Analyysi: Asuntoihin sijoittaminen paisui ja pöhöttyi – selvä riski saada takkiinsa - Taloussanomat - Ilta-Sanomat

Analyysi: Asuntoihin sijoittaminen paisui ja pöhöttyi – selvä riski saada takkiinsa

Julkaistu: 16.7.2018 7:20

Sijoitusasuntolainojen määrä on viisinkertaistunut kymmenessä vuodessa. Innostus asuntosijoittamiseen on suurta. Jopa liian suurta, jotkut sanovat.

Innostuksen taustalta on löydettävissä ainakin kolme syytä.

Sijoittamista osakkeisiin ja rahastoihin on viime vuosina leimannut epävarmuus. Näin ollen asuntomarkkinoilta on haettu – jos ei parempaa, niin ainakin varmempaa – tuottoa rahalle.

Pankeista niin ikään on saanut halpaa lainaa. Korot ovat mataneet matalalla, joten lainan välitöntä kallistumista ei ole tarvinnut pelätä.

Asuntosijoittamisesta on myös julkisuudessa maalattu kuvaa, että kyse olisi helposta ja turvallisesta tavasta kerryttää varallisuutta.

Erityisesti kaksi viimeksi mainittua syytä ovat jokseenkin huonoja kannustimia lähteä asuntosijoittamiseen.

Velkavipua ei pidä luulla yksinkertaiseksi rahantekoautomaatiksi. Yhtä lailla mielikuva, että asuntosijoittaminen on riskitöntä rikastumista, johtaa harhaan.

Esimerkiksi P.Ohatta-nimistä blogia kirjoittava Mikko Vikman kertoi sunnuntaina 8.7. Helsingin Sanomissa, ettei asuntosijoittaminen varsinaisesti auttanut häntä vaurastumaan. Ennemminkin se sai hänet velkaantumaan.

Riskit nostavat päätään

Otolliset ajat sijoitusasunnon hankkimiseen ovat tällä hetkellä hiipumaan päin.

Pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat ovat nousseet siinä määrin, ettei sijoittaminen ole yhtä kannattavaa kuin ennen. Samaan aikaan asuntojen kysyntä ja tarjonta ovat lähentyneet, kun uusia asuintaloja on valmistunut yhtenään.

Tällainen kehitys on lopulta melko normaalia taloudessa. Kysyntä ja tarjonta kohtaavat, katteet huononevat.

Viimeistään korkojen nousun myötä sijoittajat alkavat etsiä pääomalle parempaa tuottoa. Asuntoja ryhdytään myymään urakalla, mikä voi aiheuttaa häiriöitä asuntomarkkinoilla.

Asuntosijoittamista velkavivulla harjoittaneet saattavat puolestaan olla vaikeuksissa, kun korot pomppaavat.

Asuntosijoittamisesta innostuttiin subprime-kriisin kynnyksellä

Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrasääntely purettiin Suomessa 1990-luvun alkupuoliskolla.

Asuntosijoittaminen säilyi kuitenkin pienen piirin toimintana vielä pitkään. Vasta vuonna 2007 asuntomarkkinoilla alkoi ilmetä merkkejä siitä, että suurempi joukko suomalaisia olisi kiinnostunut sijoitusasuntojen hankkimisesta.

Ajankohta oli kieltämättä erikoinen, hiukan ironinen jopa. Subprime-kriisi oli juuri käynnistynyt Yhdysvalloissa.

Kriisin juurisyyt olivat asuntolainoissa, joita asuntoluotottajat olivat myöntäneet ihmisille, joiden takaisinmaksukyvystä ei ollut takeita. Asuntomarkkinoiden kokonaispudotuksen mahdollisuus unohdettiin täysin, kun riskilainoista alettiin rakentaa päällään seisovaa arvopaperipyramidia.

Jos yllä oleva taulukko sijoitusasuntolainojen kehityksestä ei näy, voit katsoa sen tästä.

Nyt Suomessa lähestytään pistettä, jossa innostus asuntosijoittamiseen perustuu yhä enemmän matalaan korkotasoon, halpaan lainaan ja oletukseen riskien vähyydestä. Aiemmin asuntosijoittamista ohjasivat realistiset odotukset vuokra-asuntojen kysynnän kasvusta ja asuntojen arvonnoususta.

Myös asuntosijoittajien keinottelu yhtiölainoilla ollut viime aikoina yleistymässä.

Keinottelu tarkoittaa käytännössä sitä, että asuntosijoittajat rahoittavat toimintaansa taloyhtiön lainalla. Sen marginaali on sijoittajille normaalisti myönnettävää lainaa edullisempi ja takaisinmaksuaika pidempi.

Kun nämä lähtökohdat liikuttelevat enenevässä määrin sijoittajia asuntomarkkinoilla, piru ilmestyy seinälle maalaamattakin.

Herätys todellisuuteen

Yksipuoliset menestystarinat ovat osaltaan pitäneet yllä mielikuvaa asuntosijoittamisen auvoisuudesta. Vähitellen tiedotusvälineissä on kuitenkin alettu kaivaa esiin myös kolikon kääntöpuolta.

Asuntosijoittamista koskevan kirjoittelun monipuolistuminen kielii, että toiminnan riskeihin ollaan heräämässä. Jotta riskit eivät kävisi todeksi, tulisi asuntovarallisuuttaan hataralle pohjalle kasaavien sijoittajien itsensä herätä ensin.

Juttua varten haastateltiin Hypoteekkiyhdistyksen pääekonomistia Juhana Brotherusta ja Vuokraturvan toimitusjohtajaa Timo Metsolaa.

Osion tuoreimmat

Luitko jo nämä?