Remonttia pukkaa – tämä laina tulee halvemmaksi

Julkaistu:

Iso remontti taloyhtiössä voi tietää asunnonomistajalle jopa kymmenien tuhansien eurojen kustannusta. Se on maksettava pois, mutta kumpi kannattaa enemmän: lainan lyhentäminen rahoitusvastikkeella vai lainan ottaminen omiin nimiin? Asiantuntijoiden mukaan molemmissa on omat hyvät ja huonot puolensa. Lue, mitä omassa tilanteessasi pitää muistaa.


Asuintalosi on jo pitkään ollut putkiremontti-iässä, remonttia onkin suunniteltu jo vuosia ja nyt se sitten koittaa. Urakoitsijan kustannusarvio remontille on 625 euroa neliöltä. Sinun 80 neliön perheasunnossasi se tietäisi 50 000 euron kustannusta.

Taloyhtiösi päättää ottaa taloyhtiölainaa remontin maksamiseksi ja siitä jyvittyy sinulle oma osuutesi, jota maksat kuukausittain rahoitusvastikkeella. Kannattaisiko sinun osakkaana sittenkin ottaa omaa asuntolainaa, jolla maksaisit yhtiölainaosuutesi kerralla pois?

Vastaus kysymykseen riippuu paljolti sinun omasta tilanteestasi.

Lainamarginaali
vaikuttaa


Kiinteistöliiton toimitusjohtajan Harri Hiltusen mukaan yksi harkittava kysymys on se, kumpi laina tulee edullisemmaksi. Siihen taas vaikuttaa pankin lainasta pyytämä marginaaliprosentti.
Mainos (Teksti jatkuu alla)
Mainos päättyy

Tällä hetkellä taloyhtiöt saavat tyypillisesti lainaa keskimäärin 1,5–1,7 prosentin marginaalilla, Hiltunen kertoo. Henkilökohtaisissa asuntolainoissa marginaalit voivat erota paljonkin – riippuen siitä, kuka lainaa kysyy.

– Oikein hyvällä asiakkaalla marginaali voi olla selvästi puolentoista prosentin alapuolella – yli prosentin kuitenkin. Mikäli taas on enemmän luottoriskiä tai asiakas ei ole keskittänyt pankkipalveluitaan, marginaali voi olla kaksikin prosenttia, sanoo johtaja Anne Sinkko Danske Bankin henkilöasiakkaiden luotot -yksiköstä.

Sinkko uskoo, että useimmiten henkilöasiakkaan marginaali kuitenkin jää pienemmäksi kuin taloyhtiön.

Verovähennystä
ei saa taloyhtiölainasta


Mietittävä on myös verovähennyksen vaikutus lainan kustannukseen. Oman asuntolainan korkoja voi vähentää verotuksessa, kun taas taloyhtiölainassa tätä vaihtoehtoa ei ole.

Verovähennyksellä onkin selvä omaa asuntolainaa suosiva vaikutus. Harri Hiltunen muistuttaa tosin, että asuntolainan verovähennystä on viime vuosina heikennetty ja sitä saatetaan edelleen asteittain heikentää. Kun vielä pari vuotta sitten asuntolainan koroista vähennyskelpoista oli 85 prosenttia, niin tänä vuonna osuus on enää 75 prosenttia. Alijäämähyvitys tästä 75 prosentin osuudesta olisi 30 prosentin pääomatuloprosentin verran.

Mitä enemmän verovähennystä heikennetään, sen tasa-arvoisemmaksi vaihtoehdoksi taloyhtiölaina tulee oman asuntolainan kanssa.

Huonolla marginaalilla
vähennys ei ehkä riitä


Tilannetta voi kuvata yksinkertaistetulla laskelmalla. Mikäli marginaalisi remonttia varten ottamassasi 50 000 euron asuntolainassa olisi sama kuin taloyhtiölainassa eli 1,5 prosenttia, pelkän marginaalin vuosikustannus olisi molemmissa noin 750 euroa. Asuntolainassa koroista ja tästä marginaalista saisi kuitenkin alijäämähyvityksen, mikä vaikuttaisi niin, että marginaalin kustannus jäisi hieman alle 600 euroon vuodessa.

Mikäli taas omaa asuntolainaa saisi vain kahden prosentin marginaalilla, marginaalin vuosikustannus olisi 1000 euroa. Tästä saatava verovähennys ei välttämättä enää riittäisikään kilpailemaan pienempimarginaalisen taloyhtiölainan kanssa.

Verovähennyksen saa vain oman vakituisen asunnon hankintaan tai sen peruskorjaukseen. Pienempiin remontteihin, kuten vaikkapa tapetointiin tai seinien maalaukseen sitä ei saa.

