Oma raha

Sadan vuoden vuokrasopimus? Asiantuntijat varoittavat asunnonostajia: ”Tonttia täytyy jatkossa tutkia tarkasti”

Julkaistu:

Kerrostalotontin vuokraaminen tuo varmaa tuottoa, sillä taloyhtiö harvemmin jättää vuokraansa maksamatta.
Tonttirahastojen ja erilaisten tonttikonseptien määrä on kasvanut villisti, sillä matalien korkojen maailmassa sijoittajat hakevat parempaa tuottoa pääomalle.

Rakennuttajat myyvät uusien taloyhtiöiden tontteja tonttirahastoille, jotta tonttiin ei sitoudu pääomaa. Rahastojen avulla pienempikin rakennusliike voi päästä kiinni hankkeeseen.

Rakennuttajien lisäksi tonttirahastoihin voidaan myydä tontteja valmiista yhtiöistä, esimerkiksi vuokrataloyhtiöistä, joissa omistaja vaihtuu ja uusi omistaja haluaa muuttaa yhtiön tuottorakenteen.

– Tontti- ja asuntorahastoissa on ollut viime aikoina niin paljon rahaa ja ostovoimaa, että puhutaan jopa ylihintaisista ostoista. Asuntosijoitusmarkkinoille ja myös tonttikaupoille on tullut lisäksi ulkomaisia rahastosijoittajia aiempaa enemmän, Huoneistokeskuksen asiakkuusjohtaja Tarja Hagman sanoo.
Mainos (Teksti jatkuu alla)
Mainos päättyy

Rakennuslehden selvityksen mukaan Vantaalla rahastot toimivat erityisen aktiivisesti ja omistavat yli kolmasosan viime aikoina myyntiin tulleista gryndiasunnoista.

Helsingin kaupungin tonttipäällikkö Sami Haapanen kertoo Taloussanomille, että viime vuonna myydyistä asuntotonteista rahastoille meni rakennusoikeuden mukaan tarkasteltuna noin 22, tänä vuonna hiukan alle 30 prosenttia tonteista. Asuntotonttien kokonaisluovutusmäärillä arvioiden osuus on kuutisen prosenttia.

– Tonttirahastot ovat vielä verrattain uusi ilmiö, jota pyrimme seuraamaan.

Asunnonostaja tarvitsee kunnollista tonttitietoa

Kun asunnonostaja selailee myynti-ilmoituksia, niissä kerrotaan, onko asunto vuokra- vai omistustontilla ja usein summa, jolla tonttiosuus on lunastettavissa itselle. Joskus tieto tyssää siihen.
Mainos (Teksti jatkuu alla)
Mainos päättyy

– Itse olen sitä mieltä, että tietyllä alueella omatonttisen asunnon neliöhinnan pitäisi myös olla käytännössä suunnilleen sama kuin vuokratontilla olevan. Jos se on selvästi kalliimpi, siinä on joku ’juttu’. Eroa voi tulla tietysti rakentamisen ajankohdasta, mutta lähtökohtaisesti näin pitäisi olla, Hypon sijoitusjohtaja Juho Pajari sanoo.

Toimintamalleissa on isoja eroja. Tonttirahaston toimintaperiodi on usein 5–10 vuotta. Markkinoilla on myös asuntoja, joiden vuokrasopimus on 50 tai sata vuotta, eikä asunnon ostajalla ei ole oikeutta lunastaa tonttiosuutta. On myös toistaiseksi voimassa olevia sopimuksia.

– On uudiskohde, jonka asunnot myydään ostajille. Kuluu seitsemän vuotta ja tontti myydään. Mitä sitten tapahtuu, on jonkinlainen kysymysmerkki. Jos kirjaukset on tehty oikein, vuokraoikeus pysyy voimassa.

– Itse vieroksun silti ajatusta, että uudisasuntotontit alkavat kohtuulyhyessä ajassa liikkua markkinoilla, vaikka yleensä vuokrasopimukset siirtyvätkin mukana, Pajari sanoo.

Uusia nimiä markkinoilla

Vähän tunnettuja nimiä on kaksikin markkinoilla. Kansainvälinen NREP kiinteistörahasto on tullut voimalla kiinteistösijoitusbisnekseen Suomessa. Rakennuslehti kertoi hiljattain tapauksesta, jossa Vantaalla sijaitsevan talon tonttivuokra nousee kuudessa vuodessa yhteensä vähintään 17,5 prosenttia. Saman rahaston omistamalla tontilla sijaitseva taloyhtiö meni nurin vuokrasaatavan takia elokuussa.

