Ulkomaiset sijoittajat ostavat asuntoja Suomesta kiihtyvällä tahdilla – aasialaisten tulo on vain ajan kysymys - Taloussanomat - Ilta-Sanomat

Ulkomaiset sijoittajat ostavat asuntoja Suomesta kiihtyvällä tahdilla – aasialaisten tulo on vain ajan kysymys

Tanskalainen Nrep osti viimeksi Avaralta yli 400 asuntoa, osakas Jani Nokkanen kertoo.

Julkaistu: 3.10.2019 7:05

JLL:n ja Newsecin asiantuntijat arvelevat, että aasialaisten asuntosijoittajien ensimmäinen suora osto Suomessa on vain ajan kysymys.

Ulkomaiset asuntosijoittajat ovat yhä kiinnostuneempia Suomen markkinoista. Newsecin tietojen mukaan viime vuonna tehtiin asuntokauppoja 1,8 miljardilla eurolla, josta ulkomaalaisten sijoittajien osuus oli yli puolet. Vielä vuonna 2015 ulkomaalaisten osuus oli vain neljä prosenttia.

Osuus on kasvanut räjähdysmäisesti, mutta miksi, Newsecin tutkimusjohtaja Olli- Pekka Mustonen? Yksi syy on sijoituskäyttäytymisen muutos.

– Kiinteistösijoittajat sijoittavat rahoja kiinteistörahastoihin, koska niistä saa parempaa tuottoa kuin esimerkiksi lähes nollakoron joukkovelkakirjalainoista. Tällä hetkellä tuottojen saanti on globaalisti iso ongelma.

Lue lisää: Ulkomaiset sijoittajat tulleet vahvasti Suomen vuokra-asuntomarkkinoille

JLL:n tutkimusjohtaja Tero Lehtosen mukaan tällä hetkellä on paljon pääomaa, joka tuottovaatimusten takia päätyy yhä enemmän kiinteistöihin ja kiinteistörahastoihin

Kiinteistö­palvelu­yritys JLL:n tutkimus­johtaja Tero Lehtonen kertoo, että tällä hetkellä on paljon pää­omaa, joka tuotto­vaatimusten takia päätyy yhä enemmän kiinteistöihin ja kiinteistö­rahastoihin. Osakkeiden hinnat ovat monen sijoittajan makuun liian korkealla.

– Urbanisoitu­vassa maailmassa asunnoilla on aina kysyntää ja suhteellisen vakaa tuotto, vaikka taantuma iskisikin. Asunnot eivät ole niin suhdanne­riippuvaisia kuin toimitilat. Jossain pitää asua taantumas­sakin.

Suomi kiinnostaa maana hänen mukaansa muun muassa siksi, koska täällä on kasvavia keskuksia ja varsin joustava vuokra-asuntomarkkina. Vapaarahoitteisella puolella vuokran määritykselle ei ole rajoituksia. Lisäksi käyttöasteet ovat korkeat.

– Ulkomaisen asuntosijoittajan näkövinkkelistä tämä on helppo maa toimia, koska täällä on vakaat olot ja hyvin ostettavaakin.

Lehtonen uskoo, että Suomen asuntomarkkinoille tulee lähitulevaisuudessa yhä enemmän uusia ulkomaalaisia sijoittajia. Tilanne voi muuttua, jos maassa päätetään esimerkiksi kiristää vuokrien sääntelyä. Tätä keskustelua käydään monessa Euroopan maassa, muun muassa Saksassa.

Newsecin Mustosen mukaan aiemmin Suomen markkinoille on ollut ulkomaisten sijoittajien vaikea päästä, koska halukkaita myyjiä ei ole välttämättä löytynyt. Nyt kotimaisia asuntosijoittajia kiinnostaa myös myyminen, koska kysyntä on kovaa.

Ulkomaalaiset sijoittajat eivät ole myöskään tunteneet paikallista markkinaa.

Aasialaiset tulossa suorille asuntokaupoille

Viimeisin iso kauppa julkistettiin syyskuun alussa. Suomalaiset eläkeyhtiöt myivät 2200 asuntoa 16 paikkakunnalta amerikkalaiselle Starwood Capital Groupille. Kauppa toteutettiin sen ja Avaran yhteisyrityksen kautta.

JLL:n mukaan ulkomaalaisilla sijoittajilla on tällä hetkellä omistuksessaan lähes 15 000 asuntoa, joiden arvo on yhteensä noin 1,9 miljardia euroa. Round Hill Capitalin lisäksi suurimpia ulkomaalaisia sijoittajia Suomessa ovat Starwood Capital ja BVK runsaalla 2000 asunnollaan.

Lue lisää: Konsulttiyhtiö: Ulkomaiset sijoittajat omistavat jo 6 000 vuokra-asuntoa Suomessa – sijoitukset paisuvat lähivuosina

Brittiläinen Round Hill Capital toimii Suomessa vuonna 2017 perustetun Olo Asuntojen kautta. Sillä on salkussaan jo hieman yli 4 600 asuntoa. Lehtosen mukaan euromääräisesti mitattuna suurin on kuitenkin BVK.

