Katso, asutko ison riskin taloyhtiössä: 3 esimerkkiä

Julkaistu:

Suuri yhtiölaina, korkojen nousu, paljon sijoittajaomistajia. Uusi remonttilaina tai omien palkkatulojen romahtaminen. Taloussanomien laskelmat havainnollistavat riskitalon asuinmenot.
Suomalaisten velkaantuminen erityisesti heikosti valvottujen yhtiölainojen kautta huolestuttaa nyt laajasti. Taloyhtiöiden isoista veloista ovat viime aikoina varoitelleet niin pankit, Finanssivalvonta kuin Suomen Pankki.

Nopeasta taloyhtiövelkaantumisesta on varoiteltu yleisellä tasolla, mutta mitä varoitukset tarkoittavat yksittäisessä taloyhtiössä? Taloussanomat pyysi asiantuntijalta esimerkkilaskelmia havainnollistamaan, millaisilta taloyhtiöiden riskit käytännössä näyttävät erilaisissa asunto-osakeyhtiöissä.

Esimerkeiksi valikoitiin kolme erilaista kerrostaloa ja niiden asukkaita.

Ensimmäisessä uudistalossa riski liittyy isoon yhtiölainaan, jossa lyhennysvapaita on annettu hövelisti isoon lainaosuuteen. Entäpä jos tulot romahtavat juuri, kun asuinkulut nelinkertaistuvat. Toisessa tapauksessa riski tulisi asuntorahastosta, joka ajautuu kriisiin. Samalla korot nousevat.
Mainos (Teksti jatkuu alla)
Mainos päättyy

Kolmannessa taloyhtiössä sijoittajaomistajat kallistuttavat muiden osakkaiden yhtiölainaa. Laskelmat Taloussanomille teki asuntoluottoihin erikoistunut Hypoteekkiyhdistys ja niitä kommentoivat Foreconin johtava asiantuntija Pekka Pajakkala ja Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus.

Forecon tuottaa rakentamisen markkinainformaatiota.

– Alhaiset myyntihinnat, vain esimerkiksi 30 prosenttia asunnon hinnasta, houkuttavat ostajia, eikä heidän lainanhoitokykyään tarkisteta kaupoissa. Omista tai naapurin rahavaikeuksista vastaavat kaikki yhtiön osakkaat viime kädessä siten, että (vaikeuksissa olevien) lainamaksut kaatuvat taloyhtiön eli kaikkien osakkaiden maksettaviksi, sanoo Pajakkala.

Juttu jatkuu kuvan alla.
Mainos (Teksti jatkuu alla)
Mainos päättyy

Esimerkki 1

Jos kuva ei näy, katso se täältä.

Pelkän taloyhtiölainan varassa asunnon ostaneita tuskin on paljonkaan. Yleinen lainaosuus on enimmillään 70 prosenttia asunnon arvosta.

– Riski muodostuu verrattaessa yhtiölainaa tavalliseen pankkilainaan. Taloyhtiölainaan ei voi neuvotella joustoja samalla tavalla kuin henkilökohtaiseen lainaan. Asunto tuntuu hämäävän halvalta, ja on riski, että tulevia menoja ei ymmärretä, Pajakkala sanoo.

– Olemme kuulleet jo tapauksista, joissa osakas ei ole varautunut taloudenpidossa taloyhtiön rahoitusvastikkeiden selvään nousuun lyhennysvapaan jälkeen. Määrä ei ole hälyttävä, mutta yksittäistapauksia löytyy jo, Brotherus kertoo.

Brotheruksen mukaan yhdessä tapauksessa tilanne johti asunnon myyntiin ja muuttoon edullisempaan kotiin.

– Pankki käy läpi rahoitusvastikkeen nousun ja sen vaikutuksen kotitalouden kantokykyyn, rakennusliike ei tee tällaista stressitestiä. Mikäli rahoitusvastike vielä nousee samalla, kun perheen tulot tippuvat perhevapaan johdosta, voidaan joutua vaikeuksiin, Brotherus sanoo.

Rakennusalan suhdanneryhmän Raksun taannoisessa raportissa sanotaan, että jos ostaja ei tarvitse pankkilainaa, ison yhtiölainan hoitamiseen liittyvää maksukykyä ei tarkisteta riittävästi.