Oma laina
voi olla pidempi


Marginaalin lisäksi lainoissa voi olla muitakin eroja. Kiinteistöliiton Harri Hiltusen mukaan taloyhtiölaina voi olla siitä helppo, että osakkaan ei tarvitse siitä erikseen neuvotella itse. Joitakin henkilöitä oman lainan ottaminen voi jopa pelottaa. Voi myös olla, että he eivät halua käyttää asuntoaan putkiremonttiin tarvittavan lainan vakuutena.

– Esimerkiksi silloin, kun haluaa käyttää omaa asuntoaan vakuutena johonkin muuhun lainaan kuten esimerkiksi kesämökkilainaan, Hiltunen sanoo.

Saattaa myös olla, että osakas ei edes saisi asuntolainaa putkiremonttia varten esimerkiksi luottohäiriöiden tai vaikka pätkätöiden takia.

Hiltusen ja Danske Bankin Anne Sinkon mukaan henkilökohtainen laina saattaa olla joustavampi kuin taloyhtiölaina. Esimerkiksi hyvä henkilöasiakas saattaa saada pidemmän laina-ajan kuin taloyhtiö, mikä puolestaan tarkoittaisi rahoitusvastiketta pienempää kuukausierää.

Hiltusen mukaan finanssikriisin jälkeen pankit olivat nihkeitä myöntämään pitkiä eli 10–20 vuoden taloyhtiölainoja. Ne tarjosivat 5–7 vuoden lainoja jälleenrahoitusmahdollisuudella. Monet taloyhtiöt kuitenkin vierastivat ajatusta ja halusivat maksaa lainan sopimuksen aikana pois, mikä tarkoitti ehkä hyvinkin korkeita rahoitusvastikkeita.

Taloyhtiöiden rahoitustilanne on kuitenkin muuttunut jälleen viime kesän ja syksyn jälkeen.

– Osa pankeista on nyt valmiita antamaan pidempiä laina-aikoja taloyhtiöille, Hiltunen sanoo.

Sinkko muistuttaa myös siitä, että henkilökohtainen laina joustaa paremmin elämäntilanteen muutoksissa. Esimerkiksi perhevapaan tai muiden poikkeuksellisten tilanteiden vuoksi voi neuvotella lyhennysvapaita jaksoja tai muita muutoksia lainaan.

Taloyhtiölainassa osakas ei sen sijaan pääse neuvottelupöytään sopimaan lainan ehdoista niin, että ne olisivat juuri itselle sopivia.

Taloyhtiölainassa voi
tulla ikävä korkomuutos


Yksi miinus taloyhtiölainoille voi olla myös se, että pankit voivat korottaa lainojen marginaaleja yksipuolisella ilmoituksella. Näin ei saa tehdä henkilöasiakkaiden lainoissa.

Viime kesänä monet taloyhtiöt saivat pankeiltaan tällaisia korotusilmoituksia. Yle uutiset kertoi esimerkiksi espoolaisesta taloyhtiöstä, jossa lainamarginaali nousi 0,2 prosentista 1,6 prosenttiin.

Myydessä on mietittävä

Entäpä asuntoa myytäessä? Kannattaisiko remontit maksaa taloyhtiölainana? Silloin ehkä huoneiston velaton hinta näyttäisi houkuttelevalta myynti-ilmoituksessa? Vaihtoehtona kun olisi omiin nimiin otettu laina, joka näkyisi sitten korkeampana kauppahintana.

Danske Bankin Sinkon mukaan kysymys on hyvin tapauskohtainen. Joitakin ostajia alempi asunnon kauppahinta ehkä houkuttelee. Pankit tosin yleensä kartoittavat lainaa antaessaan asiakkaan kuukausimenot, joihin rahoitusvastikekin kuuluu. Toisaalta esimerkiksi suuremmasta asunnosta pienempiin vaihtajilla ei asialla ole vaikutusta.

Huoneistokeskuksen Länsi-Suomen aluejohtaja Jussi Hurme sanoo, että aiemmin taloyhtiölaina oli houkuttelevampi vaihtoehto asuntokaupassa. 

Se on kuitenkin menettänyt merkitystään varainsiirtoveron uudistuksen takia. Aiemmin yhtiölainaa ei otettu huomioon laskettaessa asunto-osakkeiden varainsiirtoveroa, vaan vero maksettiin tuolloin asunnon kauppahinnasta.

Vuosi sitten maaliskuussa tehdyn uudistuksen mukaan varainsiirtovero lasketaan asunnon velattomasta hinnasta, johon siis yhtiölainaosuuskin kuuluu.

