EU valvoo: Tästä tunnistat asuntokuplan - Oma raha - Ilta-Sanomat

Tästä tunnistat asuntokuplan: "Ei viitsi vuokrata"

Julkaistu: 2.10.2011 7:02, Päivitetty 30.9.2011 19:50

Jos sijoittaja ei vaivaudu vuokraamaan asuntoa, vaan odottaa vain arvonnousua, kyseessä on asiantuntijoiden mukaan asuntokupla. Tämä onkin ainoa varma merkki kuplasta. Varmimmin sen tunnistaa vasta jälkikäteen. Siitä huolimatta EU aikoo ryhtyä vahtimaan asuntomarkkinoita estääkseen kuplien synnyn. Asiantuntijat varoittavat, että kuplien ehkäisy voi pikemminkin synnyttää niitä.

Euroopan parlamentti hyväksyi menneellä viikolla budjettisääntöjen tiukennukset jäsenmaille. Niihin liittyy muun muassa toimia, joilla pyritään ehkäisemään asuntokuplia.

Miten se onnistuu? Mistä tiedetään, onko markkinoilla kupla?

Asiantuntijoiden mukaan mitään yleispätevää mittaria asuntokuplan tunnistamiseksi ei ole, vaan ylikuumenemisen havaitseminen on vaikeaa ja torjumisyritykset voivat johtaa hakoteille.

Palkansaajien tutkimuslaitoksen PT:n ennustepäällikkö Eero Lehto huomauttaa, että usein asuntokupla paljastuu kuplaksi vasta jälkeenpäin.

– Jos kuplan tunnistaminen olisi helppoa, sitä ei yleensä pääsisi syntymäänkään, vaan markkinat korjaisivat itse tilanteen, sanoo tutkijatohtori Elias Oikarinen Turun kauppakorkeakoulusta.

Oikarisen mukaan Virossa oli vuonna 2006 asuntokupla, jonka olemassaolosta oli nähtävissä selvät merkit. Tuolloin monet asunnon Tallinnasta ostaneet sijoittajat eivät edes vaivautuneet vuokraamaan huoneistoa, koska olivat varmoja, että sen hinta nousee ainakin 25 prosenttia vuodessa.

Yleensä asunnon hinnan tulisi perustua vuokrista saataviin kassavirtoihin ja oletuksiin niiden suuruudesta tulevaisuudessa.

- Jos hinta ei perustu näihin, vaan oletukseen asunnon hinnan voimakkaasta noususta, voidaan puhua kuplasta, Oikarinen sanoo.

Kun kauppa kuumenee,asunto ostetaan näkemättäkin

Muuten kuplan määrittely on jo vaikeampaa. Oikarisen mukaan hyvä indikaattori on nettovuokran ja hinnan suhde. Jos vuokratuottoprosentti alkaa valua parin prosentin tienoille, kupla ainakin kolkuttelee. Hänen mielestään on kuitenkin vaikea määritellä, missä kuplan raja menee.

Jonkinlainen signaali kuplasta voi olla se, että ostajat ostavat asunnon ilman, että edes käyvät katsomassa sitä. Tämä viestii asuntomarkkinoiden ylikuumenemisen pelosta.

Lehden mielestä kuplan ennakointi ei ole mahdotonta. Hän muistuttaa, että kansainvälinen valuuttarahasto IMF näki merkkejä ylikuumenemisesta. Tuolloin myös taloustieteen professori Nouriel Roubini varoitti, että asuntokuplan puhkeaminen painaa Yhdysvallat lamaan.

Kuplan ehkäisy Euroopassa, jossa maiden talous kulkee eri tahtia, mutta jossa on yhteinen rahapolitiikka ja erilliset finanssipolitiikat, on Lehden mielestä vaikeaa.

– Se vaatisi finanssipolitiikan yhteensovittamista, hän pohtii.

Tilanne voitaisiin Lehden mukaan ottaa huomioon esimerkiksi Euroopan unionin tukipolitiikassa. Hän pitää mahdollisena, että ongelmaa yritetään lähestyä rahoituksen valvonnan ja pankkien vakavaraisuusmääräyksen kautta.

Lainanannon kiristäminenlässäyttäisi markkinat

Oikarinen arvioi, että pulmaan voitaisiin tarttua esimerkiksi kiristämällä lainanantoa, kun hintataso on noussut tai nousussa ja päin vastoin höllentämällä sitä, kun hinnat polkevat paikoillaan.

Oma kysymyksensä on, miten tämä hoidettaisiin tilanteessa, jossa asuntolainat ovat yksi pankkien kilpailuvaltti ja jopa sisäänheittotuote ja jossa pankit ovat ylikansallisia.

– Rahoitussektori on hyvin innovatiivinen. On vaara, että säännöksiä kierrettäisiin, Oikarinen pohtii.

Toinen keino voisi olla asiakkailta vaadittavien omarahoitusosuuksien nosto. Oikarinen ei halua ottaa kantaa siihen, miten suuri omarahoitusosuuspakko missäkin tilanteessa olisi järkevä.

Markkinoiden ronkkiminenvoi johtaa pahasti harhaan

Asiantuntijat painottavat, että asuntokupla ja sen ehkäisy ovat erittäin monisyinen vyyhti, jonka yksioikoisessa ronkkimisessa voidaan mennä pahasti metsään.

Esimerkiksi korkean omarahoitusosuuden vaatiminen voi vähentää kulutusta, mikä puolestaan voi jarruttaa talouskasvua. Jos jarrutus osuu väärään suhdanteeseen, se voi ruokkia taantumaa.

– Keinot ovat yleensä ovat kaksiteräisiä miekkoja, Oikarinen sanoo.

Hänen mukaansa sekä poliitikot että media syyllistyvät usein yksinkertaistuksiin. Usein puhutaan jonkin yksittäisen keinon puolesta ottamatta huomioon kokonaisuutta.

Oikarisen mukaan ei ole kokemusperäistä tietoa siitä, millainen kokonaisvaikutus eri toimilla on. Hän kertoo, että Turun kauppakorkeakoulussa on aloitteilla kansainvälinen tutkimus, jossa selvitetään, miten eri maissa käytetyt menetelmät ovat pystyneet havainnoimaan asuntojen hinnoittelua.

- Siitä tulee tuloksia joskus myöhemmin, hän lisää.

Osion tuoreimmat

Luitko jo nämä?