45 vuoden laina-aika voi houkutella – katso, miten kalliiksi se tulee - Oma raha - Ilta-Sanomat

45 vuoden laina-aika voi houkutella – katso, miten kalliiksi se tulee

Julkaistu: 6.3.2017 6:01

Pitkä laina-aika on houkutteleva vaihtoehto, koska sen avulla kuukausittaiset lainanhoitokustannukset pysyvät hyvin matalina verrattuna esimerkiksi 15 vuoden laina-aikaan. Pitkän laina-ajan hallinta vaatii kuitenkin parin tosiseikan tunnustamista.

Pitkä laina-aika puolittaa lainasta koituvat kuukausittaiset asumisen rahoituskustannukset, Suomen Rahatieto arvioi Taloussanomille. Korkojen nousukaan ei kasvata lainan kuukausimaksua merkittävästi. Pitkän laina-ajan kokonaiskustannukset kasvavat sen sijaan huikeiksi, vaikka viitekorko nousisi sen alkupäässä vain prosentilla nykyisestä.

Suomen Rahatiedon toimitusjohtaja Seppo Rekonen kiteyttää, ettei pitkä laina-aika ole varma katastrofi, mutta ennen päätöstä on tiedostettava laina-ajan riskit ja niiden hallinta.

Jutun lopussa olevista taulukoista voit vertailla, millaiset kustannukset on eripituisilla laina-ajoilla.

Laina-aikaa ei pitkässä asuntolainassa voi oikein enää pitkittää, vaikka korot nousisivatkin, Rekonen sanoo. Pelivara täytyy hoitaa jotenkin muuten.

– Lyhennystavan on oltava sellainen, että siihen sisältyy jonkinasteinen pääoman lyhentyminen eli annuiteetti tai aleneva pääoma. Kiinteä tasaerälaina on erittäin tuhoisa, jos sen ottaa korkojen nousun aikaan.

Kiinteässä tasaerälyhennyksessä kaikki takaisinmaksuerät ovat aina yhtä suuria. Erät koostuvat korkotason mukaan vaihtelevista osuuksista pääoman lyhennystä ja korkoa. Kun viitekorko nousee, maksuerää ei suurenneta, kuten annuiteettilyhennyksessä, vaan laina-aikaa pidennetään.

Mikäli korot lähtisivät huomattavaan nousuun, tasaerälyhennyksessä pääoma ei enää lyhenisi toivotulla tavalla, vaan rahat valuisivat suurelta osin korkokuluihin.

Pelivaraa olisi vähän myös tilanteessa, jossa asiakkaan maksukyky alenisi vaikkapa työkyvyttömyyden seurauksena.

Lisäksi pitää Rekosen mukaan ymmärtää, että asunnon velattomaksi maksaminen ei voi olla pitkällä laina-ajalla se ensisijainen tavoite, koska lainapääoma laskee hitaasti.

– Laina on elämän mittainen. Silloin tarvitaan vähän enemmän omarahoitusosuutta, ettei lainasta tule riskiä suhteessa asunnon arvoon.

Rekosen mukaan esimerkiksi 20 prosentin omarahoitusosuus olisi 45 vuoden laina-ajalla turvallinen. Ilman suurta omarahoitustakin pitkä laina-aika voi olla hänen mielestään vaihtoehto, kunhan osaa säästää.

– Jos 45 vuoden lainaa alkaa maksaa Finanssivalvonnan nykyisten suositusten mukaisesti, niin se on turvallista, jos sinä aikana ei tapahdu asuntomarkkinoilla minkäänlaista markkinahäiriötä. Ongelmia saattaa ilmetä, jos asuntojen hinnat putoavat 10–15 prosenttia. Silloin velallinen on tilanteessa, jossa asunnon arvo ei enää kata velkapääomaa, Rekonen sanoo.

