Näin EKP maksattaa asuntokuplan nuorilla

Julkaistu:

Analyysi
Euroalueen keskuspankki painaa asuntolainojenkin korkoja kohti nollaa prosenttia. Samalla asunnot ja asuminen kallistuvat. Näin EKP puhaltaa asuntokuplaa – ja maksattaa sen nuorilla.
Euroalueen keskuspankki EKP ilmoitti torstaina taas uusista rahapolitiikan kevennyksistä, joilla on kaksi aivan keskeistä tarkoitusta:

EKP haluaa, että

1) Lainarahaa on tarjolla entistä halvemmalla ja entistä runsaammin, ja että

2) Entistä halvempi ja runsaampi lainaraha nostaa varallisuushintoja entistä korkeammalle.

Nämä ovat EKP:n välitavoitteita, joiden avulla se sanoo elvyttävänsä euroalueen talouskehitystä ja kiihdyttävänsä kuluttajahintojen nousuvauhtia.

EKP uskoo kotitalouksien kulutushalujen kohenevan, jos lainakorot laskevat ja asuntojen sekä arvopapereiden hinnat nousevat, ja että samalla yritykset saavat kipinän uusiin investointeihin sekä uuden henkilökunnan palkkaamiseen.

Toistaiseksi euroalueen ja Suomenkin kotitalouksien ja yritysten lainakorot ovat laskeneet ja velkaantuminen on lisääntynyt. Samoin esimerkiksi asuntojen hinnat ovat jatkaneet nousuaan.

Mutta korkojen lasku ja finanssi- ja asuntovarallisuuden hintojen nousu ei näytä ainakaan toistaiseksi sanottavammin piristäneen talouden toimeliaisuutta. Talous on pysynyt aneemisen vaisuna ja osin heikentynyt entisestään.

Talouskasvun viipyminen ja heikkeneminen korostaa riskiä, että höyhenen kevyen rahapolitiikan tavoitteet viipyvät yhä pidempään – ja sillä välin haitalliset sivuvaikutukset korostuvat.

Ultrakevyen rahapolitiikan haitallisten sivuvaikutusten vaaroista varoittaa esimerkiksi Kansainvälinen järjestelypankki BIS tuoreessa neljännesvuosikatsauksessaan.

Suomessa yksi rahapolitiikan ilmeinen riski on, että asuntomarkkinat ajautuvat liian suurten asuntovelkojen ja liian korkeiden hintojen tuplakuplaan.

Uhanalaisinta riskiryhmää ovat ensi kertaa asuntomarkkinoilla ostoaikeissa hapuilevat nuoret aikuiset. He ovat vaarassa päätyä uuden asuntokuplan maksajiksi ja rämäpäisen rahapolitiikan sijaiskärsijöiksi.

Suomessa korot laskevat nopeasti

Asuntojen arvonnousu ja asuntolainojen korkojen lasku eivät voi olla pelkästään hyviä uutisia, jos samaan aikaan asumisen kalleus ja kotitalouksien raskas velkaantuminen ovat huonoja uutisia.

Ne ovat saman ilmiön eri puolia. Ne kuuluvat EKP:n rahapolitiikan monipuolisiin vaikutuksiin, jotka osuvat eri kansanosiin paikoin jopa täysin vastakkaisin seurauksin. Yhden hyöty on toisen haitta ja yhden voitto on toisen tappio.

Suomessa asuntomarkkinat ovat harvinaisen suoraan keskuspankin rahapoliittisten toimien, kuten "korkosinkojen" ja "raharuiskujen", tulilinjalla. Siksi EKP:n toimet osuvat meillä poikkeuksellisen tehokkaasti kotitalouksien kukkaroihin.

Näin käy kahdesta syystä.

Ensiksi meillä huomattavan suuri osa kotitalouksien varallisuudesta sitoutuu asuntoihin ja huomattavan suuri osa tuloista kuluu asumiseen.

Toiseksi meikäläisen asuntorahoituksen erityispiirteisiin kuuluu jopa vuosikymmenten mittaisten asuntoluottojen sitominen jopa alle vuoden mittaisiin lyhytaikaisiin markkinakorkoihin.

Näistä erityispiirteistä johtuu, että meillä asuntolainojen korot muuttuvat suunnilleen samaan tahtiin ja yhtä paljon kuin EKP laskee tai nostaa omia ohjauskorkojaan, ja että meillä korkojen nousut ja laskut vaikuttavat harvinaisen suoraviivaisesti kotitalouksien velkaantumis- ja maksukykyyn asuntomarkkinoilla – ja sitä mukaa asuntojen hintoihin.

