Äkkijyrkkä korkojen nousu on lamauttanut asuntokaupan kuin tymäkkä annos tyrmäystippoja. Ostajat ovat säikähtäneet asuntolainojen kallistumista ja siksi kaupat uhkaavat jäädä myyjiltäkin toteutumatta.
Asuntokauppojen määrä on laskenut, myyntiajat pidentyneet, ja kauppahinnatkin ovat paikoin laskeneet kuin kymmenen vuotta sitten koetun finanssikriisin aikaan.
Korkoshokki on iskenyt alle vuoden kuluessa ja se on ollut epätavallisen raju. Kodinperustamisiässä omaa asuntoa etsivät nuoret aikuiset eivät ole eläessään kokeneet vastaavaa, ja osa vanhojen asuntojen myyjistäkin on ensi kertaa tekemisissä nykyisenlaisten lainakorkojen kanssa.
”Tällaiseen asuntokaupan korkoshokkiin on oikeastaan vain yksi tehokas lääke.
Siksi asuntokaupan sujuminen entiseen malliin olisi suurempi yllätys kuin ostajien ja myyjien epävarma empiminen ja kauppojen hyytyminen kaikinpuoliseen hämminkiin.
Koroilla on keskeinen merkitys asuntokaupan sujumiseen – ja hintoihin – siitä yksinkertaisesta syystä, että suurin osa asuntokaupoista rahoitetaan lainarahalla. Etenkin ensimmäisen asunnon ostamiseen otetaan usein lainaa niin paljon kuin pankki ja sääntely sallivat eli enimmillään lähes koko kauppahinnan verran.
Nyt tuo lainaraha on muuttunut lyhyen ajan kuluessa niin paljon aiempaa kalliimmaksi, että myyntihintojen lievästä laskusta huolimatta asunnon ostaminen on nyt lainarahalla toimivalle ostajalle rutkasti entistä kalliimpaa.
Ja siksipä kauppa ei nyt käy totuttuun tahtiin eikä varsinkaan vielä vuosi sitten totutuin hinnoin. Tätä tarkoittaa asuntomarkkinoiden korkoherkkyys.
Tällaiseen asuntokaupan korkoshokkiin on oikeastaan vain yksi tehokas lääke, mutta varsinkin myyjälle se maistuu karvaalta. Lääkkeen nimi on hintojen lasku.
Neljä prosenttiyksikköä lisää vuodessa
Vuosi sitten Suomen yleisin asuntolainojen viitekorko, 12 kuukauden euribor, oli vielä negatiivinen, mutta nyt se lähentelee jo neljää prosenttia.
Kun pankki vielä perii laina-asiakkaalta koron lisäksi marginaalin ja muut kulut, niin uuden asuntolainan kokonaiskulut kipuavat helposti yli neljään tai lähemmäs viiteen prosenttiin.
Lainakoroissa puhe on vuotuisista eli koko laina-ajan joka vuosi maksettavasta korkokustannuksesta, ja kun uudet asuntolainat ovat usein parin tai kolmenkin vuosikymmenen mittaisia, korkojen nousun aiheuttamat lisäkustannukset paisuvat koko laina-ajan mittaan suuriksi.
”Korkojen rajuhko nousu on leikannut ostajien maksukykyä.
Kukaan ei tiedä varmasti, mitä lainakoroille tapahtuu vuoden tai kahden tai varsinkaan lähivuosikymmenten kuluessa, joten nyt asunnon ostamista ja sitä varten tarvittavaa lainaa puntaroiva joutuu perustamaan laskelmansa vallitsevaan korkotasoon.
Korkojen rajuhko nousu on leikannut ostajien maksukykyä, sillä asuntolainojen kokonaiskustannukset ovat paisuneet enemmän kuin juuri kenenkään lainanhoitoon käytettävissä olevat tulot ovat karttuneet – tai asuntohinnat ovat laskeneet.
Asuntoja myyvät eivät voi vaikuttaa korkoihin tai ostajien tuloihin, mutta myyjät voivat sitäkin enemmän vaikuttaa asuntokaupan yhteen muuhun avainmuuttujaan, hintaan.
Asuntokaupan lamaannus helpottaa ja kauppa alkaa kenties taas käydä, kunhan korkojen noustessa hinnat joustavat – ja suomeksi sanottuna laskevat – ja kunhan myyjät taipuvat jakamaan entistä raskaampaa korkotaakkaa ostajien kanssa.
Hinta määrää, miten korkotaakka jakautuu
Korkojen noususta on jo koitunut tuntuvaa lisäkustannusta ja rasitusta, jolta asuntokaupan osapuolet eivät voi enää välttyä. Kyse on enää siitä, kuka tuon korkojen noususta koituneen lisätaakan kantaa.
