Asuntokeinottelu tuottaa tyhjiä betonilähiöitä Kiinan kaupunkeihin - Taloussanomat - Ilta-Sanomat

Kiinan tyhjien asuntojen kupla

Kiinteistökeinottelulle ei näy loppua Kiinassa, vaikka viime kuukausina Pekingin toimet ovat lähes pysäyttäneet asuntojen hinnannousun.

30.10.2011 9:05 | Päivitetty 28.10.2011 19:48

Paikallisviranomaisten, suurrakennuttajien ja sijoittajien epäpyhä kolmiyhteys takaa maan ja kiinteistöjen arvon jatkuvan nousun. Tavalliset asunnontarvitsija jäävät soittelemaan lehdellä samaan aikaan kun viidennes maan parhaasta asuntokannasta on tyhjillään.

Paraatipaikalla, heti Qingdaon hienon Shilaoren hiekkarannan yläpuolella on rakennustyömaa, jonka suhteellisen hidasta edistymistä olen seurannut kuukausien ajan. Juoksulenkkini kulkee tavallisesti sen alapuolelta hiekkarannalla tai nousuveden aikaan kadulla sen yläpuolelta. Yhtäkkiä rakennustyöt saivat vauhtia. Työmaalla oli enemmän koneita ja miehiä. Valmista alkoi tulla ihan silmissä.

Tämän piti olla Hyatt Regency hotelli. Takaa näkyy Qingdaon oikeustalo.

Hitaan vaiheen aikana paikalle rakennettiin Hyatt Regency -hotellia. Mutta ennen kuin rakennustyöt alkoivat sujua, kaikki viittaukset kansainväliseen hotelliketjuun poistettiin.

Kuulemani mukaan paraatipaikalle ei tulekaan hotellia vaan huippuluokan asuntotalo. Tosin kaupungin asemakaava kieltää yksityisasuntojen rakentamisen ranta-alueelle, mutta kun talo on jo lähes valmis ja kun ulkomaalainen sijoittaja on katalasti vetäytynyt hankkeesta, kaipa asemakaavaan voidaan tehdä poikkeus.

Poikkeuslupahakemuksia kaupungin virkamiehille on tulossa lisääkin. Lahden vastarannalle ollaan rakentamassa peräti kuutta hotellia, vieläpä yhden grynderin toimesta. Kun hotelliyrittäjä sitten vetäytyy hankkeesta, täytyyhän rakennuksilla jotain tehdä.

Lopputuloksena kaupunki saa rahaa maankäyttöoikeuksien myynnistä, grynderi saa tontin parhaalta paikalta ja kaipa kaupungin päättäjätkin saavat korvauksen vaivoistaan. Samalla varakkaat kiinalaiset saavat tilaisuuden sijoittaa arvoasuntoihin.

Pekingin hintajarrupitää lokakuussa

Kiinalaiset rakennuttajat tuntevat tällä hetkellä nahoissaan Pekingin toimet, joilla pyritään jarruttamaan asuntojen hinnannousua.

Tällä viikolla useat rakennuttajat yrittivät muuttaa Shanghain rakennuskohteitaan rahaksi tarjoamalla hurjia, 20 – 40 prosentin alennuksia. CapitalVue-verkkopalvelun mukaan alennuksia tarjosivat  Longfor Properties, China Overseas Land and Investment ja Star River Group. Pekingissä seurattiin esimerkkiä. Siellä muun muassa Kiinan suurin rakennuttaja China Vanke vauhditti kohteidensa myyntiä alennuksilla.

Kaksi seikkaa ajaa rakennuttajia alennusmyyntiin. Ensinnäkin ne tarvitsevat rahaa maksaakseen vuoden vaihteessa lankeavat suuret lainaerät. Toiseksi ne uskovat nyt, että Peking pitää kiinni kiinteistöjen ostorajoituksista ainakin ensi vuoden puoliväliin saakka.

Lokakuun kolmen ensimmäisen viikon aikana uusien asuntojen kaupat Shanghaissa romahtivat 72 prosenttia edellisvuodesta. 301 000 neliömetrin myyntimäärä oli matalin sitten vuoden 2004.

Näillä hinnoilla grynderi ottaa takkiin

Asunnot ovat nyt 10–30 prosentin alennusmyynnissä muissakin Kiinan suurimmissa kaupungeissa.

Longfor Properties tarjoaa asuntojen Pekingin Daxing -kaupunginosassa 11 800 juanin eli 1 310 euron neliöhintaan. Se maksoi pelkästä tontista 7 500 juania neliöltä. Nollakatteen rajaksi on tähän asti arvioitu 15 000 juania neliöltä. Rahan tarve on tällä hetkellä todella huutava.

Myös toisen kokoluokan kaupungeissa myydään asuntoja alennuksella. CapitalVuen mukaan niissä alennukset ovat 5–20 prosenttia.

