Viime vuodet ovat olleet asuntovelalliselle korkojen osalta kulta-aikaa. Finanssikriisin seurauksena asuntolainoissa käytetyt korot laskivat ennätysalas ja ovat tällä tasolla.
Monet kuitenkin muistavat vuosikymmenien takaiset "kunnon kissanpäivät". Todellista kulta-aikaa asuntovelallisille oli nimittäin 1970-luku. Silloin nopea inflaatiovauhti nakersi velallisen asuntolainaa vuosien ajan. Inflaatio tarkoittaa yleistä hintatason nousua ja rahan arvon heikentymistä.
Maailma on kuitenkin muuttunut 1970-luvun jälkeen, eikä vastaavaa tilannetta enää helposti synny vapaassa markkinataloudessa. Säännösteltyjä korkoja ei enää entisaikojen tapaan ole. Mutta onko inflaatiosta enää mitään hyötyä?
Matalista koroista asuntovelkaiset saavat ainakin nauttia. Euroopan keskuspankin (EKP) vuoden 2011 huhti- ja heinäkuun koronnostot nostivat hetkellisesti asuntolainojen yleisimpiä viitekorkoja, mutta koronnousu jäi väliaikaiseksi. Nyt asuntolainoissa yleisesti käytetty 12 kuukauden euribor-korko on jälleen ennätysalhaisella tasolla.
Korot pysyvät historiallisen alhaalla
Lainakorot ovat olleet laskussa vuoden alusta. EKP:n mahdollinen ohjauskoronlasku tänään saattaisi viedä markkinakorot yhä matalammalle tasolle.
Suuri osa ekonomisteista kuitenkin uskoo edelleen, ettei EKP:n neuvosto muuta ohjauskorkoa tämänpäiväisessä kokouksessa. Toisenlaisiakin arvioita kuitenkin löytyy.
Sampo Pankin johtava neuvonantaja Lauri Uotila arvelee, että EKP laskee ohjauskorkoaan 25 korkopistettä 0,75 prosenttiin. Uotilan mukaan asuntovelallisen ei tarvitse huolehtia korkojen noususta vielä pitkään aikaan.
– Pitkän aikavälin arviot ovat vaikeita, mutta korot saattavat pysyä alhaalla jopa vuosia, Uotila arvioi.
Myös pankkikonserni Nordea arvioi viikon ensimmäisessä aamukatsauksessaan, että ohjauskoron lasku on mahdollinen. Talouden heikentyneet kasvunäkymät ja finanssimarkkinoiden lisääntyneet jännitteet saanevat EKP:n koronlaskukannalle, pankki perustelee. Nordeassa arvioidaan, että EKP antaa markkinoille vähintäänkin vihjeitä valmiudestaan keventää rahapolitiikkaa tulevissa kokouksissaan.
OP-Pohjola-finanssiryhmän pääekonomisti Reijo Heiskanen arvelee, että ohjauskorko säilyy ennallaan yhdessä prosenttiyksikössä. Hän arvioi EKP:n kuitenkin seuraavan markkinatilannetta tarkasti. Valmius toimenpiteille on epäilemättä korkealla tasolla, Heiskanen ennakoi.
Asuntovelalliselle ohjauskoron mahdollisella madaltumisella ei ole välttämättä tässä vaiheessa kovin suurta merkitystä. Moni ekonomisti pitää melko varmana, että markkinakorot pysyvät joka tapauksessa alhaalla lähitulevaisuudessa.
Inflaatioluvut Suomessa keskimääräistä korkeammalla
Euroalueen inflaatio hidastui toukokuussa ja painui alimmilleen yli vuoteen. Euroopan unionin (EU) tilastoviranomaisen Eurostatin alustavan arvion mukaan kuluttajahinnat nousivat toukokuussa 2,4 prosenttia viime vuoden toukokuusta. Huhtikuussa hinnat nousivat 2,6 prosentin vauhtia.
Suomessa inflaatio eteni sen sijaan 3,1 prosenttia huhtikuussa, arvioi Tilastokeskus tuoreimmissa tiedoissaan. Sveitsiläisen IMD-talouskoulun mukaan Suomen inflaatiovauhti oli 3,4 prosenttia toukokuussa.
Uotila ja Heiskanen muistuttavat, että esimerkiksi hallituksen päättämät välillisten verojen korotukset näkyvät inflaatiotasossa pienenä piikkinä.