Hinta määrittelee, miten korkotaakka jakautuu ostajan ja myyjän välillä.
Jos myyjä pitää itsepintaisesti kiinni ennen korkojen nousua muodostamastaan hinta-arviosta ja vaatii samaa hintaa kuin olisi halunnut vaikkapa vuosi sitten, asunto voi jäädä myymättä.
Kauppa tyssää liian kovaan hintaan – ja siihen, että ostaja ei suostu tai kykene yksin kärsimään korkojen noususta koitunutta lisähintaa.
Jos taas ostaja havittelee asuntoa ennen korkojen nousua arvioimallaan lainanhoitovaralla, asuntohaaveet jäänevät toteutumatta. Kauppa kaatuu liian niukkaan hintatarjoukseen – ja siihen, että myyjä ei suostu yksin kärsimään koko uutta korkotaakkaa.
”Pattitilanteen ratkaisuksi tarvitaan kompromissi.
Pattitilanteen ratkaisuksi tarvitaan kompromissi, joka jakaa korkojen noususta koituneen lisäkustannuksen tasan. Miltä tuo kompromissi voisi näyttää, sitä voi helposti kokeilla vaikka pankkien verkkopalveluista löytyvien lainalaskureiden avulla.
Taloussanomat laski joukon suuntaa antavia esimerkkejä OP-Pankin asuntolainalaskurilla, mutta vastaavia verkkolaskureita löytyy muiltakin pankeilta.
Eri hinta- ja korko-oletuksilla laadittuja esimerkkikauppoja esittävä grafiikka löytyy tämän tekstin lopusta. Yksi suuntaa antavien laskuharjoitusten johtopäätös on, että jo koetun korkoshokin takia hintojen on ehkä laskettava enemmän kuin on jo käynyt.
Hintojen ehkä laskettava yli kymmenen prosenttia
Laskuharjoitusten lähtökohdaksi määriteltiin mielivaltaisesti vuosi sitten "solmittu" verrokkikauppa, jonka perusteella hinta- ja korkomuutoksia ryhdyttiin haarukoimaan.
Verrokkikaupan kauppahinta ja ostajan oletettu lainamäärä ovat näissä kokeiluissa 200 000 euroa, lainakorko 1,5 prosenttia, laina-aika 20 vuotta ja lyhennystapa tasaerä.
Tuollaisella vielä vuosi sitten tavallisella reseptillä ostajalle olisi kertynyt koko laina-ajalta korkoineen maksettavaa kokonaishintaa noin 233 000 euroa.
Jos sama kauppa solmittaisiin nyt samalla 200 000 euron hinnalla mutta ostaja joutuisi maksamaan koko kauppasumman veroisesta lainastaan 4,5 prosentin korkoa 20 vuotta, kokonaiskustannus pomppaisi peräti 305 000 euroon.
Ja jos kauppa solmittaisiin ostajalle suopein ehdoin niin, että hänen koko laina-aikainen kokonaiskustannuksensa 4,5 prosentin korkoineen pysyisi verrokkikauppaa vastaavassa noin 230 000 eurossa, olisi hinnan laskettava noin 150 000 euroon eli myyjän olisi tingittävä vanhasta hintatavoitteestaan 25 prosenttia.
Kumpikin vaihtoehto vaikuttaa kohtuuttomalta, ensimmäinen ostajalle ja toinen myyjälle. Siksi tarvitaan kompromissi.
”Kompromissi vaatii sitä suurempaa hinnan laskua mitä korkeammalle korot kohoavat.
Laskuharjoitusten yksi mahdollinen kompromissi syntyy, jos kumpikin kaupan osapuoli suostuu noin 30 000 euron ylimääräiseen kärsimykseen ja kauppa solmittaisiin auttamatta vanhentuneen 200 000 euron sijaan noin 170 000 euron kauppahinnalla.
Tuollainen runsaan 13 prosentin hinnan lasku tekisi yhtä suuren loven myyjän myyntituloon kuin ostajalle koituisi lisäkuluja 4,5 prosentin korosta (suhteessa vuoden takaiseen verrokkikauppaan).
Tähän tapaan korkorasitusta tasan jakava kompromissi vaatii sitä suurempaa hinnan laskua mitä korkeammalle korot kohoavat. Jos ostajan lainakorko nousee esimerkiksi 5,5 prosenttiin, syntyy lisätaakan tasan jakava kompromissi noin 17,5 prosentin hinnan laskulla.
Oikeasti asuntokaupoille ja -hinnoille voi toki tapahtua paljon muutakin kuin on mahdollista kokeilla lainalaskureilla. Mutta se vaikuttaa joka tapauksessa selvältä, että korkojen nousu vaatii paitsi ostajien ja myyjien myös hintojen joustamista.
