Näin siirrät asunnon lapsellesi mahdollisimman pienin veroin – yhdessä kikassa piilee vakava riski

Asunnon myynnissä tai lahjoittamisessa lapselleen on eri tapoja, joiden hyödyt kannattaa laskea tarkkaan.

23.12.2021 19:00

Juttu on julkaistu ensimmäisen kerran 8.2.2021.

Mikään ei ole varmaa, paitsi kuolema ja verot, sanotaan. Verotuksessa voi kuitenkin selvitä hieman vähemmällä, jos suunnittelee perinnön siirtämisen jälkeläisilleen jo ennen kuolemaa. Asunnon voi siirtää perillisille usealla eri tavalla, ja menettelystä ja tilanteesta riippuen voi verotuksessa olla suuriakin eroja.

Yksinkertaisin – mutta ei välttämättä edullinen – keino on yksinkertaisesi lahjoittaa asunto omalle jälkeläiselle. Jos antaa lapselleen esimerkiksi sijoitusasunnon, joutuu lahjan saaja luonnollisesti maksamaan lahjaveroa.

Esimerkiksi 100 000 euron arvoisesta asunnosta lahjavero on yli 10 000 euroa. Lahjaveron määrän voi tarkistaa verkossa verottajan lahjaverolaskurilla.

Asunnon voi myydä perilliselle alihintaan

Lahjaveroa ei kuitenkaan joudu maksamaan, jos asunnon myy lapselleen hinnalla, joka on yli 75 prosenttia sen käyvästä arvosta.

Asunnon käypä hinta kannattaa antaa alan ammattilaisen arvioitavaksi. Jos asunto taas on omistettu yli kaksi vuotta ja olet asunut siinä joko itse tai perheesi kanssa parin vuoden ajan, ei myyntivoitosta peritä veroa.

Asunnon ostanut jälkeläinen toki joutuu maksamaan asuntokaupasta myös varainsiirtoveron. Tämäkin on tosin sitä alempi, mitä pienempi kauppasumma on.

Kannattaa muistaa, että verottaja ottaa kauppahinnassa huomioon myös muita rahanarvoisia suorituksia, joita ostaja voi antaa myyjälle kaupan vuoksi. Jos esimerkiksi vanhempi on ottanut asuntoa varten lainaa, jonka lapsi ottaa kaupassa vastattavakseen.

Vanhempi voi myöntää lapselleen kauppaa varten myös korotonta lainaa. Tällöin on kuitenkin laadittava takaisinmaksusuunnitelma, johon vaikuttavat lapsen tulot ja vanhemman ikä. Suunnitelman mukaan lapsen pitää siis realistisesti pystyä maksamaan velka takaisin vielä kun vanhempi on todennäköisesti vielä elossa.

Vanhempi voisi siis myydä 100 000 euron arvoisen asuntonsa lapselleen esimerkiksi 76 000 eurolla. Täydestä hinnasta lapsi maksaisi varainsiirtoveroa 2 000 euroa, mutta alemmasta myyntihinnasta 1 520 euroa.

Jos kyseessä on sijoitusasunto, joutuu vanhempi toki maksamaan myyntivoitosta eli luovutusvoitosta veroa. Alemmalla hinnalla myytäessä voitto ja myös siitä maksettava vero on kuitenkin pienempi kuin täydellä käyvällä hinnalla myytäessä.

Luovutusvoitosta maksetaan veroa pääomatulojen veroprosentin mukaan. 30 000 euroon asti veroa maksetaan 30 prosenttia, sen ylittävältä osalta 34 prosenttia.

Pitkän tähtäimen suunnitelmalla pienimmät verot

Pienimpiin veromaksuihin pääsee vuosien – tai jopa vuosikymmenien – suunnitelmalla. Tosin tässä suunnitelmassa on riskinsä.

Lapselleen voi siis antaa kolmen vuoden välein korkeintaan 5 000 euron lahjan. Tämä lahja voi olla esimerkiksi osuus asunnosta, joka on alle 5 000 euron arvoinen.

Esimerkiksi pariskunta voisi pienissä osissa lahjoittaa lapselleen ainakin osan yhdessä omistamastaan 100 000 euron arvoisesta asunnosta antamalla kumpikin kolmen vuoden välein alle 5 000 euron osuudet.

Käytännössä asunnon sarjalahjoittaminen on kuitenkin vaikeampaa. Ensimmäinen iso ongelma on se, että verottaja voi pitää koko menettelyä veronkiertona, vaikka lahjoittaminen sinänsä laillista onkin.

Jos esimerkiksi koko asunnon omistus siirtyy vuosien kuluessa perilliselle, voi viranomainen tulkita, että alkuperäisenä tarkoituksena on ollut koko asunnon lahjoittaminen, mutta se on tehty vaiheittaan juuri veron välttämiseksi.

Verottaja harkitsee tilanteita tapauskohtaisesti. Jos menettelyä harkitsee, on kaikkein varminta pyytää veronviranomaisilta suunnitelmasta maksullinen ja sitova ennakkopäätös.

Toinen ongelma on se, että osuuksia annettaessa ei vanhempi voi vain antaa esimerkiksi 4 900 euron osuutta asunnon omistuksesta, vaan vastaavan arvoisen prosenttiosuuden asunnosta.

Lisäksi sarjalahjoituksia annettaessa on otettava huomioon asunnon käypä arvo kutakin lahjaerää annettaessa. Asunnon käypä arvo on siis arvioitava kolmen vuoden välein ja laskettava uudestaan asunnon omistuksesta lahjoitettava alle 5 000 euron osuus. Jos asunnon arvo siis nousee, pitää lahjoitettavaa osuutta vastaavasti pienentää.

Lahjoitus voi vaikuttaa veroihin vuosien jälkeenkin

Perillinen voi myöhemmin mahdollisesti päättää ostaa vanhemmiltaan loputkin heidän osuudestaan.

Vanhemmilta saadut lahjoitukset voivat vaikuttaa verotukseen myöhemminkin, jos lapsi päätyy myymään asunnon eteenpäin.

Tällöin luovutusvoitto - ja siitä maksettava vero lasketaan todellisista osto- ja myyntihinnoista. Jos asunto on siis ostettu alihintaan, ja se myydään eteenpäin käypään hintaan, voi luovutusvoittovero olla suurempi, kuin jos molemmat kaupat olisi tehty käypään hintaan.

Luovutusvoittoveroa ei kuitenkaan tule, jos lapsi on omistanut asunnon ja asunut siinä kahden vuoden ajan.

Jutun esimerkit eivät yksiselitteisesti kerro, mikä vaihtoehto on paras. Sopivin vaihtoehto voi riippua paljon esimerkiksi myyntivoiton suuruudesta, asunnon aiemmasta käyttötarkoituksesta sekä omasta elämäntilanteesta. Vaihtoehtoja punnitessaan kannattaakin tehdä huolellisia laskuharjoituksia. Sarjalahjoittamisen suhteen kannattaa lisäksi varmistaa veronviranomaisen kanta.

Osion tuoreimmat

Luitko jo nämä?