti.

– Sakot ja muut sanktiot lakien tai määräyksien rikkomisesta ovat Espanjassa ankaria, Pakkanen kertoo.


Andalusia määräsi pari vuotta sitten rekisteröintipakon loma-asunnoille, ja sakot rekisteröimättömän asunnon vuokraamisesta alle kahden kuukauden lomavuokrauksiin voivat olla Pakkasen mukaan tuhansista kymmeniintuhansiin euroihin.

Taloyhteisöt ovat vastikään saaneet myös oikeuden kieltää lomavuokrauksen yhteisössään. Se ei kuitenkaan koske asuntoja, joissa on jo vuokrauslupa.

Pakkasen oma tavoite on toistaiseksi hyvien asuntojen etsiminen ja niiden vuokraus.

– Ehkä jossain vaiheessa voisi olla enemmänkin edullisten, kunnostettavien kohteiden hankintoja, jotka myisin remontin jälkeen, Pakkanen suunnittelee.

Jukka Pakkasen kokemuksista asuntosijoittajana kertoi ensimmäisenä Olé-lehti.

Onko sinulla hyviä tai huonoja kokemuksia Espanjan asuntomarkkinoista? Ota yhteyttä toimitukseen: taloussanomat@sanoma.fi

Kommentit

    Näytä lisää
    Kommentointi on päättynyt
    Näitä luetaan!
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Synkkä arvio ekonomistilta: Eläkkeiden pienentäminen on hyvin todennäköistä

    2. 2

      Taksien jättiselvitys paljastaa uudistuksen voittajat ja häviäjät: Hinnat nousseet ympäri Suomen, Kela-kyydeissä jopa vaaratilanteita

    3. 3

      Politiikoilta tyly tuomio Carunan hinnankorotuspuheille: ”Kohtuutonta”, ”puhdasta rahastusta”

    4. 4

      Kolmekymppisten eläketilanne näyttää surkealta – Ekonomistit vinkkaavat: Näin varaudut tulevaan rysäykseen

    5. 5

      Yksi luku näyttää, miksi eläkkeiden turvaaminen vaatii jättimäistä uudistusta – näin rajusti palkansaaja voi joutua maksamaan

    6. 6

      Posti irtisanoo 59 – Tallinnaan syntyy 14 uutta työtä

    7. 7

      Eläkeläinen koki saaneensa huoneilmasta terveysongelmia – 40 000 euron riidasta jäi käteen hyvitystä 44,07 euroa

    8. 8

      Sähkön kulutus 1,58 euroa ja siirto 93,77 euroa – ”Voisiko mummonmökin laittaa ’pitoon’, kuten autot?”

    9. 9

      Caruna teki hakemuksen viranomaiselle – pyytää lisää aikaa hinnankorotuksille

    10. 10

      ”Hälyttävän monen” talous kaatuu jo, kun tulot putoavat 100 euroa kuussa – joukossa myös hyvätuloisia

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Kolmekymppisten eläketilanne näyttää surkealta – Ekonomistit vinkkaavat: Näin varaudut tulevaan rysäykseen

    2. 2

      Taksien jättiselvitys paljastaa uudistuksen voittajat ja häviäjät: Hinnat nousseet ympäri Suomen, Kela-kyydeissä jopa vaaratilanteita

    3. 3

      Osuuspankin korttien toiminnassa oli vikaa – maksaminen ja rahan nosto ei onnistunut

    4. 4

      Caruna teki hakemuksen viranomaiselle – pyytää lisää aikaa hinnankorotuksille

    5. 5

      Katso itse: Sekoitatko nämä autot toisiinsa? Taksi Helsinki hermostui katukuvaan ilmestyneistä takseista

    6. 6

      Politiikoilta tyly tuomio Carunan hinnankorotuspuheille: ”Kohtuutonta”, ”puhdasta rahastusta”

    7. 7

      Synkkä arvio ekonomistilta: Eläkkeiden pienentäminen on hyvin todennäköistä

    8. 8

      Maatalousministeri sai 116 000 euroa maa­taloustukia – yhteensä tukia maksettiin noin 2 miljardia

    9. 9

      Eläkeläinen koki saaneensa huoneilmasta terveysongelmia – 40 000 euron riidasta jäi käteen hyvitystä 44,07 euroa

    10. 10

      Nyt se on selvitetty: näin karkkivero vaikutti kulutukseen – S-ryhmältä massiivinen aineisto

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Noora Fagerström, 33, hoksasi 7. luokalla, mitä täytyy tehdä – johtaa nyt miljoonabisnestä: ”Enää ei tarvitse miettiä kaupassa, mitä ostaa”

    2. 2

      Rintamamiestalon rakenteista löytyi kosteuspommi – pariskunta vaati 60 000 euron hyvitystä, mutta toisin kävi

    3. 3

      94-vuotias muistisairas rouva joutui pankin kanssa varsinaiseen umpisolmuun – ”Ihan kohtuuton tilanne”

    4. 4

      HS: Kotipizzan uusi pomo maistoi suomalaisten suosikkipizzaa: ”Norjassa sellaista ei söisi kukaan”

    5. 5

      Caruna väläyttää korotuksia sähkön jakeluhintoihin: Meneillään poikkeuksellinen vaihe

    6. 6

      Tuoreet laskelmat kertovat kolmekymppisten koruttoman kohtalon – näin vauvojen vähyys syö tulevat eläkkeet

    7. 7

      Katso itse: Sekoitatko nämä autot toisiinsa? Taksi Helsinki hermostui katukuvaan ilmestyneistä takseista

    8. 8

      Hesburgerin perustaja Heikki Salmela paljastaa karun taustansa – ”Kyllä minun ja vaimoni tarinaa voi jonkinlaisena ihmeenä pitää”

    9. 9

      Uusi ohjeistus: Ilmanvaihdon sulkeminen yöksi tuo miljoonasäästöt – asiantuntijat kertovat, kuinka ongelmat väistetään

    10. 10

      Kolmekymppisten eläketilanne näyttää surkealta – Ekonomistit vinkkaavat: Näin varaudut tulevaan rysäykseen

    11. Näytä lisää