Katso, asutko ison riskin taloyhtiössä: 3 esimerkkiä - Taloussanomat - Ilta-Sanomat

Katso, asutko ison riskin taloyhtiössä: 3 esimerkkiä

Suuri yhtiölaina, korkojen nousu, paljon sijoittajaomistajia. Uusi remonttilaina tai omien palkkatulojen romahtaminen. Taloussanomien laskelmat havainnollistavat riskitalon asuinmenot.

Taloussanomat pyysi asiantuntijalta esimerkkilaskelmia siitä, millaisilta taloyhtiöiden riskit käytännössä näyttävät erilaisissa asunto-osakeyhtiöissä. Kuvituskuva.­

1.6.2018 7:14

Suomalaisten velkaantuminen erityisesti heikosti valvottujen yhtiölainojen kautta huolestuttaa nyt laajasti. Taloyhtiöiden isoista veloista ovat viime aikoina varoitelleet niin pankit, Finanssivalvonta kuin Suomen Pankki.

Nopeasta taloyhtiövelkaantumisesta on varoiteltu yleisellä tasolla, mutta mitä varoitukset tarkoittavat yksittäisessä taloyhtiössä? Taloussanomat pyysi asiantuntijalta esimerkkilaskelmia havainnollistamaan, millaisilta taloyhtiöiden riskit käytännössä näyttävät erilaisissa asunto-osakeyhtiöissä.

Esimerkeiksi valikoitiin kolme erilaista kerrostaloa ja niiden asukkaita.

Ensimmäisessä uudistalossa riski liittyy isoon yhtiölainaan, jossa lyhennysvapaita on annettu hövelisti isoon lainaosuuteen. Entäpä jos tulot romahtavat juuri, kun asuinkulut nelinkertaistuvat. Toisessa tapauksessa riski tulisi asuntorahastosta, joka ajautuu kriisiin. Samalla korot nousevat.

Kolmannessa taloyhtiössä sijoittajaomistajat kallistuttavat muiden osakkaiden yhtiölainaa. Laskelmat Taloussanomille teki asuntoluottoihin erikoistunut Hypoteekkiyhdistys ja niitä kommentoivat Foreconin johtava asiantuntija Pekka Pajakkala ja Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus.

Forecon tuottaa rakentamisen markkinainformaatiota.

– Alhaiset myyntihinnat, vain esimerkiksi 30 prosenttia asunnon hinnasta, houkuttavat ostajia, eikä heidän lainanhoitokykyään tarkisteta kaupoissa. Omista tai naapurin rahavaikeuksista vastaavat kaikki yhtiön osakkaat viime kädessä siten, että (vaikeuksissa olevien) lainamaksut kaatuvat taloyhtiön eli kaikkien osakkaiden maksettaviksi, sanoo Pajakkala.

Juttu jatkuu kuvan alla.

Esimerkki 1

Jos kuva ei näy, katso se täältä.

Pelkän taloyhtiölainan varassa asunnon ostaneita tuskin on paljonkaan. Yleinen lainaosuus on enimmillään 70 prosenttia asunnon arvosta.

– Riski muodostuu verrattaessa yhtiölainaa tavalliseen pankkilainaan. Taloyhtiölainaan ei voi neuvotella joustoja samalla tavalla kuin henkilökohtaiseen lainaan. Asunto tuntuu hämäävän halvalta, ja on riski, että tulevia menoja ei ymmärretä, Pajakkala sanoo.

– Olemme kuulleet jo tapauksista, joissa osakas ei ole varautunut taloudenpidossa taloyhtiön rahoitusvastikkeiden selvään nousuun lyhennysvapaan jälkeen. Määrä ei ole hälyttävä, mutta yksittäistapauksia löytyy jo, Brotherus kertoo.

Brotheruksen mukaan yhdessä tapauksessa tilanne johti asunnon myyntiin ja muuttoon edullisempaan kotiin.

– Pankki käy läpi rahoitusvastikkeen nousun ja sen vaikutuksen kotitalouden kantokykyyn, rakennusliike ei tee tällaista stressitestiä. Mikäli rahoitusvastike vielä nousee samalla, kun perheen tulot tippuvat perhevapaan johdosta, voidaan joutua vaikeuksiin, Brotherus sanoo.