– Tämä maksukyvyn toteamisen puute on viime aikoina todettu pankkienkin puolelta. Rakennusliikkeillä on kiinnostus myydä eikä ostajan tilanteen läpikäynti liene yhtä huolellista kuin pankeilla. Lisäksi mahdolliset riskit siirtyvät talon luovutuksen yhteydessä taloyhtiölle, Pajakkala sanoo.

Nordea ehdotti jokin aika sitten, että lainarahoituksen raja olisi vain 50 prosenttia ja että maksukyky tarkistettaisiin. Tiukennus on yllättävä pankin puolelta tulevana ja kertoo Pajakkalan mukaan todellisesta huolesta.

Hän huomauttaa, että taloustilanteen heikentyessä asuntojen hinnat saattavat paikkakunnasta riippuen myös laskea. Asunto on muutaman vuoden päästä käytetty ja käytettyjen kerrostaloasuntojen hinnat ovat olleet laskussa nyt hyvinäkin aikoina. On myös riski, että tuleva myyntihinta jää alle velattoman alkuperäisen ostohinnan ja miinus menee omasta osuudesta.

– Yhtiölaina pysyy.

Esimerkki 2



Jos kuva ei näy, katso se täältä.

Taloyhtiöllä monia keinoja yrittää periä osakkaalta velkaosuuttaan, ja esimerkkitilanteessa monen asian täytyisi mennä pieleen: asuntorahasto konkurssiin, vuokra- ja ostokysyntä romahtaa. Mitenkään mahdotonta se ei ole.

Brotheruksen mukaan todennäköisempää on, että iso omistaja ei hetkeen selviydy velvoitteistaan, jolloin taloyhtiö joutuu perimään ylimääräisen vastikkeen maksuista selvitäkseen.

– Todennäköisempi on tapaus, jossa taloyhtiössä on monia sijoitusasunnon velkapääomalla hankkimia omistajia ja joku heistä joutuu vaikeuksiin, jos markkina hiljenee. Vuokrat ja myyntihinnat voivat aleta ja korot nousta. Taloyhtiö kestänee asian, mutta tuo paljon ongelmia hallitukselle ja isännöitsijälle, Brotherus sanoo.

– Uusia sijoitusasuntoja on ostettu valtavasti, mukana paljon kokemattomia. Aiemmat hyvät vuokratuotot ovat hiipumassa lähelle nollaa, 1–2 prosenttiin ja mahdollisuus hyviin tuottoihin heikentynyt oleellisesti. Lisäksi asuntoja valmistuu vielä todella paljon seuraavan 1,5 vuoden aikana samoille markkinoille, Pajakkala katsoo.

Esimerkki 3



Jos kuva ei näy, katso se täältä.

Edellä mainituista riskeistä tämä on Brotheruksen mukaan jo todellisuutta. Remonttilainat ovat kalliimpia sijoittajavetoisissa taloyhtiöissä kuin tavallisten omistajien hajautuneessa talossa. Hinnan lisäksi laina-ajat ovat lyhyempiä ja vakuusarvostukset varovaisempia taloyhtiölainoissa, joissa sijoittajien osuus on suuri.

Pajakkala huomauttaa, etteivät sijoittajat yhtiöissä automaattisesti heikennä lainaehtoja. Hänen omassa asuntoyhtiössäkin on saatu hyvin edullista lainaa, vaikka talossa on sekä sijoittajia että omistaja-asujia.

– Jos yhtiö on kasvupaikkakunnalla, käsitykseni on, että lainaehdot eivät ole juuri kireämmät. Tärkeät asiat ovat talon sijainti ja hinta. Kohdistuuko putkiremontti 1 000 euron vai 3 000 euron neliöhintaiseen asuntoon. Taantuvilla paikkakunnilla ei uskalleta rahoittaa remonttia. Saatetaan sanoa, että et saa 500:aa euroa enempää remonttiin.

Kommentit

    Näytä lisää
    Kommentointi on päättynyt
    Näitä luetaan!
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Apteekkari-lehti: Veikkauksen markkinointi ja peliautomaatit viranomaisen syyniin

    2. 2

      Onko suomalaisen järkeä kuolla velattomana? Ekonomistit vastaavat – ”Kuuluuko ihmisen jättää jotakin jälkeensä?”