Vähän tunnettu nimi on myös Pääkaupunkiseudun tonttirahasto, jonka osakkaana on rakennusliike Sajucon. Rakennuslehden mukaan Sajuconin viiden asuntokohteen tonttihinnoista kolme oli kallistunut merkittävästi eli 35 prosentista jopa 60 prosenttiin hankintahinnasta.

Yhtiö perusteli lehdelle hinnannousua muun muassa sillä, että tonteilla oli vanhojen rakennusten purkutyötä.

– Tärkeintä on, että rakentaja kertoo asuntomyynnissä, minkälainen konsepti on takana ja millaiset korotusehdotus vuokrissa on. Näkisin myös hyvänä kertoa, kuka tontin omistaa, kun on sekä rahastoja, joissa on yksityisiä sijoittajia että eläkeyhtiötaustaisia rahastoja, Pajari sanoo.

Tonttirahastoja SRV:n tornitaloissa

Helsingissäkin rahastoihin törmää. Esimerkiksi Kalasataman kauppakeskus Redin ympärillä olevien tornitalojen tontteja on myyty rahastoille.

Taloussanomat kysyi aluetta rakentavalta SRV:ltä rahastoille myydyistä tonteista ja sopimuksista. Yhtiö pyysi ensimmäisen osalta ottamaan yhteyttä kaupunkiin ja vetosi jälkimmäisen osalta liikesalaisuuteen.

Tiedon panttaamisessa ei sinänsä ole järkeä, sillä omistustietoja saa julkisesta lainhuutorekisteristä sekä yksittäisten kohteiden osalta hallinjakosopimuksesta.

Redi-alueen tontteja omistavat ainakin Hypon Suomen Osatontti Ky, useiden instituutiosijoittajien Suomen Asunnot ja Tontit I Ky sekä Eteran Koy Kalasataman Hauki. Mikään niistä ei ole maineeltaan pikavoittoja hakevia tahoja vaan perinteisiä hyvin pitkän aikavälin sijoittajia.

Tornitalokeskuksen ympärillä olevilla tavanomaisilla kerrostalotonteilla myymällä luovutetut tontit on luovutettu suoraan asunto-osakeyhtiölle eli niin sanotusti perinteiseen tyyliin, kaupungin tonttiosastosta kerrotaan.

Tonttiosuus ensimmäisenä omaksi?

– Tonttirahastot ovat tulleet markkinoilla varsin erilaisilla ideoilla ja rohkeastikin, Huoneistokeskuksen Hagman kertoo.

– Asunnonostajaa ja asukasta kiinnostavat yleensä asunnot ja taloyhtiöt, mutta talon alla olevaa tonttia täytyy jatkossa tutkia yhtä tarkasti.

Hagman muistuttaa, että tonttiosuudesta maksettava vuokra ei pienennä osuutta vaan tilanne on päinvastoin. Tonttiosuuden hinta on yleensä sidottu elinkustannusindeksiin. Päälle voi tulla korotusprosentteja. Yhtiölaina lähtee sen sijaan aina jossakin vaiheessa pienemään.

– Voisi miettiä, kannattaisiko mieluummin maksaa tonttiosuus pois ja jättää yhtiölaina maksettavaksi rahoitusvastikkeella, Hagman sanoo. Silloin ei tule riskiä siitä, että viiden vuoden päästä jos myy asuntoa, tonttiosuuden lunastushinta on kasvanut enemmän kuin asunnon arvo ja se joudutaan myymään tappiolla.

Kommentit

    Näytä lisää
    Kommentointi on päättynyt
    Näitä luetaan!
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Trafin pääjohtaja erosi – pesti olisi päättynyt parin viikon päästä

    2. 2

      Jouluostoksilla nyt valtava ruuhka – suomalaiset vastaavat: tällaista tavaraa lapsille pukinkonttiin

    3. 3

      Nämä joulun hittilelut viedään kauppojen hyllyiltä: Scruffaluv, yllätyspallo – listalta löytyy myös rakastettu ikisuosikki

    4. 4

      Onko suomalaisen järkeä kuolla velattomana? Ekonomistit vastaavat – ”Kuuluuko ihmisen jättää jotakin jälkeensä?”