Kiinan tilastokeskuksen mukaan Peking on onnistunut jarruttamaan huomattavasti uusien asuntojen hintojen nousua viime kuukausina. Syyskuussa hinnannousu oli hidastunut 59 kaupungissa 70:stä. Hinnat laskivat 17 kaupungissa ja pysyivät ennallaan 29:ssä.

Suurimmissa kaupungeissa, Pekingissä, Shanghaissa, Shenzhenissä ja Kantonissa, hintataso oli muuttumaton jo kolmatta kuukautta peräkkäin. Niissä asuntokaupan volyymi on laski syyskuussa noin 60 prosenttia.

Vanhojen asuntojen hinnat laskivat tai pysyivät ennallaan 46 kaupungissa. Elokuussa sama kehitys tapahtui 43 kaupungissa.

Hintakattoja, käteismaksuja,kiinteistöveroja

Pekingin politiikka asuntojen hintanousun jarruttamiseksi näyttää siis purevan, varsinkin suurimmissa kaupungeissa. Hallitus on esittänyt paikallisille hallintoelimille hintakaton asettamista uusille asunnoille, käteismaksuosuudesta nostamista toisen asunnon ostajille, uusien asuntojen ostorajoituksia ja kiinteistöveron käyttöönottoa Shanghaissa ja Chongqingissä.

Kiinteistölainojen saannin vaikeutuminen toisen ja kolmannen kokoluokan kaupungeissa vaikuttaa myös suurkaupungeissa ja supistaa asuntojen kysyntää.

Lokakuun alusta lähtien myymättömien kiinteistöjen määrä kasvoi yli 30 prosenttia edellisvuodesta niissä kymmenessä kaupungissa, joissa ostorajoitukset on pantu tiukimmin toimeen.

Rakennuttajat ovat hankkiutumassa toisen ja kolmannen kokoluokan kaupunkeihin. Peking on patistanut myös niitä jarrutustoimiin, mutta moni kaupunki ei ole vielä reagoinut kehotuksiin.

Kaupungit ja piirikunnat saavat lähes puolet tuloistaan maan myynnistä, joten ne tarvitsevat jatkuvaa rakentamista ja ne hyötyvät maan korkeasta hinnasta.

43 kaupungissa on kielletty kokonaan toisen tai kolmannen asunnon ostaminen. Monissa niistä asuntokauppa on hiljentynyt. Asuntojen ostaminen on monissa kaupungeissa sallittu vain paikallisilla asukkaille. Ja koska Kiinassa ylläpidetään tarkkoja asuinpaikkarekistereitä, asuinpaikkakunta on helppo tarkistaa.

Tyhjät asunnotpanttina tyhjillään

Pekingiläisen Dragonomicsin kiinteistöanalyytikko Roselea Yao arvioi, että Kiinassa asunnoista on tyhjillään 20 prosenttia. Suurin osa niistä on laadukkaissa, vastarakennetuissa taloissa. Suurista, kalliista asunnoista on ylitarjontaa, mutta halvemmista asunnoista on pulaa.

China Law Blogissa nimimerkki Twofish esittelee kattavan patteriston syitä sille, miksi Kiinassa kannattaa sijoittaa kiinteistöihin. Ne ovat turvallisin sijoituskohde kävi taloudessa miten vain. Hän myös nostaa esille tärkeän lisäsyyn tyhjiin asuntoihin:

– Kiinassa uudet huoneistot myydään tyhjinä betonikuorina. Niissä ei ole tapetteja, lamppuja, vessakalusteita, ei mitään.

Ajatuksena on, että omistaja viimeistelee huoneiston asumiskuntoon. Mutta sijoitusmielessä hankitun asunnon kalustamisessa ei mitään järkeä.

"Asuntojen hintaei laske koskaan"

Olen keskustellut muutaman kerran kiinteistömarkkinoista vuokraisäntäni kanssa. Hän omistaa useita asuntoja, jotka ovat vuokralla. Keskustelu tyssää joka kerta asuntokuplaan. Maahantuontibisnestä pyörittävä vuokraisäntä uskoo vakaasti siihen, että asuntojen hinnat ovat aina nousseet ja tulevat nousemaan myös tulevaisuudessa. Hän ei edes kuule, kun yritän sanoa, että niin Suomessakin ennen uskottiin tai huomauttaa mitä Yhdysvalloissa on viime vuosina tapahtunut.

Vuokraisäntäni ei ole yksin uskossaan. Erinomainen China Beat blogiartikkeli lainaa Tsinghua Yliopiston taloustieteen apulaisprofessoria Patric Chovanecia, joka puhuu sijoittajista:

– Toisin kuin pörssin, jonka tiedetään voivan laskea, ihmiset näkevät kiinteistön turvallisena arvovarastona, joka voi liikkua vain ylöspäin. He ovat nähneet sen vain nousevan, eivät koskaan laskevan.