    3. 3

      Halpisvaate pari kertaa päälle ja roskiin – tässä on vuoden turhake

    4. 4

      Nämä joulun hittilelut viedään kauppojen hyllyiltä: Scruffaluv, yllätyspallo – listalta löytyy myös rakastettu ikisuosikki

    5. 5

      Poltitko rahaa ex-Talvivaaralla? Veronmaksajien keskusliitto: Nyt tappiot voi vähentää verotuksessa

    6. 6

      EKP ei kajonnut ohjauskorkoonsa – odotetusti 0,00 %:ssa

    7. 7

      Metsä Board antoi tulosvaroituksen

    8. 8

      Raisiolta tulosvaroitus – kirjasi muromerkistä 8 miljoonan arvonalennuksen

    9. 9

      Hallitus esittää: Sähköisten julkaisujen alv:tä lasketaan – koskee sekä painettua mediaa että verkkolehtiä

    10. 10

      POP Pankki synkensi Suomen talousennustettaan – taustalla tullit ja kauppasodan uhka

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Onko suomalaisen järkeä kuolla velattomana? Ekonomistit vastaavat – ”Kuuluuko ihmisen jättää jotakin jälkeensä?”

    2. 2

      Kommentti: Ihmisten raha-asiat ovat valtavassa solmussa – pahimmillaan vanhemmat ottavat pikavippejä lastensa nimissä

    3. 3

      Nämä joulun hittilelut viedään kauppojen hyllyiltä: Scruffaluv, yllätyspallo – listalta löytyy myös rakastettu ikisuosikki

    4. 4

      Halpisvaate pari kertaa päälle ja roskiin – tässä on vuoden turhake

    5. 5

      Veikon Koneen asiakkaat eivät ole saaneet tavaroitaan ja epäilevät konkurssia – toimitusjohtaja kertoo, mistä on kyse

    6. 6

      Carunan toimitusjohtaja tuskastui puheisiin sähkönsiirrosta – vertaa kossupullon hakuun Alkosta

    7. 7

      Poltitko rahaa ex-Talvivaaralla? Veronmaksajien keskusliitto: Nyt tappiot voi vähentää verotuksessa

    8. 8

      1,4 miljardin investointi Aasiaan on Nesteen historian suurin – ”Tulemme olemaan se, joka johtaa muutosta”

    9. 9

      Joulupostimerkin hinta melkein kaksinkertaistui 10 vuodessa – Postijohtaja: ”Sähköposti on halvin tapa lähettää joulukortti”

    10. 10

      Ruotsin finanssivalvoja lyttäsi suomalaisten velanmaksun – Lukijat: Tämän vuoksi asuntolaina kannattaa maksaa pois

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Veikon Koneen asiakkaat eivät ole saaneet tavaroitaan ja epäilevät konkurssia – toimitusjohtaja kertoo, mistä on kyse

    2. 2

      Kuntotarkastaja vaikeni omakotitalon mittavista tuhoista – pariskunta luuli selviävänsä pelkällä pintaremontilla

    3. 3

      5 vuotta Caruna-kohuja – Näin vastaavat poliitikot: ”Vuosituhannen munaus”

    4. 4

      Kerrostalon asukkaat ärtyivät putoileviin biljardipalloihin ja jukeboxiin – ravintolan häätämisestä tulikin roima lasku

    5. 5

      Tavalliset suomalaiset kertoivat, mihin veronpalautusrahat uppoavat – espoolaiselle Markukselle kilahtaa kunnon potti

    6. 6

      HS: Ruotsin pankkivalvoja lyttää suomalaisten lainanmaksun: ”Taloudellisesta näkökulmasta se ei ehkä ole järkevää”

    7. 7

      Tonttivuokran korotus 11-kertaiseksi koettelee tamperelaisen kerrostalon asukkaita – ”Joudunko vastedes jättämään päivän puuroannoksen syömättä?”

    8. 8

      Perinteiset veron­palautukset tulivat viimeistä kertaa – asian­tuntija kertoo, mitä rahalla kannattaa tehdä

    9. 9

      Carunan toimitusjohtaja tuskastui puheisiin sähkönsiirrosta – vertaa kossupullon hakuun Alkosta

    10. 10

      Onko suomalaisen järkeä kuolla velattomana? Ekonomistit vastaavat – ”Kuuluuko ihmisen jättää jotakin jälkeensä?”

    11. Näytä lisää