    5. 5

      Halpisvaate pari kertaa päälle ja roskiin – tässä on vuoden turhake

    6. 6

      Apteekkari-lehti: Veikkauksen markkinointi ja peliautomaatit viranomaisen syyniin

    7. 7

      Poltitko rahaa ex-Talvivaaralla? Veronmaksajien keskusliitto: Nyt tappiot voi vähentää verotuksessa

    8. 8

      Kommentti: Ihmisten raha-asiat ovat valtavassa solmussa – pahimmillaan vanhemmat ottavat pikavippejä lastensa nimissä

    9. 9

      POP Pankki synkensi Suomen talousennustettaan – taustalla tullit ja kauppasodan uhka

    10. 10

      EKP ei kajonnut ohjauskorkoonsa – odotetusti 0,00 %:ssa

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Onko suomalaisen järkeä kuolla velattomana? Ekonomistit vastaavat – ”Kuuluuko ihmisen jättää jotakin jälkeensä?”

    2. 2

      Kommentti: Ihmisten raha-asiat ovat valtavassa solmussa – pahimmillaan vanhemmat ottavat pikavippejä lastensa nimissä

    3. 3

      Nämä joulun hittilelut viedään kauppojen hyllyiltä: Scruffaluv, yllätyspallo – listalta löytyy myös rakastettu ikisuosikki

    4. 4

      Halpisvaate pari kertaa päälle ja roskiin – tässä on vuoden turhake

    5. 5

      Poltitko rahaa ex-Talvivaaralla? Veronmaksajien keskusliitto: Nyt tappiot voi vähentää verotuksessa

    6. 6

      Veikon Koneen asiakkaat eivät ole saaneet tavaroitaan ja epäilevät konkurssia – toimitusjohtaja kertoo, mistä on kyse

    7. 7

      Carunan toimitusjohtaja tuskastui puheisiin sähkönsiirrosta – vertaa kossupullon hakuun Alkosta

    8. 8

      Jouluostoksilla nyt valtava ruuhka – suomalaiset vastaavat: tällaista tavaraa lapsille pukinkonttiin

    9. 9

      Ruotsin finanssivalvoja lyttäsi suomalaisten velanmaksun – Lukijat: Tämän vuoksi asuntolaina kannattaa maksaa pois

    10. 10

      Jan Hurrin kommentti: Talous- ja sijoitusnäkymät ovat kymmeneen vuoteen kehnoimmat

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Veikon Koneen asiakkaat eivät ole saaneet tavaroitaan ja epäilevät konkurssia – toimitusjohtaja kertoo, mistä on kyse

    2. 2

      Kuntotarkastaja vaikeni omakotitalon mittavista tuhoista – pariskunta luuli selviävänsä pelkällä pintaremontilla

    3. 3

      5 vuotta Caruna-kohuja – Näin vastaavat poliitikot: ”Vuosituhannen munaus”

    4. 4

      Kerrostalon asukkaat ärtyivät putoileviin biljardipalloihin ja jukeboxiin – ravintolan häätämisestä tulikin roima lasku

    5. 5

      Tavalliset suomalaiset kertoivat, mihin veronpalautusrahat uppoavat – espoolaiselle Markukselle kilahtaa kunnon potti

    6. 6

      HS: Ruotsin pankkivalvoja lyttää suomalaisten lainanmaksun: ”Taloudellisesta näkökulmasta se ei ehkä ole järkevää”

    7. 7

      Tonttivuokran korotus 11-kertaiseksi koettelee tamperelaisen kerrostalon asukkaita – ”Joudunko vastedes jättämään päivän puuroannoksen syömättä?”

    8. 8

      Perinteiset veron­palautukset tulivat viimeistä kertaa – asian­tuntija kertoo, mitä rahalla kannattaa tehdä

    9. 9

      Carunan toimitusjohtaja tuskastui puheisiin sähkönsiirrosta – vertaa kossupullon hakuun Alkosta

    10. 10

      Onko suomalaisen järkeä kuolla velattomana? Ekonomistit vastaavat – ”Kuuluuko ihmisen jättää jotakin jälkeensä?”

    11. Näytä lisää