200205291 - Taloussanomat - Ilta-Sanomat

Kallis koti-ikävä

Julkaistu: 23.8.2002 11:58

Vanhoja kerrostaloasuntoja myytiin alkuvuonna 20 prosenttia enemmän kuin viime vuonna. Entä jos kodinetsijät rakentavatkin pelkkää kuplaa?

Asuntomarkkinat ovat käyneet lämpiminä koko tämän vuoden. Asiantuntijat yllättänyt buumi alkoi viime syksyn terrori-iskujen jälkeen, kun sijoittajat tulivat joukolla asuntomarkkinoille. Maailmantalouden epävarmuus on jopa edistänyt asuntokauppaa, koska korot ovat jatkuvasti pysyneet aiemmin ennakoitua alempana.

Tilastokeskuksen mukaan kesäkuuhun mennessä tänä vuonna tehtiin noin 19 600 kauppaa vanhoista asunto-osakkeista. Viime vuonna vastaavaan aikaan kauppoja tehtiin noin 16 300.

Osa asiantuntijoista on jo varoitellut asuntomarkkinoiden ylikuumenemisesta ja kotitalouksien ylivelkaantumisesta. Kuplakeskustelua ajankohtaistaa se, että kerrostaloasuntojen nimellishinnat ovat nousseet keskimäärin jälleen samalle tasolle kuin 1980-luvun lopun asuntokuplassa.

Pääkaupunkiseudulla nimellishinnat ovat jo historiallista huippua korkeammalla. Lisäksi kauppa on käynyt välillä niin vilkkaasti, että sopivan asunnon osto on edellyttänyt lopullisen päätöksen tekoa usein jo ensimmäisessä asunnon esittelyssä. Kotitalouksilla on kuitenkin selvästi aiempaa enemmän rahaa asunnon ostamiseen ja velkaantuneisuus on yhä selvästi vähäisempää, joten pelkät nimellishinnat eivät kerro koko totuutta.

Asuntomarkkinoiden tilaa seurataan yleensä vanhojen kerrostaloasuntojen hintakehityksen perusteella. Tilastokeskuksen hintaindeksin mukaan pääkaupunkiseudun kerrostaloasunnot maksoivat tämän vuoden toisella neljänneksellä 9,5 prosenttia enemmän kuin vuotta aikaisemmin. Muualla maassa hinnat nousivat 4,8 prosenttia.

Tuoreimpien tietojen mukaan pääkaupunkiseudun ja muun Suomen hintaero on revähtänyt lähes ennätyssuureksi. Kerrostaloissa pääkaupunkiseudun neliöhinnat ovat vähän yli kaksinkertaiset muuhun maahan verrattuna. Vuoden 1992 lopussa hintaero oli 41 prosenttia. Tämän vuoden toisella neljänneksellä kerrostaloasunnon keskimääräinen neliöhinta oli pääkaupunkiseudulla 2 071 euroa ja muualla maassa 1 008 euroa.

Pelkät viimeaikaiset hintojen nousuprosentit eivät kerro kovin poikkeuksellisesta huumasta. Vuonna 1997 nousuvauhti oli pääkaupunkiseudulla lähes 30 prosenttia ja muualla maassakin lähes 20 prosenttia. Markkinoiden tempoilusta kuitenkin kertoo, että asuntojen hinnat nousevat selvästi kuluttajahintoja tai kotitalouden tuloja nopeammin.

Viime vuosina inflaatiovauhti on heilahdellut kahden prosentin paikkeilla ja käytettävissä olevat tulot ovat lisääntyneet laman jälkeen vaihtelevasti kolmisen prosenttiyksikköä inflaatiota nopeammin. Jos asuntojen hinnat seuraisivat suoraan käytettävissä olevia tuloja, hinnat olisivat voineet nousta noin viiden prosentin vuosivauhtia.

Itse asiassa keskimääräinen hinnannousu onkin ollut muutaman vuoden jaksoilla laskettuna 5–6 prosenttia.

Viimeaikainen nopeampi asuntojen hinnan nousu on osittain vastareaktio siihen, että hintojen nousu pysähtyi noin puoleksitoista vuodeksi vuosina 2000–2001. Vieläkin hinnannousupainetta voi lisäksi selittää 1990-alun lamasta toipumiseksi.

Pelkoa asuntokaupan kuumenemisesta ruokkii kotitalouksien lainojen nopea lisääntyminen. Kotitalouksilla oli kesäkuun lopussa 12,8 prosenttia enemmän asuntolainaa kuin vuotta aiemmin. Luottokannan nousuvauhti kävi vuonna 1999 jo 16 prosentin tasolla, mutta vauhti hidastui viime vuonna noin 10 prosenttiin. Kotitalouksien velkaantuneisuus lisääntyy, kun velkapääoma kasvaa nopeammin kuin käytettävissä olevat tulot.

Velkaantuneisuus oli huipussaan 1990-luvun taitteessa, jolloin kotitalouksilla oli velkaa noin 90 prosenttia suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin. Laman kurimuksessa ja nousukauden alussa velkaa maksettiin takaisin ja velkaantumisaste putosi 58 prosentin paikkeille vuonna 1997. Viime vuonna velkaantuneisuus oli 65 prosenttia, ja Osuuspankkikeskuksen pääekonomistin Timo Lindholmin arvion mukaan se nousee tänä vuonna noin 68 prosentin paikkeille.