Hän huomauttaa, että pitkän laina-ajan avulla rahaa jää muuhun käyttöön asunnon pysyessä pidempään pankin omaisuutena, mutta silloin velallisen pitäisi kasvattaa omaa varallisuuttaan jollain vaihtoehtoisella tavalla ikävien yllätysten varalta.

– Pitkään laina-aikaan sisältyy ajatus, että kun rahaa on laittaa muuallekin kuin asuntoon, on järkevää että osuus lisääntyvästä maksuvarasta käytetään muuhun säästämiseen. Pitkä laina-aika antaa mahdollisuuden varojen hajauttamiseen.

– Joka tapauksessa kaikkien asuntovelallisten kannattaa ennakoida ja kerätä puskuria, hän lisää.

Eroaako enää vuokra-asumisesta?

Finanssivalvonta suhtautuu erittäin pitkiin laina-aikoihin penseästi. Niiden myöntäminen on toistaiseksi ollut marginaali-ilmiö kaikkiin lainoihin verrattuna.

– Viime vuosina 85–90 prosenttia lainoista on myönnetty korkeintaan 25 vuodeksi. Kyllä me Fivassa ollaan sitä mieltä, että jos pitemmät, yli 25–30 vuoden lainat lähtevät yleistymään, niin kyllä se on huolestuttavaa kehitystä, Finanssivalvonnan johtava riskiasiantuntija Tommi Orpana toteaa.

Hän kehottaa pohtimaan, että jos 35-vuotiaana ottaa 45 vuoden lainan ja eläkkeelle jäädessä tulot putoavat, niin riittääkö maksukyky enää siinä vaiheessa.

– Kyllä me kehotetaan hyvin hyvin tarkkaan asiakkaita harkitsemaan, että miksi tähän pitäisi lähteä, koska siinä altistuu koronnousulle.

Orpana kysyy, että jos korko nousee ja sitä maksetaan vuosikymmenten ajan pankille, niin miten pitkä laina-aika todellisuudessa enää eroaisi vuokralla asumisesta.

– Kummassakin tapauksessa maksat ulkopuoliselle taholle paljon. Asuntolainan ottanut saa toki asunnon lopuksi itselleen ellei ehdi kuolla sitä ennen. Toisaalta hänen pitää kantaa koko laina-ajan riskit usean syklin yli esimerkiksi työttömyydestä, suuresta velkavastuusta ja mahdollisesta asunnon arvon alenemisesta, hän sanoo.

Lyhyt laina-aika on Orpanan mukaan asiakkaalle riskienhallintakeino.

– Jos pitkään laina-aikaan on lähdetty siksi, että laina on niin iso, ettei lyhyemmän laina-ajan kuukausierään olisi ollut varaa, on asiakkaalla ongelmien sattuessa luultavasti hyvin vähän tehtävissä, hän toteaa.

Jos et näe taulukoita, voit katsoa ne täältä.

Annuiteetti

Annuiteetti on lyhennystapa, jossa lainan maksuerä muuttuu koronmuutoksen yhteydessä. Jos korko nousee, maksuerä suurenee, ja jos korko laskee, maksuerä pienenee. Laina-aika pysyy muuttumattomana.

Tasalyhennys eli ”aleneva pääoma”

Tasalyhennyksen maksuerä muodostuu kiinteästä osuudesta pääoman lyhennystä sekä pääoman suuruuden mukaan muuttuvasta osasta korkoa. Maksuerät kevenevät sitä mukaa, kun lainapääoma pienenee jolloin koron euromääräkin pienenee. Jos viitekorko nousee, maksuerät suurenevat ja jos korkotaso laskee, maksut pienenevät.

Kiinteä tasaerä

Tasaerälyhenteisessä lainassa maksetaan koko laina-ajan samansuuruista maksuerää, joka sisältää lyhennyksen ja koron. Korkojen noustessa kuukausimaksu lyhentää lainapääomaa vähemmän, koska korot syövät siitä aiempaa isomman osan. Silloin laina-aika pitenee. Vastaavasti korkojen laskiessa laina-aika puolestaan lyhenee.