Remonttia pukkaa – tämä laina tulee halvemmaksi

Julkaistu:

Iso remontti taloyhtiössä voi tietää asunnonomistajalle jopa kymmenien tuhansien eurojen kustannusta. Se on maksettava pois, mutta kumpi kannattaa enemmän: lainan lyhentäminen rahoitusvastikkeella vai lainan ottaminen omiin nimiin? Asiantuntijoiden mukaan molemmissa on omat hyvät ja huonot puolensa. Lue, mitä omassa tilanteessasi pitää muistaa.


Asuintalosi on jo pitkään ollut putkiremontti-iässä, remonttia onkin suunniteltu jo vuosia ja nyt se sitten koittaa. Urakoitsijan kustannusarvio remontille on 625 euroa neliöltä. Sinun 80 neliön perheasunnossasi se tietäisi 50 000 euron kustannusta.

Taloyhtiösi päättää ottaa taloyhtiölainaa remontin maksamiseksi ja siitä jyvittyy sinulle oma osuutesi, jota maksat kuukausittain rahoitusvastikkeella. Kannattaisiko sinun osakkaana sittenkin ottaa omaa asuntolainaa, jolla maksaisit yhtiölainaosuutesi kerralla pois?

Vastaus kysymykseen riippuu paljolti sinun omasta tilanteestasi.

Lainamarginaali
vaikuttaa


Kiinteistöliiton toimitusjohtajan Harri Hiltusen mukaan yksi harkittava kysymys on se, kumpi laina tulee edullisemmaksi. Siihen taas vaikuttaa pankin lainasta pyytämä marginaaliprosentti.
Mainos (Teksti jatkuu alla)
Mainos päättyy

Tällä hetkellä taloyhtiöt saavat tyypillisesti lainaa keskimäärin 1,5–1,7 prosentin marginaalilla, Hiltunen kertoo. Henkilökohtaisissa asuntolainoissa marginaalit voivat erota paljonkin – riippuen siitä, kuka lainaa kysyy.

– Oikein hyvällä asiakkaalla marginaali voi olla selvästi puolentoista prosentin alapuolella – yli prosentin kuitenkin. Mikäli taas on enemmän luottoriskiä tai asiakas ei ole keskittänyt pankkipalveluitaan, marginaali voi olla kaksikin prosenttia, sanoo johtaja Anne Sinkko Danske Bankin henkilöasiakkaiden luotot -yksiköstä.

Sinkko uskoo, että useimmiten henkilöasiakkaan marginaali kuitenkin jää pienemmäksi kuin taloyhtiön.

Verovähennystä
ei saa taloyhtiölainasta


Mietittävä on myös verovähennyksen vaikutus lainan kustannukseen. Oman asuntolainan korkoja voi vähentää verotuksessa, kun taas taloyhtiölainassa tätä vaihtoehtoa ei ole.

Verovähennyksellä onkin selvä omaa asuntolainaa suosiva vaikutus. Harri Hiltunen muistuttaa tosin, että asuntolainan verovähennystä on viime vuosina heikennetty ja sitä saatetaan edelleen asteittain heikentää. Kun vielä pari vuotta sitten asuntolainan koroista vähennyskelpoista oli 85 prosenttia, niin tänä vuonna osuus on enää 75 prosenttia. Alijäämähyvitys tästä 75 prosentin osuudesta olisi 30 prosentin pääomatuloprosentin verran.

Mitä enemmän verovähennystä heikennetään, sen tasa-arvoisemmaksi vaihtoehdoksi taloyhtiölaina tulee oman asuntolainan kanssa.

Huonolla marginaalilla
vähennys ei ehkä riitä


Tilannetta voi kuvata yksinkertaistetulla laskelmalla. Mikäli marginaalisi remonttia varten ottamassasi 50 000 euron asuntolainassa olisi sama kuin taloyhtiölainassa eli 1,5 prosenttia, pelkän marginaalin vuosikustannus olisi molemmissa noin 750 euroa. Asuntolainassa koroista ja tästä marginaalista saisi kuitenkin alijäämähyvityksen, mikä vaikuttaisi niin, että marginaalin kustannus jäisi hieman alle 600 euroon vuodessa.

Mikäli taas omaa asuntolainaa saisi vain kahden prosentin marginaalilla, marginaalin vuosikustannus olisi 1000 euroa. Tästä saatava verovähennys ei välttämättä enää riittäisikään kilpailemaan pienempimarginaalisen taloyhtiölainan kanssa.