– Velkaantuneisuus ei kansainvälisesti vertaillen ole erityisen korkeaa. On kuitenkin syytä muistaa, että velka jakautuu jatkuvasti harvemmille kotitalouksille ja yksittäisten talouksien velkamäärät ovat aiempaa suurempia, Lindholm sanoo.

Hintojen nousun tärkeä taustatekijä on, että taloudellinen epävarmuus ei ole juurikaan heikentänyt kotitalouksien tunnelmia. Työttömyys on pysynyt tänä vuonna melko vakaana, vaikka sen pelättiin nousevan. Kotitalouksien hyviä tunnelmia ja investointirohkeutta on ihmetelty kansainvälisestikin.

Aiempien kokemusten perusteella oli syytä pelätä, että pörssikaaos vaikuttaisi kuluttajien luottamukseen ja myös asuntojen hintoihin. Erityisesti Yhdysvalloissa kiinteistömarkkinoiden hyvä vire tai mahdollinen ylikuumeneminen on pitänyt yllä kuluttajien varallisuustunnetta, vaikka osakevarallisuus on sulanut vauhdilla. Suomessa pörssikurjuus on jopa lisännyt asuntojen kysyntää myös sijoitusmielessä.

Suomen asuntomarkkinat olivat hiljenemässä vuosi sitten ja asiantuntijat odottivat jopa hintojen laskua. Syyskuisia terrori-iskuja seurannut epävarmuus pysäytti kaupankäynnin lähes kokonaan. Taloudellisen epävarmuuden vuoksi keskuspankit pudottivat ohjauskorkojaan ja korko-odotukset putosivat muutenkin selvästi. Toisaalta epävarmuus kannusti kansalaisia perusasioiden äärelle ja toisaalta korkojen yllättävä aleneminen paransi monen kotitalouden ostomahdollisuuksia. Samaan aikaan myös sijoittajat kiinnostuivat asunnoista aiempaa enemmän.

Asuntomarkkinoita vauhdittavat kansalaisten varallisuuden kasvu ja alhainen korkotaso. Lisäksi muuttoliike kasvukeskuksiin jatkuu. Tosin muuttoliike keskuksiin on hidastunut vuodesta 1996 lähtien ja perheet muuttavat entistä enemmän kasvukeskusten kehyskuntiin. Asuntokysynnän kasvu näkyy esimerkiksi Tilastokeskuksen kuluttajabarometrissa. Tämän vuoden kyselyissä keskimäärin kolme prosenttia kotitalouksista on ilmoittanut aikovansa varmasti hankkia tai vaihtaa asunnon seuraavan 12 kuukauden aikana. Vuosina 1998-99 keskimäärin noin 2,1–2,3 ilmoitti vastaavista aikeista.

Pienet luvut voivat hämätä. Suomessa on 2,4 miljoonaa kotitaloutta. Siten käytännössä aktiivisten asunnonetsijöiden joukko on barometrin mukaan lisääntynyt muutamassa vuodessa noin 52 000 kotitaloudesta noin 72 000:een.

Kuluttajabarometrin yksittäisten kuukausien lukuihin liittyy tilastovirheitä, mutta pidemmän aikavälin keskiarvojen muutokset ovat varsin luotettavia. Kuluttajabarometrissa ilmoitetut aikeet kertovat asuntomarkkinoiden kasvavasta peruskysynnästä.

Kuluttajabarometrin kysymys asuntolainanottoaikeista kertoo käytännössä jo melko lyhyen aikavälin markkinatunnelmista. Asuntolainan ottoaikeet alkoivat normalisoitua loppukeväästä ja kesäkuussa myös lainojen myynti on palasi suunnilleen viime vuoden tasolle.

Asunnon ostoaikeiden toteutumiseen vaikuttavat monet taloudelliset ja henkilökohtaiset asiat ja toisinaan isojakin ratkaisuja tehdään melko nopeasti. Kysyntäpaineen lisääntyminen ei välttämättä lisää tehtäviä kauppoja. Vuonna 1999 kotitalouden aikaistivat voimakkaasti asuntokauppojaan, kun korot olivat alhaalla ja vuonna 2000 kauppoja taas lykättiin nousevien korkojen vuoksi.

Asuntomarkkinoilla vaikuttavat ristikkäiset paineet voivat siten aiheuttaa hyvin nopeitakin hinnanmuutoksia. Vuonna 1999 uusia ja vanhoja asuntoja ostettiin yhteensä noin 75 000 kappaletta. Viime ja edellisenä vuonna määrä jäi noin 68 000 asuntoon.

Muutaman tuhannen ostajan ero voi vaikuttaa jo ratkaisevasti markkinoiden tunnelmaan. Vuonna 1999 hinnat nousivat selvästi ja seuraavana vuonna hinnat jo kääntyivät laskuun. Uusien asuntojen tuotanto vastaa kysynnässä tapahtuviin muutoksiin aina viiveellä. Jos uustarjonta on jäykkää, kysynnän muutoksissa heilahtaa hinta.

Tuoreimmat osastosta