Chovanecin mukaan kiinteistösijoittaminen räjähti vuoden 2008 globaalin finanssikriisin jälkeen, kun Kiinan keskushallitus määräsi pankit lisäämään lainanantoa talouskasvun kiihdyttämiseksi. Sen seurauksena Kiinan rahavaranto kasvoi yli 50 prosenttia ja uusi raha päätyi enimmäkseen sellaisiin käsiin, jotka olivat ennestään kyllin rikkaita investoimaan.

– Heillä on jo paljon ylimääräistä käteistä ja he sijoittavat sen kiinteistöihin.

– Nyt he saavat vielä lisää käteistä ja he sijoittavat sen samaan paikkaan, hinnat ampaisevat korkeuksiin.

China Beatin artikkelissa kunmingiläinen asianajaja He Haojun kuvaa selkeästi Kiinan asuntomarkkinoiden kiinalaisen tilanteen:

– Valtio omistaa kaiken maan ja vuokra sitä oman halunsa mukaisesti saadakseen tuloja. Ostajat maksavat markkina-arvoa enemmän, kun taas maalla asuvat ihmiset saavat siitä markkinahintaa vähemmän ja paikalliset hallintoelimet saavat erotuksen.

– Virkakoneistoon liittyvissä ongelmissa on turha kääntyä tuomioistuimien puoleen, sillä tuomarit saavat virkansa samoilta paikallisviranomaisilta, jotka ovat riippuvaisia maakauppojen tuomasta rahasta.

– Kiinteistöalan yritykset koostuvat siten etupäässä henkilöistä, jotka ovat kokeneita neuvottelijoita viranomaisten kanssa, mutta joilla on heikot taidot ja vielä heikompi mielenkiinto sellaisten asuntojen rakentamiseen, jotka täyttävät keskiverto ihmisten tarpeet.

Asianajaja He on itsekin sijoittanut lähes tyhjään kaupunginosaan. Hän sanoo:

– Valtio haluaa kasvattaa tulojaan, niinpä sen on varmistettava, että maan hinta nousee jatkuvasti. Tässä tilanteessa jokaisen täytyy valita kiinteistöt sijoituskohteekseen.

He arvioi, ettei tavallisilla ihmisillä ole varaa asuntoihin nykyhinnoilla, mutta hinnat eivät silti laske vaikka teoriassa niin pitäisi tapahtua. Hänen mukaansa köyhät ovat ainoita, jotka toivovat asuntojen hintojen laskevan.

– Luuletteko, että köyhät ovat tarpeeksi voimakkaita vastustaakseen maanomistajia, valtiota ja kiinteistöyrityksiä.

Kuplivatko maksetutasuntomarkkinat?

Jos kerran Kiinan ylä- ja keskiluokka on sijoittanut rahansa tyhjiin asuntoihin, voiko puhua asuntokuplasta? Asunnothan on jo maksettu. Eihän kysynnän puute silloin rysäytä markkinoita. Omistajilla ei mitään pakkoa myydä.

Tilanne ei kuitenkaan ole ihan näin yksinkertainen. Jos asuntojen hinnat lähtevät laskuun, eivät omistajat enää haluakaan maksaa vastikemaksuja tyhjistä asunnoista. Eikä asuntojen myyntikään ole helppoa tuossa tilanteessa.

Harris &  Mouren qingdaolainen asianajaja Steve Dickinson huomauttaa, että vaikka asunnot on maksettu, niitä käytetään vakuuksina muissa lainoissa. Ja mitä korkeammalle hinnat nousevat, sitä enemmän asuntoa vastaan voi ottaa lainaa. Se on myös yksi syy siihen, että asuntoja pidetään tyhjillään.

Tyhjän asunnon vakuusarvo on suurempi kuin vuokratun huoneiston:  Kiinassa vuokrasuhteen katkaiseminen tai vuokralaisen saaminen ulos asunnosta voi olla hankala ja aikaa vievä prosessi.

Jos Kiinan yleinen taloustilanne heikkenee, liikemiehille tulee tarve realisoida sijoitusasuntoja. Silloin asuntojen hinnat lähtevät romisten alamäkeen yhdessä niiden vakuusarvojen kanssa. Silloin pankit ryhtyvät vaatimaan lisävakuuksia tai lainojen takaisinmaksua, mikä puolestaan tuo yhä enemmän asuntoja markkinoille, joilla ei ole ostajia.

Asuntokupla on siis olemassa, mutta se puhkeaa vain jos taloustilanne muutenkin romahtaa.

Artikkeliin liittyviä aiheita

Osion tuoreimmat

Luitko jo nämä?