Suomessa tehdään vuosittain noin 15 000 omakotitalokauppaa, joista noin 1000 riitautuu. Suurin osa oikeusriidoista aiheutuu kiinteistöistä löytyneistä niin sanotuista salaisista virheistä.
Ostajalla on Suomessa viiden vuoden ajan oikeus vaatia hinnanalennusta tai purkaa kauppa, jos talosta paljastuu virhe, jonka myyjä on tiennyt tai joka hänen olisi pitänyt tietää talon myyntihetkellä.
Taloussanomat on nostanut esiin useita esimerkkejä omakotitalojen kaupan jälkeisistä oikeusriidoista, joiden syynä ovat esimerkiksi taloista paljastuneet home- ja sisäilmaongelmat. Joissakin tapauksissa omakotitalon kauppa on peruttu oikeuden kautta vuosia myynnin jälkeen, ja myyjän vastuulle ovat lisäksi tulleet korjaus- ja oikeudenkäyntikulut.
Viime viikon lopulla Helsingin Sanomien mielipidepalstalla oltiin jopa huolissaan myyjien oikeusturvasta.
Omakotiliittoon on tullut uusia kyselyjä myyjän velvoitteista. Liitossa on totuttu neuvomaan sekä omakotitalojen myyjiä että ostajia, eikä liiton toiminnanjohtaja Marju Silander ei lähde valitsemaan puolia.
– On tärkeä huomata, että yksi ihminen voi olla eläessään sekä ostajan että myyjän roolissa, hän sanoo.
– Kaikkien tavoitteenahan on, että kaupat olisivat mahdollisimman onnistuneet.
Kiinteistökauppaan perehtynyt asianajaja Tiina Koskinen-Tammi Alfalaw-asianajotoimistosta ei pidä myyjän asemaa Suomessa erityisen heikkona. Kaupassa on otettava huomioon sekä ostaja ja myyjä.
– Virhevastuunjako on tasapainottelua heidän välillään, Koskinen-Tammi sanoo.
– Molemmat ovat yksityishenkilöitä eivätkä yleensä tiedollisesti tai taidollisesti toistaan paremmassa asemassa. Lukuisat talokauppariidat ovat molempia koskeva oikeusturvaongelma.
Silanderin mukaan varsinkin vanhojen talojen kaupoissa on hyvä ottaa mukaan välittäjä ja juristi sekä teettää kuntotarkastus.
– Lakimies laatii kauppakirjan sillä tavalla läpinäkyvästi, että kaikki talon kuntoon liittyvät asiat tulevat esille, Silander sanoo.
– Tässä myyjän on tärkeä kertoa kaikki tiedossaan olevat asiat. Sillä tavalla voidaan myös varmistaa, että ostaja ja myyjä ovat keskustelleet esimerkiksi tiedossa oleviin virheisiin liittyvistä vastuista.
Silander suosittelee omistajia myös pitämään talon huollosta ja tehdyistä korjauksista, kirjaa. Tietokoneelle tallennettuun huoltokirjaan voi liittää kuvia, ja sen voi tarpeen tullen mukaan myös helposti jakaa ostajalle, kun neuvotteluissa on edetty tarpeeksi pitkälle.
Suomessa ei ole tällä hetkellä käynnissä lakihanketta, jossa talokaupan vastuita tai velvollisuuksia pyrittäisiin muuttamaan. Kymmenen vuoden aikana on silti käynnistetty useita hankkeita talokauppojen turvaamiseksi. Yksi keino on kuntotarkastuksien kehittäminen.
– Pitäisi enemmän miettiä sitä, miten kuntotarkastuksista tehtäisiin parempia ja hyödyllisempiä. Asiat selvitettäisiin ennen kauppaa niin, että riita ehkäistäisiin ennalta, Koskinen-Tammi sanoo.
Vuonna 2019 loppuraporttinsa julkaissut Kunto-hanke keskittyi kuntotarkastajien koulutuksen ja pätevyyden kehittämiseen. Raportissa käsiteltiin esimerkkinä Tanskaa, jossa on päästy lähes kokonaan eroon oikeuslaitosta kuormittavista kiinteistöriidoista.
