Kiinan kupla vain pihisee

Julkaistu:

Kolumni
Kiinan asuntokupla on puhjennut, mutta se ei räjähtänyt rikki. Pihisten purkautuva paine näyttää Pekingin taitavalta manipuloinnillta. Tai sitten syynä on myös kiinalaisten halu omistaa tappiollisiakin asuntoja.


Tällä hetkellä näyttää siltä, että ylikuumenneen asuntorakentamisen viilentäminen voi olla Pekingin hallussa. Sehän aloitti toimet asuntokeinottelun hillitsemiseksi jo pari vuotta sitten. Viime kesästä lähtien käytössä ovat olleet melko kovat keinot.

Ensimmäisen ja toisen suuruusluokan kaupungeissa sijoitusasuntojen ostaminen on kielletty tai sitä on rajoitettu määräyksillä. Pankkeja on kielletty antamasta lainaa rakentamiseen tai asuntokauppoihin. Asuntolainan hakijalta edellytetään 50 ja jopa 60 prosentin omavastuuosuutta.

Viime syksystä lähtien jarrutustoimet ovat alkaneet purra. Suuret grynderit ovat ajautuneet rahoitusvaikeuksiin, jotka joissakin tapauksissa ovat johtaneet kymmenien prosenttien alennuksiin.
Ne ovat herättäneet ajoittain raivokasta katkeruutta asuntonsa täyteen hintaan ostaneissa. Joissakin kaupungeissa katkerat mielenosoitukset johtivat hinnan alennuksiin, toisissa eivät.
MAINOS (TEKSTI JATKUU ALLA)
MAINOS PÄÄTTYY

Täällä Qingdaossakin osoitettiin mieltä vuoden lopulla. Rahapulainen grynderi alensi osittain myydyn rakennuskompleksin tarjoushintoja neljänneksellä. Ne, jotka olivat jo ostaneet ja maksaneet siitä käteisrahan 40 prosenttia, olivat raivoissaan. Mielenosoitukset eivät vain johtaneet mihinkään.

Täällä näkee selvästi, että rakentaminen on pysähtynyt kokonaan kiinalaiseen uuteen vuoteen. Rakentajat eivät ole palanneet töihin sen jälkeen. Suurilla rakennustyömailla on satojen sijaan vain muutama työntekijä täyttämässä nimellisesti rakennuslupaehtoja.

Miksi kupla
ei poksahda?


Miksi asuntokupla ei poksahda rikki? Miksei paniikkimyynti käynnisty? Hintojen laskun odotetaan jatkuvan vielä pitkään ja roikkuvan sen jälkeen pohjilla vielä pitempään. Miksi edes keskiluokan piensijoittajat eivät kiirehdi myymään? Vastaus näyttää löytyvän psykologisista tekijöistä.

Taiwanilainen vuokraisäntäni avasi minulle uuden näkökulman kiinalaiseen asuntokuplaan. Hän on liikemies, joka tuo tavaroita Kiinaan. Hän asuu suuren osan vuotta Kaliforniassa, mutta hänen qingdaolainen vaimonsa viettää enemmän aikaa täällä heidän kahden lapsensa kanssa. Vuokraisäntä on sijoittanut asuntoihin. Hänellä on täällä lukuisia huoneistoja.

Osa huoneistoista on tyhjillään ja hän haluaisi panna ne myyntiin, sillä niistä huolehtiminen on hankalaa Kaliforniasta. Mutta vaimo ei suostu siihen ja vaimon sana on ihan oikeasti laki tässä asiassa. Taiwanilainen ei saa omistaa kiinteistöjä Kiinassa, joten ne ovat vaimon nimissä.

Vaimo ei kuitenkaan halua olla missään tekemisissä kiinteistöjen ylläpidon kanssa. Hänelle riittää niiden omistaminen. Tämän asian olen kokenut henkilökohtaisesti, kun vuokraisäntää olisi tarvittu.

Miksi vaimo ei sitten suostu luopumaan tappiota tuottavista asunnoista? Vuokraisäntä puisteli päätään ja sanoi:

– Sellaisia kiinalaiset ovat, he haluavat pitää kiinni asunnoista.

Vuokraisäntä ajattelee, että asunnon myyminen olisi ehkä jonkinlainen kasvojen menetys täältä kotoisin olevalle vaimolle.

