Vanhakin asuntolaina kannattaa kilpailuttaa – 7 vinkkiä, joilla säästät rahaa - Oma raha - Ilta-Sanomat

Vanhakin asuntolaina kannattaa kilpailuttaa – 7 vinkkiä, joilla säästät rahaa

Julkaistu: 26.6.2017 6:02

Jos kilpailutat vanhan asuntolainasi, älä juokse pelkän marginaalin perässä. Työ kannattaa aloittaa omasta pankista, neuvoo Fine.

Asuntolainan kilpailutuksessa pitää ottaa huomioon useita lainan hintaan vaikuttavia seikkoja, ettei tule epähuomiossa tehneeksi huonoa valintaa.

Vakuutus- ja rahoitusneuvonta Finen jaostopäällikkö Vesa Sainio listaa 7 asiaa, jotka kannattaa muistaa vanhan asuntolainan kilpailutuksessa.

Jutun lopussa olevassa taulukossa oleva esimerkkilaskelma osoittaa, miten kesäkuu toi helpotusta asuntovelallisen arkeen korkojakson vaihtuessa.

1. Pelkkä marginaali ei ratkaise

– Lainan kilpailuttamisessa kannattaa tarkastella kokonaiskustannuksia. Joskus on havaittavissa, että juostaan pelkän marginaalin perässä. Se on vain yksi osa kustannuksia, mutta alhaisen marginaalin hyöty voi äkkiä kompensoitua toista kautta.

Sainio muistuttaa, että marginaalin tasoon vaikuttaa myös asiakassuhde eli hienosti sanottuna kokonaisasiakkuus.

2. Automaattinen lyhennyskin maksaa

Sainio sanoo, että käytännössä kaikilla pankeilla lainanmaksu hoidetaan automaattisesti tililtä, eikä se ole ilmaista.

– Sekin pitää selvittää, että mitä se maksaa. Siinä saatetaan puhua marginaaliksi muutettuna jostain kymmenyksestä.

Lisäksi pankit veloittavat eri suuruisia palvelumaksuja muun muassa lainan nostamisesta.

– Yleensä tämäkin on neuvoteltavissa.

3. Korkeampi marginaali tai maksullinen korkotuote

Sainio huomauttaa, että pankki suostuu usein alentamaan marginaalia, mikäli asiakas suojaa lainaansa jollain maksullisella korkotuotteella tai vakuutuksella. Käytännössä tämä voi tarkoittaa lopulta korkeampia kustannuksia ja vasta tulevaisuus näyttää, oliko korkosuojauksesta lopulta mitään hyötyä.

– Näissä pitää muistaa, että tuotteen alhainen hinta voi tarkoittaa alhaista kattavuutta suojassa. Enemmän maksava tuote ei siis automaattisesti ole huonompi.

Sainion mukaan kiinteän koron valitsevan asiakkaan on muistettava sen sitovuus. Jos lainan maksaakin huomattavasti aiemmin pois kuin oli alun perin pankin kanssa sopinut, siitä rapsahtavat lisäkulut voivat olla huomattavat.

4. Aidan takana on vihreämpää

Se tuttu ja turvallinen pankki voi sittenkin olla kaikista edullisin, koska siellä sinut ja maksukykysi tunnetaan.

Sainion mukaan kilpailuttamisessa kannattaa lähteä liikkeelle omasta pankista.

– Kulut voivat tippua jo pelkästään ilmoittamalla, että aikoo vaihtaa pankkia. Tai sitten voi mennä uuteen pankkiin, pyytää sieltä tarjouksen ja vielä toisestakin uudesta pankista tarjouksen ja palata niiden kanssa omaan vanhaan pankkiin, Sainio neuvoo.

5. Viitekorko vaikuttaa marginaaliin

Nykyään laina-asiakkaat valitsevat käytännössä viitekoron 6 ja 12 kuukauden euriboreista. Mitä lyhyempi korko, sitä alhaisempi se yleensä on.

– Voi kuitenkin olla niin, että viitekorollakin on myös vaikutusta marginaaliin ja sitä kautta kokonaiskorkoon, hän sanoo.

6. Mahdolliset lyhennysvapaat

Sainio toteaa, että tulevaisuudessa mahdollisesti pidettävät lyhennysvapaat tai maksuohjelman keventämiset ovat harvoin mielessä siinä vaiheessa, kun lainaa otetaan.

– Niitäkään ei pidä kokonaan unohtaa. Jos jollain pankilla on yhden kymmenyksen matalampi marginaali, mutta vastaavasti maksuohjelman muutos on kalliimpi, niin alhaisemmasta marginaalista saatu hyöty valuu äkkiä hukkaan.

