Asuntomarkkinoiden hidastuminen näkyy pitkään nousseissa asuntojen vuokrissa. Näin etenkin pääkaupunkiseudulla.
Hyvistä vuokralaisista kilpaillaan entistä tiukemmin, vaikka viime aikoina on ollut jo merkkejä vuokramarkkinan uudesta piristymisestä.
Näkyykö kehitys myös ammattimaisten asuntosijoittajien toiminnassa?
Ollaanko vuokrapyyntöjä tarvittaessa alentamassa vai pidetäänkö kiinni entisistä vuokratasoista, vaikka tämä merkitsisi asuntojen pitämistä tyhjillään?
Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus totesi viime viikolla Ylelle, että suuret asuntosijoitusyhtiöt voivat pitää kiinteistöjensä vuokratasoista kiinni, vaikka se tarkoittaisi tyhjiä asuntoja.
– Jos asuntosijoitusyhtiö laskee tyhjänä olevien asuntojensa vuokraa, naapurit voivat hermostua ja vaatia alennusta myös omaan vuokraansa, Brotherus sanoi Ylelle.
Esimerkiksi sadan asunnon vuokratalossa voi olla kannattavampaa pitää kymmentä asuntoa tyhjillään, kunhan vuokrataso säilyy entisellään lopuissa 90 asunnossa.
Tilastokeskuksen mukaan vuokrat nousivat viime vuonna Helsingissä vain 0,3 prosenttia ja keskustan yksiöiden vuokrat jopa laskivat. Turussa vuokrat nousivat 1,8 prosenttia ja Tampereella 1,7 prosenttia.
Vapaarahoitteiset vuokra-asunnot löytyvät suurimmista kaupungeista. Kuudessa suurimmassa kaupungissa on yli puolet vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista. Näissä on myös rakennettu viime vuosina paljon uutta asuntokantaa.
Erityisen paljon uusia pieniä vuokra-asuntoja on pääkaupunkiseudulla. Siellä pienten asuntojen kysyntä on ollut viime aikoina laskussa, mikä on näkynyt omistusyksiöiden hintojen alamäkenä.
Pienten vuokra-asuntojen kysyntä alkoi heiketä jo koronan iskettyä Suomeen, kun opiskelijat siirtyivät etäopetukseen.
Suomen Pankin vanhemman ekonomistin Kimmo Koskisen mukaan taantuva markkinatilanne on asuntosijoittajille uusi.
– Eri toimijoilla on erilainen tilanne. Osa ammattimaisista sijoittajista pystyy sietämään vajaakäyttöä paremmin, kun taas yksityiselle vuokranantajalle voi olla liikaa jo se, ettei yhtä asuntoaan saa vuokrattua, Koskinen sanoo.
Hänen arvionsa mukaan tilanne ei kuitenkaan ole välttämättä pysyvä. Siitä pitävät pitkällä aikavälillä huolen kaupungistuminen ja maahanmuutto.
Kysynnän heikentyminen on noteerattu asuntoja vuokraavissa yhtiöissä. Suurimmat yksityiset asuntosijoittajat ovat Kojamo ja Sato. Niiden lisäksi kohtuullisen suuria vuokraisäntiä ovat eläkeyhtiöt Varma ja Ilmarinen.
Kojamo ei voi pörssiyhtiönä kommentoida asiaa, koska meneillään on niin sanottu hiljainen kausi ennen keskiviikon tuloskatsausta.
Satolla puolestaan on noin 25 000 vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Yhtiö myi viime huhtikuussa yli kaksituhatta kerrostaloasuntoa Lahdesta, Jyväskylästa ja Oulusta ruotsalaiselle sijoitusyhtiölle Heimstadenille.
Sato on tehnyt päätöksen, ettei se aloita nyt uusia rakennushankkeita, mutta sillä on edelleen pitkästi yli tuhat asuntoa rakenteilla muun muassa Espooseen.
Saton toimitusjohtajan Antti Aarnion mukaan yhtiön vuokrausaste oli viime vuonna aavistuksen nousussa ja ylsi 95,2 prosenttiin. Se ei kuitenkaan ole yhtä hyvä kuin ennen pandemiaa.
Vuokra-asuntojen tarjonnan kasvu näkyy joillakin alueilla varsinkin pääkaupunkiseudulla.
– Tämä on pitkälti kaupunki- ja kaupunginosakohtaista. Se riippuu paljolti siitä kuinka paljon uusia asuntoja on rakennettu kullekin alueelle, Aarnio sanoo.