Tyhjiä taloja
suurennetaan


Tässä tapauksessa voisin kuvitella, että vaimo pitää kiinni asunnoista, koska ne ovat hänen nimissään. Mutta olen törmännyt samaan ilmiöön lukuisia kertoja.

Viime viikolla koulunjohtaja kertoi, että he ovat ostaneet uuden asunnon 60 kilometrin päästä. Hän ei oikein osannut tai halunnut perustella asunnon hankintaa. Hän sanoi, että perhe voi käyttää sitä kesämökkinä ja että he ehkä muuttavat siihen, kun hän jää eläkkeelle. Eläkkeelle siirtymiseen menee vielä parikymmentä vuotta.

Etelä-Kiinassa Dongguanin kylässä, siinä mitä siitä on vielä jäljellä kylänä, kun suuri teollisuuskaupunki on kasvanut sen maille, valtaosa taloista on tyhjillään tai isoa taloa asuu vain yksi ihminen.
Siitä huolimatta omistajat ovat lisänneet taloihinsa lisää kerroksia tai rakentaneet pienelle tontilleen kokonaan uusia taloja, joissa on pohjapinta-alaa ehkä 70 neliötä, mutta kerroksia saattaa olla viisikin. Jokainen kerros on yksi huone.

Vankka usko kiinteään
omaisuuteen


Lähes kaikki tuntemamme aikuiset kiinalaiset näyttävät havittelevan asunnon omistamisen perään. Ja toisen ja kolmannenkin asunnon perään.

Omistaminen on heille tärkeää. Huoneistojen ostaminen olisi heistä varma sijoituskohde.  Viimeiset kymmenkunta vuotta se on ollutkin sitä. Kiinassa muut sijoitusmahdollisuudet ovat melko rajallisia ja tämä ajaa ihmisiä sijoittamaan kiinteistöihin.

Mitä ihmettä kiinalaiset sitten tekevät kahdella tai kolmella asunnolla, kun he eivät halua niitä edes panna vuokralle?

Ilmeisesti ne tuovat statusta omistajalle. Ja ovathan ne tähän asti olleet hyvä turvasatama rahoille.

Erään kiinalaisen tuttavan mukaan useamman asunnon omistajat asuvat yhdessä ja käyttävät toista varastona. Kiinalaisissa huoneistoissa on hyvin vähän säilytystilaa. Taloissa ei ole ullakoita tai kellareita, joten säilytystila on tarpeen kaikelle muulle arvokkaalle roinalle, jota he hankkivat. He käyvät kakkosasunnossa ihailemassa omistuksiaan, kyynisyyteen taipuva tuttava kertoi.

Omistamisen autuus siis selittää sitä, että asuntokupla ei räjähtänyt vaan ylimääräinen paine katoaa vain pihisemällä.

Arvo on aina
noussut


Toinen selittävä tekijä lienee, että kiinalaiset kiinteistöjen omistajat eivät ole vielä koskaan kokeneet kunnon hintaromahdusta. He eivät voi uskoa, etteivät hinnat ponnahda taas kohta nousuun. Ja koska asuntoja ei maksettu kokonaan lainarahalla, myyntipakko ei ole heti edessä.

Kolmas on monille länsimaalaisille varsin outo selitys. Kiinalaiset luottavat valtioon ja hallitukseen. He ovat vakuuttuneita siitä, että Peking puuttuu peliin, jos alamäki uhkaa muuttua liian jyrkäksi.

Hinnoissa on paljon ilmaa,
pihinä jatkuu pitkään


Kiinan kansallisen tilastokeskuksen mukaan asuntojen hinnat 70 suuressa kaupungissa eivät nousseet tammikuussa. Niistä hinnat laskivat 48:ssa. Tässä joukossa olivat suuret Peking, Shanghai, Guangzhou ja Shenzhen. Tämä oli asuntojen hintojen laskulle neljäs peräkkäinen kuukausi.

Verrattuna viime vuoden tammikuuhun, 70 kaupungin joukossa 15:ssä asuntojen hinnat olivat alempana tänä vuonna. Joulukuussa hinnat olivat laskeneet yhdeksässä kaupungissa.