Rakennusalan suhdanneryhmän Raksun taannoisessa raportissa sanotaan, että jos ostaja ei tarvitse pankkilainaa, ison yhtiölainan hoitamiseen liittyvää maksukykyä ei tarkisteta riittävästi.

– Tämä maksukyvyn toteamisen puute on viime aikoina todettu pankkienkin puolelta. Rakennusliikkeillä on kiinnostus myydä eikä ostajan tilanteen läpikäynti liene yhtä huolellista kuin pankeilla. Lisäksi mahdolliset riskit siirtyvät talon luovutuksen yhteydessä taloyhtiölle, Pajakkala sanoo.

Nordea ehdotti jokin aika sitten, että lainarahoituksen raja olisi vain 50 prosenttia ja että maksukyky tarkistettaisiin. Tiukennus on yllättävä pankin puolelta tulevana ja kertoo Pajakkalan mukaan todellisesta huolesta.

Hän huomauttaa, että taloustilanteen heikentyessä asuntojen hinnat saattavat paikkakunnasta riippuen myös laskea. Asunto on muutaman vuoden päästä käytetty ja käytettyjen kerrostaloasuntojen hinnat ovat olleet laskussa nyt hyvinäkin aikoina. On myös riski, että tuleva myyntihinta jää alle velattoman alkuperäisen ostohinnan ja miinus menee omasta osuudesta.

– Yhtiölaina pysyy.

Esimerkki 2

Jos kuva ei näy, katso se täältä.

Taloyhtiöllä monia keinoja yrittää periä osakkaalta velkaosuuttaan, ja esimerkkitilanteessa monen asian täytyisi mennä pieleen: asuntorahasto konkurssiin, vuokra- ja ostokysyntä romahtaa. Mitenkään mahdotonta se ei ole.

Brotheruksen mukaan todennäköisempää on, että iso omistaja ei hetkeen selviydy velvoitteistaan, jolloin taloyhtiö joutuu perimään ylimääräisen vastikkeen maksuista selvitäkseen.

– Todennäköisempi on tapaus, jossa taloyhtiössä on monia sijoitusasunnon velkapääomalla hankkimia omistajia ja joku heistä joutuu vaikeuksiin, jos markkina hiljenee. Vuokrat ja myyntihinnat voivat aleta ja korot nousta. Taloyhtiö kestänee asian, mutta tuo paljon ongelmia hallitukselle ja isännöitsijälle, Brotherus sanoo.

– Uusia sijoitusasuntoja on ostettu valtavasti, mukana paljon kokemattomia. Aiemmat hyvät vuokratuotot ovat hiipumassa lähelle nollaa, 1–2 prosenttiin ja mahdollisuus hyviin tuottoihin heikentynyt oleellisesti. Lisäksi asuntoja valmistuu vielä todella paljon seuraavan 1,5 vuoden aikana samoille markkinoille, Pajakkala katsoo.

Esimerkki 3

Jos kuva ei näy, katso se täältä.

Edellä mainituista riskeistä tämä on Brotheruksen mukaan jo todellisuutta. Remonttilainat ovat kalliimpia sijoittajavetoisissa taloyhtiöissä kuin tavallisten omistajien hajautuneessa talossa. Hinnan lisäksi laina-ajat ovat lyhyempiä ja vakuusarvostukset varovaisempia taloyhtiölainoissa, joissa sijoittajien osuus on suuri.

Pajakkala huomauttaa, etteivät sijoittajat yhtiöissä automaattisesti heikennä lainaehtoja. Hänen omassa asuntoyhtiössäkin on saatu hyvin edullista lainaa, vaikka talossa on sekä sijoittajia että omistaja-asujia.

– Jos yhtiö on kasvupaikkakunnalla, käsitykseni on, että lainaehdot eivät ole juuri kireämmät. Tärkeät asiat ovat talon sijainti ja hinta. Kohdistuuko putkiremontti 1 000 euron vai 3 000 euron neliöhintaiseen asuntoon. Taantuvilla paikkakunnilla ei uskalleta rahoittaa remonttia. Saatetaan sanoa, että et saa 500:aa euroa enempää remonttiin.

Osion tuoreimmat

Luitko jo nämä?