Vuonna 1996 Tanskassa otettiin käyttöön järjestelmä, jonka tavoitteena oli hyödyttää sekä omakotitalojen myyjiä että ostajia.
Tanskassa myyjä voi yhä olla jopa kymmenen vuoden ajan vastuussa entisen kiinteistönsä virheistä, eli vastuuaika kestää pidempään kuin Suomessa. Myyjä voi kuitenkin välttää vastuun teettämällä rakennuksessa kattavan kuntotarkastuksen.
Tarkastusmenetelmä on tarkasti säädelty, ja niitä voivat tehdä vain nimetyt rakennusalan asiantuntijat, joilta vaaditaan asianmukainen koulutus ja usean vuoden kokemus alalta.
Tarkastusraportit kirjataan yhteiseen tietojärjestelmään, jossa taloista löytyneet viat arvioidaan muun muassa numeroarvosanoin.
– Suomessahan kuntotarkastus ei ole pakollinen, ja niitä saa tehdä kuka tahansa, joten tarkastuksille ei ole mitään pakottavaa muotoa, kertoo Kunto-hankkeeseen osallistunut Koskinen-Tammi.
– On olemassa se kh-kortti, jossa on asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohje, mutta eihän sitä ole pakko noudattaa. Toimijoita on paljon, osa tekee sen mukaan, osa vähän soveltaen ja osa täysin toisella tavalla.
Lisäksi Tanskan malliin kuuluu erillinen sähköasennusten tarkastus, joka voi suorittaa vain valtuutettu sähköurakoitsija.
Kolmas ja tärkeä osa järjestelmää on omistajanvaihdosvakuutus, josta myyjän on tarjouduttava maksamaan puolet. Ostaja voi hyväksyä myyjän hankkiman vakuutuksen, valita jonkun toisen vakuutusyhtiön tai kieltäytyä vakuutuksesta. Myyjä vapautuu vastuusta riippumatta siitä, osallistuuko ostaja vakuutukseen vai kieltäytyykö siitä kokonaan. Vakuutus vastaa virheistä viiden vuoden ajan.
Järjestelmää käytetään Tanskassa noin 60–70 prosentissa talokaupoista. Ostajien ja myyjien välisiä riitoja on Tanskassa enää vähän.
– Järjestelmä on tietyllä tavalla ratkaissut ongelmat, vaikka se ei teekään taloista sen parempia, Koskinen-Tammi sanoo.
Jonkin verran riitoja on siirtynyt ostajien ja vakuutusyhtiöiden välisiksi, sillä omistajanvaihdosvakuutuksetkaan eivät kata aivan kaikkea. Voimassa olevista noin 200 000 vakuutuksesta tehdään vuosittain noin 200 valitusta.
Järjestelmään ollaan yleisesti ottaen tyytyväisiä.
– Myyjän asema on Tanskassa Suomea parempi, koska siellä omistajanvaihdosvakuutuksen ja kuntotarkastuksen kautta myyjän vastuu kokonaan estyy eikä myyjä voi joutua silloin vastuuseen, sanoo Koskinen-Tammi.
– Aivan täydellinen ei sekään silti ole.
Muutamana vuonna vakuutukset ovat tuottaneet vakuutusyhtiöille tappiota tai vain pientä voittoa. Vakuutuksia myöntäviä yhtiöitä onkin melko vähän.
Omakotiliiton Silander näkee Tanskan mallissa paljon hyvää.
– Se oli kokonaisuutena mielenkiintoinen, koska myyjällä on siinä mahdollisuus päästä vastuustaan. Siitä on ehkä hyvä käydä keskusteluakin.
Kuntotarkastuksiin ehdotettiin uudistuksia myös vuonna 2021 päättyneessä Hengitysliiton sisäilmaongelmia kohdanneiden tukemiseen keskittyneessä hankkeessa.
Hankkeessa mukana olleen Koskinen-Tammen mukaan hankkeessa ehdotettiin esimerkiksi kuntotarkastajille selkeitä osaamis- ja pätevyysvaatimuksia. Lisäksi heidän toimintaansa tulisi valvoa nykyistä tarkemmin.
Lue lisää: Asiantuntija: Näin vältät kalliit virheet talokaupoilla – yksi asiakirja erityisen tärkeä