Suurimmista rakennuttajista China Vanke ja Poly Real Estate tekivät tammikuussa 30 prosenttia vähemmän kauppoja kuin vuotta aikaisemmin. Gemdale Corporation myi 70 prosenttia vähemmän asuntoja.

Evergrande Real Estaten koko maasta keräämien lukujen mukaan asuntojen neliöhinta tammikuussa oli 5 936 juania, 712 euroa, kun se vuotta aikaisemmin oli 6 590 juania, 791 euroa.

Nämä ovat ankaria lukuja alalla, joka on tottunut jatkuvaan kasvuun. Niillä voi olla voimakas vaikutus koko maan talouteen, sillä kiinteistömarkkinat vastaavat kymmentä prosenttia maan bruttokansantuotteesta. Rakentaminen mukaan laskettuna nostaa osuuden 18 prosenttiin. Tämän markkinan heilahtelut tuntuvat ympäri maailmaa.

Vaikka asuntokauppa on hidastunut huomattavasti ja suurissa kaupungeissa välillä jopa pysähtynyt, Kiinan asuntomarkkinoilla tapahtuu koko ajan. Pääomasijoittajat varautuvaan tuleviin uudelleenjärjestelyihin. Kaatuvien rakennuttajien konkurssipesille riittää ottajia.

Esimerkiksi kiinalainen kiinteistörahasto ATAbax Investment Management ilmoitti varaavansa noin 400 miljoonaa euroa käytettäväksi seuraavan puolentoista vuoden aikana rakennusalan rahoitukseen tai vaikeuksiin ajautuneiden yritysten omaisuuden ostoihin.

Maailman toiseksi suurin kiinteistökonsulttiyhtiö Jones Lang LaSalle aikoo avata Kiinassa kaksi uutta toimistoa ja palkata tänä vuonna 750 työntekijää lisää.

Kiellot pitävät
toistaiseksi


Asuntojen hintojen lasku ei näytä riittävän vielä Pekingille. Asuntosijoittamista rajoittavat määräykset pysyvät voimassa. Kiinan pörssivalvoja toisti kiellon kaikkien kiinteistöyritysten listautumisanneille.

Kiinan erittäin vaikutusvaltainen kehitys- ja uudistuskomissio kielsi ulkomaisia pankkeja tai niiden yhteisyrityksiä antamasta kiinteistölainoja ulkomaalaisille, jotka haluavat ostaa asuntoja Kiinasta.

Ensimmäiset pienet merkit siitä, että Peking olisi hölläämässä suitsia, on nähty. Kiinan keskuspankki alensi pankkien varantovaatimuksia puolella prosenttiyksiköllä 20,5 prosenttiin perjantaista alkaen, mikä tuo lisää rahaa lainamarkkinoille.

Shanghain viranomaiset määrittelivät uudestaan, mikä on tavanomainen koti, jotka tiukat ostorajoitukset eivät koske. Tällä tavalla se yrittää saa vauhtia kaupungin lamaantuneisiin kiinteistömarkkinoihin.

Valtionvaranministeriö on määrännyt pankit antamaan lainoja asuntojen ensiostajille. Tämä on kahteen vuoteen Pekingin ensimmäinen lievennys asuntomarkkinoille.

Pekingillä on takataskussa vielä monia keinoja, joilla se voi laskea asuntokuplasta paineita. Yksi niistä on kiinteistövero.

Oikeasti kiinteistövero kuuluu paikallisviranomaisten arsenaaliin, mutta Peking pystyy vaikuttamaan sen käyttöönottoon. Pelkästään asuntotuotannon rajoittaminen kutistaa paikallishallinnon maanmyynnistä saatavia tärkeitä tuloja. Menetys on paikattava jollakin tavalla.

Kiinteistövero ajaisi tyhjien asuntojen arvonnousua odottavat sijoittajat myyntimarkkinoille. Qingdaossa on tulossa käyttöön rakennusten ulkohuoltomaksu. Sitä aletaan kerätä tulevia ulkopintaremontteja varten.

Vuokraisäntä pitää sitä uutena verotusmuotona. Hän ei usko, että rahoja koskaan saa takaisin missään muodossa. Mutta myyntihaluja se voi lisätä.