Inflaatioluvut ovat kuitenkin selvästi lainakorkoja ja pankkien lainamarginaaleja korkeammalla tasolla. Eikö lainakorkoa korkeamman inflaation pitäisi syödä asuntovelallisten velkataakkaa?
1970-luvun kulta-aika on ohi
1970-luvulla inflaatio oli "pysyvästi" korkealla tasolla, jopa yli 10 prosentissa. Tämä oli yleismaailmallinen ilmiö. Taloustieteilijä Milton Friedman arvioi ilmiön johtuvan pitkälti rahavarojen nopeasta kasvusta. Useiden valtioiden luopuminen kultakannasta ja öljyn nopea kallistuminen nostivat inflaatiotason korkealle.
Jos lainasta maksettava korko jää koko laina-ajan mittaan samalta ajalta mitattua inflaatiota pienemmäksi, osoittautuu kyseinen laina pankille huonoksi liiketoimeksi. Tällaista tilannetta ei synny helposti laina-aikojen ollessa jopa useita kymmeniä vuosia. Pitkällä aikavälillä lainakorkojen vaihtelut tasaantuvat.
1970-luvulla lainojen korot olivat pitkään reilusti matalammalla tasolla kuin inflaatio ja ansioiden kasvunopeus. Lisäksi laina-ajat olivat lyhyempiä. Tällaisessa tilanteessa ajatus inflaation nakertamista asuntolainoista oli ymmärrettävä.
Inflaatio ei siis syö lainaa samalla tavalla kuin 1970-luvulla. Korkosäännöstelyn loputtua 1980-luvun lopussa vapailla lainamarkkinoilla ei synny vastaavaa tilannetta enää helposti. Säännöstelyä lähinnä on EKP:n ohjauskorko, joka antaa korkotasolle suuntaa.
Ekonomistien mukaan inflaatio tekee tänä päivänä arjesta enimmäkseen hankalampaa, varsinkin jos palkkakehitys ei pysy inflaation perässä. Inflaatio ilmenee kaikille lähinnä lisääntyneinä kustannuksina.
Kuitenkin jos korkotaso pysyy alhaalla ja alle inflaatiotason vielä vuosia, saattavat lyhyemmän laina-ajan valinneet päästä nauttimaan itsestään hupenevasta lainasta. Toisaalta asuntovelkaisen on otettava huomioon myös yleisen taloustilanteen epävarmuus.
Kuinka kuluttajahintojen nousu vaikuttaa?
Onko nousseesta inflaatiotasosta sitten mitään hyötyä asuntovelalliselle? Uotilan ja Heiskasen arvioiden mukaan mahdolliset hyödyt liittyvät läheisesti inflaation vaikutukseen tulevaan palkkakehitykseen.
– Inflaatiosta ei ole varsinaisesti hyötyä, mutta mikäli reaaliansiot nousevat kuluttajahintojen nousun tahdissa, lainanhoitokyky toki paranee, Heiskanen toteaa.
Hän muistuttaa, että lähiaikojen palkkakehitys on Suomessa todennäköisesti varsin maltillista. Pikemminkin on paineita ansioita jäädyttävään palkkapolitiikkaan. Työmarkkinaosapuolien saavuttama raamisopimus takaa maltillisen palkkakehityksen vielä ensi vuoteen asti.
Inflaation mahdollinen siunaus velalliselle voi olla asuntojen hintojen nousu. Velallinen voi maksaa asuntolainansa pois asunnon arvonnousulla, jos onnistuu asuntokaupoissaan.
Mikäli palkkakehitys ei kuitenkaan nouse yleisten kuluttajahintojen mukana, asuntojen hinnat eivät välttämättä seuraa yleistä hintakehitystä. Esimerkiksi 1990-luvun alussa asuntojen hinnat romahtivat samaan aikaan, kun muut hinnat jatkoivat hidasta nousuaan.
Jos inflaatio nostaa voimakkaasti korkoja, asuntojen hinnat ja kuluttajahinnat voivat kehittyä vastakkaisiin suuntiin. Näin kävi viimeksi vuonna 2001, jolloin tilanne jäi lyhytaikaiseksi. Nyt korkojen uskotaan kuitenkin pysyvän EKP:n ohjaamina pitkään matalalla – etenkin kun inflaatiokin on hitaimmillaan vuoteen.