Verovähennyksen saa vain oman vakituisen asunnon hankintaan tai sen peruskorjaukseen. Pienempiin remontteihin, kuten vaikkapa tapetointiin tai seinien maalaukseen sitä ei saa.

Oma laina
voi olla pidempi


Marginaalin lisäksi lainoissa voi olla muitakin eroja. Kiinteistöliiton Harri Hiltusen mukaan taloyhtiölaina voi olla siitä helppo, että osakkaan ei tarvitse siitä erikseen neuvotella itse. Joitakin henkilöitä oman lainan ottaminen voi jopa pelottaa. Voi myös olla, että he eivät halua käyttää asuntoaan putkiremonttiin tarvittavan lainan vakuutena.

– Esimerkiksi silloin, kun haluaa käyttää omaa asuntoaan vakuutena johonkin muuhun lainaan kuten esimerkiksi kesämökkilainaan, Hiltunen sanoo.

Saattaa myös olla, että osakas ei edes saisi asuntolainaa putkiremonttia varten esimerkiksi luottohäiriöiden tai vaikka pätkätöiden takia.

Hiltusen ja Danske Bankin Anne Sinkon mukaan henkilökohtainen laina saattaa olla joustavampi kuin taloyhtiölaina. Esimerkiksi hyvä henkilöasiakas saattaa saada pidemmän laina-ajan kuin taloyhtiö, mikä puolestaan tarkoittaisi rahoitusvastiketta pienempää kuukausierää.

Hiltusen mukaan finanssikriisin jälkeen pankit olivat nihkeitä myöntämään pitkiä eli 10–20 vuoden taloyhtiölainoja. Ne tarjosivat 5–7 vuoden lainoja jälleenrahoitusmahdollisuudella. Monet taloyhtiöt kuitenkin vierastivat ajatusta ja halusivat maksaa lainan sopimuksen aikana pois, mikä tarkoitti ehkä hyvinkin korkeita rahoitusvastikkeita.

Taloyhtiöiden rahoitustilanne on kuitenkin muuttunut jälleen viime kesän ja syksyn jälkeen.

– Osa pankeista on nyt valmiita antamaan pidempiä laina-aikoja taloyhtiöille, Hiltunen sanoo.

Sinkko muistuttaa myös siitä, että henkilökohtainen laina joustaa paremmin elämäntilanteen muutoksissa. Esimerkiksi perhevapaan tai muiden poikkeuksellisten tilanteiden vuoksi voi neuvotella lyhennysvapaita jaksoja tai muita muutoksia lainaan.

Taloyhtiölainassa osakas ei sen sijaan pääse neuvottelupöytään sopimaan lainan ehdoista niin, että ne olisivat juuri itselle sopivia.

Taloyhtiölainassa voi
tulla ikävä korkomuutos


Yksi miinus taloyhtiölainoille voi olla myös se, että pankit voivat korottaa lainojen marginaaleja yksipuolisella ilmoituksella. Näin ei saa tehdä henkilöasiakkaiden lainoissa.

Viime kesänä monet taloyhtiöt saivat pankeiltaan tällaisia korotusilmoituksia. Yle uutiset kertoi esimerkiksi espoolaisesta taloyhtiöstä, jossa lainamarginaali nousi 0,2 prosentista 1,6 prosenttiin.

Myydessä on mietittävä

Entäpä asuntoa myytäessä? Kannattaisiko remontit maksaa taloyhtiölainana? Silloin ehkä huoneiston velaton hinta näyttäisi houkuttelevalta myynti-ilmoituksessa? Vaihtoehtona kun olisi omiin nimiin otettu laina, joka näkyisi sitten korkeampana kauppahintana.

Danske Bankin Sinkon mukaan kysymys on hyvin tapauskohtainen. Joitakin ostajia alempi asunnon kauppahinta ehkä houkuttelee. Pankit tosin yleensä kartoittavat lainaa antaessaan asiakkaan kuukausimenot, joihin rahoitusvastikekin kuuluu. Toisaalta esimerkiksi suuremmasta asunnosta pienempiin vaihtajilla ei asialla ole vaikutusta.

Huoneistokeskuksen Länsi-Suomen aluejohtaja Jussi Hurme sanoo, että aiemmin taloyhtiölaina oli houkuttelevampi vaihtoehto asuntokaupassa. 

Se on kuitenkin menettänyt merkitystään varainsiirtoveron uudistuksen takia. Aiemmin yhtiölainaa ei otettu huomioon laskettaessa asunto-osakkeiden varainsiirtoveroa, vaan vero maksettiin tuolloin asunnon kauppahinnasta.