Kommentit

    Näytä lisää

    Näitä luetaan!
    1. 1

      5 keinoa selviytyä hometalon kanssa – ”Mies puolusti taloa sanomalla, että myyjä on pappi”

    2. 2

      Maiden eläkejärjestelmät vertailtiin – näin Suomi sijoittui

    3. 3

      Tero Sarkkinen, 46, käyttää yrityskaupasta saamiaan rahoja enkelisijoituksiin – ”Samoilla rannekelloilla tässä mennään”

    4. 4

      Radio Helsinki: Digelius-levykaupan Ilkka ”Emu” Lehtinen on kuollut

    5. 5

      ”Tekoäly kuin uusi sähkö” – Ministeri Lintilä: Kaksi vuotta sitten kukaan ei puhunut mitään

    6. 6

      Leski maksoi vuosia asuntolainaa, talo oli puolison nimissä – talouskoulutus on pelastanut jo 17 taloa pakkomyynniltä

    7. 7

      Veikko Salli, 81, loi roskiksista menestysbisneksen – ”Olen urallani moneen kertaan suistunut ja ylös noussut”

    8. 8

      Omistajaohjausosaston päällikkö ei hae jatkokautta – ”Kohti uusia haasteita”

    9. 9

      Kiinan öljyn tarve saattaa olla luultua suurempi

    10. 10

      Kommentti: 10 sytykettä seuraavaan finanssikriisiin

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Leski maksoi vuosia asuntolainaa, talo oli puolison nimissä – talouskoulutus on pelastanut jo 17 taloa pakkomyynniltä

    2. 2

      Maiden eläkejärjestelmät vertailtiin – näin Suomi sijoittui

    3. 3

      Tero Sarkkinen, 46, käyttää yrityskaupasta saamiaan rahoja enkelisijoituksiin – ”Samoilla rannekelloilla tässä mennään”

    4. 4

      Veikko Salli, 81, loi roskiksista menestysbisneksen – ”Olen urallani moneen kertaan suistunut ja ylös noussut”

    5. 5

      Vuorolisiä jopa 1 460 €/kk – näissä ammateissa tienataan eniten lisillä

    6. 6

      3 perhettä kiisteli homepommista, keskimmäinen joutui maksajaksi – ”Tuomioiden takana on paljon inhimillistä kärsimystä”

    7. 7

      Timo Tirroniemi, 62, haki alkupääoman pankin takaoven kautta ja on nyt miljonääri

    8. 8

      42 000 euron sakot saanut Ilpo Kokkila: ”Suomalainen sakotussysteemi on räikein esimerkki aikansa eläneestä maailmasta”

    9. 9

      Kommentti: Pitäisikö ”työn välttelijöiltä” viedä tuet? Ei mitään hyötyä

    10. 10

      Kommentti: 10 sytykettä seuraavaan finanssikriisiin

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Mies maksoi 75,50 euron laskua käteisellä pankissa ja yllättyi – pankin mukaan tasarahalla ei kannata maksaa

    2. 2

      Olli Turusella, 33, on yli 30 sijoitusasuntoa ja velkaa yli miljoona euroa

    3. 3

      Työpaikan ”pakkohaku” kostautui Kirsille, 41 – unelmatöihin ei ollut enää asiaa

    4. 4

      Vuorolisiä jopa 1 460 €/kk – näissä ammateissa tienataan eniten lisillä

    5. 5

      Työttömyystuki yli 8 600 e/kk – ”Heitä on muutama Suomessa”

    6. 6

      Leski maksoi vuosia asuntolainaa, talo oli puolison nimissä – talouskoulutus on pelastanut jo 17 taloa pakkomyynniltä

    7. 7

      42 000 euron sakot saanut Ilpo Kokkila: ”Suomalainen sakotussysteemi on räikein esimerkki aikansa eläneestä maailmasta”

    8. 8

      Uutuuskirja: Kirsti Paakkasen omaisuus Suomen lapsille – ”Suomi on palvellut minua hienosti”

    9. 9

      Asunto odottaa ostajaa jopa kaksi vuotta – katso, miten pitkään asuntoa myydään eri paikkakunnilla

    10. 10

      Viljami, 15, puhdistaa vanhoja golfpalloja ja myy ne voitolla – ”Olen suunnitellut jo vähän laajentamistakin”

    11. Näytä lisää