Kommentit

    Näytä lisää

    Näitä luetaan!
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Valtava koneisto vyöryy Suomeen: Katso tästä hurjat luvut Trumpin ja Putinin tapaamisen takana

    2. 2

      Turunen varoittaa ulkomaisesta kaivoshankkeesta: ”Koko Saimaa on uhattuna”

    3. 3

      Kuluttajaliitto tympääntyi: Jatkuville alennusmyynneille on tultava loppu – ”Meneillään on kissa-hiiri -leikki”

    4. 4

      Helsinki-Vantaan veden hinta herätti närkästystä – IS:n lukijat: ”Espanjassa saisi 16 1,5 litran vesipulloa”

    5. 5

      Isännöitsijä teki poikkeuksellisen rötöksen usean taloyhtiön tileillä – kaksi ja puoli vuotta ehdotonta vankeutta

    6. 6

      Onko piensijoittajalla mahdollisuuksia olla markkinaa fiksumpi?

    7. 7

      Kaivosyhtiö tähtää lupahakuun ensi vuonna: Saimaan tuhopuheet ”eivät perustu minkäänlaiseen ympäristövaikutusten arviointiin”

    8. 8

      Näin suurella osalla asuntosijoittajista on vaarallisen suuri velkavipu: ”Ilmeisiä riskejä”

    9. 9

      HS-lukija hiiltyi Helsinki-Vantaalla: ”Miksi vesi maksaa kahvilassa maltaita?” Finavia: Näin matkalainen saa ilmaista vettä

    10. 10

      Löytyikö ullakolta romu vai keräilyhitti? Klassikkolamppu 130 000 euroa, Muumi-lelu 500 dollaria

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Valtava koneisto vyöryy Suomeen: Katso tästä hurjat luvut Trumpin ja Putinin tapaamisen takana

    2. 2

      Kuluttajaliitto tympääntyi: Jatkuville alennusmyynneille on tultava loppu – ”Meneillään on kissa-hiiri -leikki”

    3. 3

      Isännöitsijä teki poikkeuksellisen rötöksen usean taloyhtiön tileillä – kaksi ja puoli vuotta ehdotonta vankeutta

    4. 4

      Helsinki-Vantaan veden hinta herätti närkästystä – IS:n lukijat: ”Espanjassa saisi 16 1,5 litran vesipulloa”

    5. 5

      Turunen varoittaa ulkomaisesta kaivoshankkeesta: ”Koko Saimaa on uhattuna”

    6. 6

      Löytyikö ullakolta romu vai keräilyhitti? Klassikkolamppu 130 000 euroa, Muumi-lelu 500 dollaria

    7. 7

      Onko piensijoittajalla mahdollisuuksia olla markkinaa fiksumpi?

    8. 8

      Korvaako matkavakuutus vatsataudin tai ylibuukkauksen vuoksi pilalle menneen loman? Nämä asiat ovat suomalaisille epäselviä

    9. 9

      Kaivosyhtiö tähtää lupahakuun ensi vuonna: Saimaan tuhopuheet ”eivät perustu minkäänlaiseen ympäristövaikutusten arviointiin”

    10. 10

      Näin suurella osalla asuntosijoittajista on vaarallisen suuri velkavipu: ”Ilmeisiä riskejä”

    11. Näytä lisää
    1. 1

      HS-lukija hiiltyi Helsinki-Vantaalla: ”Miksi vesi maksaa kahvilassa maltaita?” Finavia: Näin matkalainen saa ilmaista vettä

    2. 2

      Vuokraisännän ja vuokralaisen suhde muuttui intiimiksi – 36 vuoden ikäero alkoi ahdistaa ja poiki rajun riidan

    3. 3

      10 000 euron nosto ei onnistunut noin vain – HS: 83-vuotias nainen hämmästyi pankissa asioidessaan

    4. 4

      Listeriavaara piinaa yhä kauppoja – Lidliltä laaja ilmoitus takaisinvedettävistä tuotteista

    5. 5

      Valtava koneisto vyöryy Suomeen: Katso tästä hurjat luvut Trumpin ja Putinin tapaamisen takana

    6. 6

      MT: Sanna Kiisken muumikahvilasta tehtiin Ruotsissa rikosilmoitus – omistajat ilmiriidassa keskenään

    7. 7

      Epämääräisen muotoisesta parkkiruudusta koitui valtava riita – ostajan niskaan jättikulut

    8. 8

      Löytyikö ullakolta romu vai keräilyhitti? Klassikkolamppu 130 000 euroa, Muumi-lelu 500 dollaria

    9. 9

      Onko Lauri Salovaaran miljoonapotti höttöä? ”Totta kai noinkin vanhakantaisesti voi ajatella”

    10. 10

      Veikkaus: Tällaisia ovat suomalaiset noutaessaan jättipottia

    11. Näytä lisää