7. Mukavin takaisinmaksutapa ei ole edullisin

Lainan lyhennystapa vaikuttaa laina-aikana syntyviin korkokustannuksiin ja lainanmaksuaikaan. Annuiteetti ja kiinteä tasaerä ovat yleisimmät maksutavat.

– Kiinteä tasaerälaina on kaikista vakain, siinä kuukausierä on aina sama ja sen sisällä pääoman ja koron määrä vaihtelee. Siitä johtuen laina-aika pitenee, jos korot nousevat.

Tämä ei ole edullisin vaihtoehto.

Tasalyhennyksen maksuerä muodostuu kiinteästä osuudesta pääoman lyhennystä sekä korosta, joka muuttuu pääoman suuruuden mukaan.

Tämä on edullisempi vaihtoehto, mutta vaatii aluksi maksukykyä.

Annuiteetissa lyhennyksen osuus on aluksi pieni, mutta se kasvaa samalla, kun pääoma lyhenee ja siihen liitetyn koron osuus pienenee. Tässä lyhennystavassa alussa iso osa lyhennyksestä kuluu korkoihin, mutta laina-aika on tarkkaan tiedossa jo alussa.

Kesäkuu toi helpotusta kuluihin

Vanhaa asuntolainaa maksavan arki helpottui hieman kesäkuussa, kun korkojakson vaihtuminen toi helpotuksen etenkin vuoden euriboriin sidotun lainan korkoon.

Suomen Rahatieto huomioi, että vuoden euribor oli vuosi sitten kesäkuussa -0,018 prosenttia ja kuluvan kesäkuun alussa se oli -0,131 prosenttia. Tämän viikon keskiviikkona vuoden euribor oli pudonnut jo -0,161 prosenttiin.

Kolmessa vuodessa asuntovelallisen tilanne muuttui olennaisesti.

Rahatiedon alla olevassa taulukossa näkyvässä esimerkissä asuntovelallinen on ostanut kaksion 10 prosentin omarahoituksella ja lyhennystapa on joko annuiteetti tai kiinteä tasaerä. Laina-aika on 20 vuotta. Viitekorko on 12 kuukauden euribor.

Asunnon hinta on laskettu esimerkissä 50 neliön kaksiolle Tilastokeskuksen vanhojen osakehuoneistojen velattomasta neliöhinnasta ensimmäisellä vuosineljänneksellä 2014 ja 2017.

Jos taulukko ei näy laitteellasi, voit katsoa sen täältä.

Esimerkkilaskelma osoittaa, että kolme vuotta sitten lainansa nostanut asuntovelallinen on hyötynyt korkotason laskusta ja asuntojen hintojen noususta niin, että hänen 10 prosentin omarahoitus on kasvanut 27,6–23,8 prosenttiin.

Lainakorko puolestaan on laskenut kolmessa vuodessa 0,59 prosenttiyksikköä ja asunnon hinta on noussut paikkakunnasta riippuen 7,6–2,4 prosenttia. Kovin nousu on ollut Helsingissä.

Rahatiedon mukaan viimeisen kolmen vuoden aikana niin annuiteetti, alenevan pääoman laina kuin kiinteä tasaerälaina olisivat toimineet hyvin.

– Myös kaikki ennen vuotta 2014 asuntolainan ottaneet ovat luonnollisesti hyötyneet samoin, mutta heillä on todennäköisesti kertynyt omarahoitusta riittävästi jo aiemmin, Rahatiedon selvityksessä todetaan.

Rahatiedosta muistutetaan, että käytännössä alijäämähyvityksen kiristyminen leikkaa verotuksen kautta osan tästä hyödystä. Korkojakson vaihtuminen kuitenkin riittää alentamaan lainakorkoa -0,11 prosenttiyksikköä. Rahatiedon mukaan käytännössä laskennallinen laina-aika lyhenee kolmella kuukaudella 100 000 euron ja 20 vuoden lainassa toisen korkojakson alkaessa.

Annuiteettilainassa kuukausimaksu alenee sen ansiosta viidellä eurolla kuukaudessa. Alenevan pääoman lainalyhennys pysyy ennallaan, mutta korko sen sijaan pienenee 9 eurolla kuukaudessa. Asuntovelallisen kannattaa muistaa, että vuonna 2017 asuntolainan korkovähennys on enää 45 prosenttia.

Jos grafiikka ei näy laitteellasi, katso se tästä.

Osion tuoreimmat

Luitko jo nämä?