Vuosi sitten maaliskuussa tehdyn uudistuksen mukaan varainsiirtovero lasketaan asunnon velattomasta hinnasta, johon siis yhtiölainaosuuskin kuuluu.

Kommentit

    Näytä lisää

    Näitä luetaan!
    1. 1

      AKT ja Rakennusliitto päättivät: Työt seis 2. helmikuuta

    2. 2

      Kuluttaja: Näin nopeasti television hinta putoaa jopa 57 prosenttia

    3. 3

      Matti kertoi yli 100 000 euron tuloistaan ja rahapulasta – tämän takia ”rikkaiden köyhien” ongelmat jäävät piiloon

    4. 4

      Maailman vastuullisimmat yritykset listattiin: Neste ja Outotec aivan kärkikahinoissa

    5. 5

      Työttömän Jukan, 59, työmatka aktiivimallin tähden: 140 km per suunta – ”Palkka menee bensaan ja pysäköintiin”

    6. 6

      Taksikilpailu vapautuu pian – Kovanen aloittaa kympin taksimatkat Helsingissä

    7. 7

      Senaatti vahvisti Fedin johtoon Jerome Powellin

    8. 8

      Koti vain puolison nimissä, mutta molemmat maksavat lainaa ja 6 muuta tapaa hankkia ongelmia

    9. 9

      Asiantuntija-arvion mukaan Suomen talouspolitiikka jopa suhdanteita kärjistävää –  Orpo ei niele kritiikkiä

    10. 10

      Kuluttajien luottamus euroalueella nousi odotettua enemmän

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Työttömän Jukan, 59, työmatka aktiivimallin tähden: 140 km per suunta – ”Palkka menee bensaan ja pysäköintiin”

    2. 2

      Trump lätkäisi isot tuontitullit pesukoneille ja aurinkopaneeleille – näin markkinat reagoivat

    3. 3

      Taksikilpailu vapautuu pian – Kovanen aloittaa kympin taksimatkat Helsingissä

    4. 4

      AKT ja Rakennusliitto päättivät: Työt seis 2. helmikuuta

    5. 5

      Nordean pankkineuvoja käski asiakasta painumaan kotimaahansa – pankki ei perkaa virkailijan aiempia lainakeskusteluja

    6. 6

      4 554 euroa enemmän käteen – näin asuinpaikka vaikuttaa keskituloisen perheen verotukseen

    7. 7

      Matti kertoi yli 100 000 euron tuloistaan ja rahapulasta – tämän takia ”rikkaiden köyhien” ongelmat jäävät piiloon

    8. 8

      Kuluttaja: Näin nopeasti television hinta putoaa jopa 57 prosenttia

    9. 9

      Maailman vastuullisimmat yritykset listattiin: Neste ja Outotec aivan kärkikahinoissa

    10. 10

      Ruotsissa asuntojen hinnat pudonneet jopa 1 000 euroa per neliö – ”Suomessa varoitellaan ihan turhaan”

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Ylen juontaja haki asuntolainaa Nordeasta, virkailija kehotti palaamaan kotimaahan – näin vastaa pankki

    2. 2

      Koti vain puolison nimissä, mutta molemmat maksavat lainaa ja 6 muuta tapaa hankkia ongelmia

    3. 3

      15 kysymystä: Testaa, kuinka vieraantunut olet arjesta

    4. 4

      Työttömän Jukan, 59, työmatka aktiivimallin tähden: 140 km per suunta – ”Palkka menee bensaan ja pysäköintiin”

    5. 5

      Yli 100 000 euroa vuodessa tienaavan Matin rahapula kummastuttaa – ”Että kehtaatkin valittaa”

    6. 6

      Alle 60-vuotiaana eläkkeelle – näissä ammateissa osalla on yhä vanha etu

    7. 7

      Lähihoitaja Pirjo, 56, muutti Portugalin lämpöön – myy nyt karjalanpiirakoita Algarvessa

    8. 8

      Trump lätkäisi isot tuontitullit pesukoneille ja aurinkopaneeleille – näin markkinat reagoivat

    9. 9

      Uusia ilmalämpö­pumppuja ei tarvitse sammuttaa pakkasella, mutta yksi asia on hyvä muistaa – ”Pumppu voi luulla, että on kesä”

    10. 10

      Kolmen osakkaan taloyhtiössä yksi ei halunnut korjata tukimuuria – 35 000 euron sijaan maksoi lopulta 200 000 euroa

    11. Näytä lisää