– Tämä kertoo strategian eroista. Round Hill Capitalilla on salkussaan vanhempaa asuinkantaa maakunnissa, BVK:llä uudempia asuntoja pääkaupunkiseudulla.

Katso grafiikka tästä, jos se ei näy kunnolla.

Tähän asti Suomen asuntomarkkinoilla ovat toimineet pääasiassa eurooppalaiset ja yhdysvaltalaiset sijoittajat. JLL:n Tero Lehtosen mukaan on vain ajan kysymys, milloin markkinoilla nähdään ensimmäinen suora aasialainen asuntoportfoliokauppa. Se ei kuitenkaan välttämättä ole kiinalaisrahalla tehty.

– Eteläkorealaiset ovat jo ostaneet Euroopasta logistiikka- ja toimistokiinteistöjä. Markkina on heille jo tuttu. Heidän osuutensa aasialaisista toimijoista on kasvanut eniten.

Kiinassa hallitus rajoittaa tällä hetkellä pääoman virtaa ulkomaille. Lehtonen uskoo, että se johtuu maan taloustilanteesta. Hallitus yrittää rajoituksilla lisätä investointeja kotimaassa.

Myös Newsecin Mustonen arvelee, että aasialaisilla on kiinnostusta asuntoihinkin, vaikka toistaiseksi suoria ostoja ei olekaan tehty.

Nrep kehittää itse asuntokohteita

Useimmiten ulkomaalaiset sijoittajat ostavat Suomessa jo valmiita asuntoja. Newsecin Olli-Pekka Mustosen mukaan on mahdollista, että jatkossa yhä useampi rakennuttaa itse vuokra-asuntoja.

– En näe siihen estettä. Toisaalta luulen, että rakennusliikkeet pitävät yllä asuntorakentamisen volyymia jatkossakin.

Tanskalainen kiinteistösijoittaja Nrep sijoittaa Suomessa asuntoihin kolmella eri tavalla: se ostaa valmiita portfioita, rakennuttaa asuntoja yhdessä rakennusliikkeen kanssa ja lisäksi kehittää itse kohteita.

Tanskalaisomisteisen Nrepin osakas Jani Nokkanen kohteessa. Yritys muuttaa Helsingin Kalliossa teollisuusrakennusta asunnoiksi.

– Vähiten teemme sitä, että ostamme valmiita asuntoja. Viimeksi ostimme Avaralta yli 400 asuntoa, osakas Jani Nokkanen kertoo.

Ylpein yritys on Nokkasen mukaan omista asuntojen kehityshankkeista. Se muun muassa rakennuttaa Vantaan Tikkurilan Kirkonkortteliin vuokra- ja omistusasuntoja. Ne toteuttaa SRV. Lisäksi se omistaa Helsingin Alppiharjussa teollisuuskiinteistön, jota muutetaan vuokra-asunnoiksi.

Tällä hetkellä Nrepillä on Suomessa valmiina ja rakenteilla noin 1000 vuokra-asuntoa, mutta kaikki tiedossa olevat kohteet kun lasketaan mukaan, potti nousee 2 000:een. Kohteet ovat vuokra-, mutta yritys on Nokkasen mukaan kiinnostunut myös esimerkiksi opiskelija- ja senioriasunnoista.

Nrep osti vuokra-asuntokohteen rakennusliike Pohjolalta. Talo sijaitsee Laajasalontiellä Vantaalla.

Yritys on toiminut maassa jo vuodesta 2006. Se on tällä hetkellä Suomen ainoa iso ulkomainen sijoittaja, joka tekee asuntokehitystä kaava- ja luvitusvaiheesta lähtien. Nokkanen kertoo, että yritys on kasvanut joka toimintavuonna 20–30 prosenttia.

– Vain valmiita asuntoja ostavilla ulkomaalaisilla sijoittajilla on halpaa pääomaa käytettävissään, mutta ne eivät pysty odottamaan 2–3 vuotta kaavoitusta. Me pystymme. Siksi olemme valinneet toisen linjan: käärimme itse hihat.

Alueellisesti Nrep on kiinnostunut kasvukeskuksista ja yliopistokaupungeista, kuten Helsingistä ja Tampereesta. Nokkasen mukaan se katselee myös Kuopiota, Vaasaa ja Oulua ”sillä silmällä”. Toistaiseksi nämä kaupungit ovat saaneet jäädä kehittämisen osalta.

– Toimintaympäristö on hankala. Rakentaminen maksaa suunnilleen saman verran kuin pääkaupunkiseudulla. Vuokrat ovat kuitenkin matalammat.

Tällä hetkellä Helsingin keskustassa vuokra-asuntojen tuotto on ennätyksellisen alhaalla, parhaissakin kohteissa puhutaan jo alle 3,5 prosentin tuotoista. Siksi osa sijoittajista hakee parempaa tuottoa ottamalla korostetusti riskiä.

–Tosiasia on, että tulevaisuudessa sijoittajien pitää tyytyä pienempään tuottoon asuntomarkkinoilla. Hinnat ja vuokrat ovat nyt tapissa, eikä tilanne voi jatkua tällaisena. Siksi jotkut sijoittajat ovat hankkineet ei-prime-portfolioita kehyskunnista.

Osion tuoreimmat

Luitko jo nämä?