– Jos tiettyyn kaupunginosaan valmistuu paljon uutta asuntokantaa, niin kysyntää ei välttämättä riitä samalla tasolla kaikille. Esimerkiksi Espoossa on alueita, joille on tullut viime vuosina paljon tarjontaa, samoin kuin Helsingissä.
Aarnion mukaan Sato haluaa pitää kiinni vuokrausasteestaan.
– Meillä on tehty töitä sen eteen, että tyhjät asunnot tulisivat vuokrattua, emme pidä niitä tietoisesti tyhjillään.
Aarnion mukaan vuokrattavan asunnon vuokraa on tarvittaessa tarkistettu alaspäin, mutta yleensä ottaen vuokranalennuksiin ei ole turvauduttu.
– Hinta-laatusuhdetta voi parantaa muutenkin kuin alentamalla hintaa, eli parantamalla asunnon laatutasoa, hän sanoo.
Eläkeyhtiö Ilmarinen on viime vuosina kasvattanut kiinteistösalkkuaan. Ilmarisella on noin 4 500 vuokra-asuntoa pääkaupunkiseudulla ja Tampereella.
Eläkeyhtiölle on valmistunut viime vuosina satoja asuntoja esimerkiksi Helsingin Jätkäsaareen, Espooseen, Vantaalle ja Keravalle. Toisaalta Ilmarinen on myös myynyt vanhoja vuokra-asuntojaan.
”Ei puhuta kuitenkaan dramaattisesta laskusta.
Ilmarisen kotimaisten kiinteistösijoitusten johtajan Tomi Aimosen mukaan joissain pääkaupunkiseudun yksiöissä ja kaksioissa on päädytty viime aikoina alentamaan vuokratasoa.
– Pandemian myötä yksiöiden ja kaksioiden vuokraaminen ei tapahtunut niin nopeasti kuin aikaisemmin. Tietyllä alueilla näkyy, että yksiöiden ja kaksioiden käyttöasteet ovat laskeneet, Aimonen sanoo.
– Ei puhuta kuitenkaan dramaattisesta laskusta. Jos ennen pandemiaa käyttöaste oli 96–98 prosenttia, niin siitä on tultu pari kolme prosenttia alaspäin. En pitäisi sitä huolestuttavana.
Hänen mukaansa ylitarjontailmiö koskee uusia alueita, joille on rakennettu voimakkaasti. Esimerkiksi käy Espoon Vermonniitty, jossa on tällä hetkellä Vuokraovi.comissa tarjolla 220 asuntoa.
Aimonen torjuu arviot, joiden mukaan Ilmarinen ei tinkisi vuokratasosta, jos vuokralaista ei tunnu löytyvän.
– Kiinteistösijoittajan kannattaa käyttöastetta parantaakseen vuokrata alemmallakin vuokratasolla, koska tyhjän huoneiston vuokraaminen parantaa nettotuottoa, Aimonen sanoo.
Toisen työeläkeyhtiön Varman asuntosijoituspäällikkö Sarianna Sipolan mukaan vuokra-asuntojen käyttöasteet ovat ”isossa kuvassa kohtuullisen hyvällä tasolla”. Varmalla on reilut 4 000 vuokra-asuntoa.
– Vuokramarkkinaan liittyy kausivaihtelua, ja talvi on perinteisesti rauhallisempaa kuin kesä, mutta vapaita asuntoja on kuitenkin tällä hetkellä vähemmän kuin esimerkiksi viime vuonna samaan aikaan, Sipola sanoo.
Hän korostaa, että asuntosijoittamisen tuotto perustuu vuokratuloihin, joten Varma ei pidä asuntoja mielellään tyhjillään.
– Hyviin vuokrakohteisiin ei tosin ole kohdistunut myöskään kysynnän romahdusta tai muuta huolestuttavaa. Kokonaiskuvassa vuokratasot ovat kehittyneet maltillisesti ylöspäin, mutta alue-, kohde- ja asuntokohtaisesti vuokria on tarkistettu kumpaankin suuntaan, Sipola sanoo.
Suomen vuokra-asunnoista yhteensä noin neljännes on ammattimaisilla sijoittajilla. Loput ovat muun muassa kunnilla ja kaupungeilla, joiden osuus on kuitenkin viime aikoina ollut laskussa.
Suomen suurin yksittäinen vuokra-asuntojen omistaja on Helsingin kaupungin asunnot Oy eli Heka, jolla on noin 50 000 asuntoa.
Heka on ilmoittanut, että sen keskivuokra on tänä vuonna 4 prosenttia korkeampi kuin viime vuoden keskivuokra.
Vuokrankorotusten suurimpana syynä on Hekan mukaan rahoitus-, lämmitys- ja korjauskustannusten voimakas kasvu.
