Finanssikriisi on saanut asuntojen ostajat varovaiseksi. Välittäjät kertovat, että etenkin isojen ja kalliiden asuntojen ostamista harkitaan entistä enemmän. Kiinteistömaailman ja Huoneistokeskuksen välittäjät ovat myyneet lokakuun alussa viidenneksen vähemmän asuntoja kuin vuotta aiemmin.
Kiinteistömaailman toimitusjohtaja Tommi Rytkönen sanoo, että asuntomarkkinat ovat nyt hyvin pirstaloituneet.
Huoneistokeskuksen toimitusjohtaja Risto Kyhälä toteaa, että arvokkaammissa asunnoissa, missä vieraan pääoman tarve on yleensä suuri, sekä kauppamäärät että hinnat ovat tulleet selvästi alaspäin.
– Hankalimpia myytäviä ovat kalliit asunnot. Tämä tarkoittaa pääkaupunkiseudulla yli 500 000 euroa ja muualla maassa yli 300 000 euroa maksavia asuntoja, sanoo Kyhälä.
Rytkönen sanoo samaa. Hänen mukaansa vaikkapa 400 000 euroa maksavat asunnot, jotka ovat todella isoja hankintoja pääkaupunkiseudulla asuville perheille, menevät kaupaksi aiempaa hitaammin.
– Harkinta on selvästi lisääntynyt, hän sanoo.
Asunnonvaihtoketju on Rytkösen mukaan pidentynyt selvästi, koska kahden asunnon loukkua halutaan välttää.
– Ihmiset hakevat varmuutta tilanteeseen ennen kuin tekevät ostotarjousta.
Pienten kotienkauppa käy
Suomalaisista noin 1,8 miljoonaa asuu yksin tai kaksin. Kun vuokrat ovat jatkaneet nousuaan, tulokkaita omistusasukkaiksi on. Tämä pitää pienimpien asuntojen kaupan vilkkaana.
– Noin 150 000 euron hintaisia asuntoja ostetaan ja myydään ihan entiseen malliin, toteaa Kyhälä.
Rytkönen kertoo, että ensiasunnon ostajia on kuitenkin liikkeellä entistä vähemmän. Hänen mukaansa neljä viidestä asunnonhankkijasta on kodinvaihtajia.
Hinnat ovatalkaneet laskea
Hintatilastot laahaavat sen verran jäljessä, että viime viikkojen finanssikriisin käänteet eivät vielä näy niissä. Huoneistokeskuksessa on analysoitu lokakuun ensimmäisen yhdeksän päivän aikana tehdyt kaupat ja johtopäätös on, että kauppaa on tehty noin viisi prosenttia alemmilla hinnoilla kuin vuosi sitten.
Kyhälän mukaan joillakin alueilla lasku on ollut selvästi tätä suurempaa. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla hinnoista on paikoin sulanut yli kymmenes.
Habitan toimitusjohtaja Jari Gardziella kertoo, että hinnat laskevat eniten siellä, missä ne ovat nousseetkin eniten. Hänen mukaansa hinnat ovat tulleet alaspäin, mutta suurista pudotuksista ei ole kyse.
Rytkönen ei löydä katetta suurille hinnanlaskuille. Hän huomauttaa, että ihmiset ovat nyt tinkineet vaatimuksistaan eli ostaneet vähän ehkä suunnittelemaansa vanhemman tai halvemmalla alueella sijaitevan asunnon, mikä on laskenut keskineliöhintaa.
– Tilastollisesti elokuussa hintamuutos oli puolisen prosenttiyksikköä, Rytkönen huomauttaa.
Välittäjien mukaan ostajat ovat hyvin hintatietoisia ja ylihinnoilla on turha lähteä kokeilemaan onneaan. Aktian pääekonomisti Timo Tyrväinen on sitä mieltä, että nyt on siirrytty myyjän markkinoista ostajan markkinoihin. Rytkönen myöntää, että hinnoissa voidaan joutua tinkimään.
– Jos pitää myydä koti, jollaisia markkinoilla on paljon, keskeinen tapa erottua on hinta, ja alttius hyväksyä vähän alempi tarjous on suurempi.
Hintakierreruokkisi itseään
Sampo Pankin pääekonomisti Lauri Uotila ei usko, että asuntojen hinnat laskevat merkittävästi. Hän ennakoi, että asuntomarkkinat tasaantuvat samaan tapaan kuin 2000-luvun alussa, jolloin nimellishinnat alenivat hieman ja hintakehitys polki paikoillaan jonkin aikaa.
Kyhälä ennakoi, että vuodenvaihteessa asuntojen hinnat ovat kymmenen prosenttia alemmat kuin vuosi sitten vastaavaan aikaan.
Tyrväinen toteaa, että nykytilanne on poikkeuksellisen vaikeasti hahmotettavissa. Hän kiinnittää huomiota siihen, että hintojen nousua lietsova kierre on katkennut.
– Iso kysymys on, muodostuuko hintojen laskusta itseään ylläpitävä prosessi, hän huomauttaa.
Kierre voi syntyä, jos kuluttajien näkemys taloudesta ja omasta työllisyydestään on synkkä ja jos he yleisen taloustilanteen pohjalta uskovat, että myös asuntojen hinnat laskevat. Tällaisessa tilanteessa ostajat odottavat hintojen laskua, kauppa ei käy ja myyjien on laskettava hintoja saadakseen myydyksi.
– On olemassa eväitä näkemykseen, jonka mukaan luvassa on merkittävä hintakorjaus, Tyrväinen huomauttaa, mutta lisää, että se ei ole ykkösennuste.
Korot ja työllisyysovat avainasemassa
Synkimpiä pilviä hälventää ekonomistien mielestä todennäköinen korkokehitys, mikä helpottaa asuntovelallisten asemaa. Euroopan keskuspankki yllätti viime viikolla pudottamalla ohjauskorkoaan puoli prosenttiyksikköä 3,75 prosenttiin. Uotila ja Tyrväinen uskovat, että EKP jatkaa koronlaskuja vielä tänä vuonna.
Sampo Pankissa odotetaan, että keskuspankki pudottaa korkoa sekä marraskuussa että joulukuussa neljännesprosenttiyksikön verran ja vuodenvaihteen jälkeen lisää. Finanssinäkymien selkeneminen laskee lisäksi markkinakorkoja.
– Vaikuttaa siltä, että euriborit painuvat neljän paikkeille aika pian, sanoo Uotila
– Olen ihan varma, että ohjauskorko on pudonnut ensi kesään mennessä prosenttiyksikön tai yli nykytasoltaan, ennakoi Tyrväinen.
Asuntomarkkinoita tukee myös se, että tehdyt palkkaratkaisut nostavat palkkoja yleisesti.Toisaalta suuri työllisyys on suuri kysymysmerkki. Jos finanssikriisi kurittaa reaalitaloutta kovasti, työllisyys heikkenee, mikä vaikuttaa potentiaalisten asunnonvaihtajien päätöksiin ja mielialaan.
Vaikka finanssikriisissä alettaisiin piankin päästä eteenpäin, toipuminen vie aikaa.
– Yleinen markkinaluottamus on hävinnyt ja menee varmaan ainakin sydäntalven yli ennen kuin se saavutetaan, miettii Rytkönen.
Hän ennakoi, että ensi vuoden ensimmäisinä kuukausina tehdään ehkä 15 prosenttia vähemmän kauppoja kuin tämän vuoden tammi–huhtikuussa tehtiin.