Viimeksi kuluneet seitsemän kriisi- ja lamavuotta EKP on pääasiassa laskenut korkojaan ja pyrkinyt muutoinkin kaikin keinoin kasvattamaan lainarahan tarjontaa.

Mitä muita vaikutuksia EKP:n toimista koituukaan, näkyy yksi suora seuraus Suomen asuntomarkkinoilla: lama tai ei, asuntojen hinnat nousevat ja kotitaloudet velkaantuvat lisää.

Halpa lainaraha nostaa hintoja

Viime torstaina EKP ilmoitti laskevansa ohjauskorkonsa tasan nollaan prosenttiin ja painavansa pankeille tarjoamansa talletuskoron entistäkin raskaammin miinukselle, -0,4 prosenttiin. Samalla se ilmoitti muista keinoista laskea rahoituksen hintaa ja kasvattaa lainarahan tarjontaa.

Jos vanha kaava pitää kutinsa, virtaa Suomenkin asuntomarkkinoille vastedes entistäkin vuolaampi virta entistä halvempaa lainarahaa. Ja jos toinen vanha kaava pitää kutinsa, nostaa tuo entistä vuolaampi halvan lainarahan virta samaan aikaan asuntojen ja asumisen hintaa.

Asuntorahoituksen halpeneminen ja asuntojen kallistuminen voi tuntua hyvältä, mutta siitä voi koitua myös suuria ongelmia. Yhden hyöty on toisen haitta ja yhden voitto on toisen tappio.

Hyödyn saavat ne, jotka ovat jo "mukana" asuntomarkkinoiden hintahississä, ja ovat ostaneet oman asuntonsa nykyistä korkeampien korkojen aikaan ja nykyistä edullisemmin hinnoin.

Heille koituu suoraa säästöä, kun korkojen lasku keventää asuntolainan rahoituskuluja. Samaan aikaan he vaurastuvat tai saavat ainakin tilaisuuden vaurastumisen tunteeseen, kun asunnon arvo nousee. Samalla asunnon vakuusarvon kohoaminen kasvattaa heille kuin itsestään uutta velkaantumis- ja ostovoimaa.

Eniten ja suoraviivaisimmin asuntojen kallistumisesta on hyötyä niille, joilla on hallussaan useampia asuntoja kuin tarvitsevat omiin asumistarpeisiinsa. Esimerkiksi asuntosijoittajat ja -perijät voivat muuttaa asuntojen arvonnousun kokonaan rahaksi ja tehdä sillä mitä haluavat. Myös rakennus- ja rahoitusalan yritykset hyötyvät hintojen noususta.

Sen sijaan asuntoa vaihtavan hyöty voi herkästi huveta, jos edellisen asunnon hinnan nousu hukkuu seuraavan asunnon ostoon. Tämä toki vaihtelee suuresti sen mukaan, mistä ja mihin ja minkä tyyppisten asuntojen välillä asumusta on tarkoitus vaihtaa.

Varsinkin pieniltä paikkakunnilta suurimpiin kaupunkeihin muuttava joutuu ennemmin ottamaan lisää velkaa tai tyytymään entistä ahtaampaan asuntoon ennemmin kuin huomaa vaurastuneensa.

Ensiasuntoa ostavilla nuorilla aikuisilla on parhaillaan vielä vähemmän aihetta vaurastumisen tunteeseen. Tosin EKP:n rahapoliittisessa kokeessa heidän tehtävänsä ei olekaan itse vaurastua vaan kustantaa muiden vaurastuminen.

Nuoret maksavat hintojen nousun

Hyvin yksinkertaisen mutta varsin osuvan nyrkkisäännön mukaan asunnot maksavat Suomessa ja varsinkin maan suurimmissa kaupungeissa juuri niin paljon kuin asuntoja ostavilla on varaa ja kanttia maksaa.

Toisen yhtä pitävän nyrkkisäännön mukaan asuntojen ostajilla on sitä runsaammin varaa ja kanttia maksaa mitä alemmas korot painuvat ja mitä helpommin halpaa lainarahaa on saatavilla.

Niinpä ei olekaan suuren suuri yllätys, että suomalaisilla kotitalouksilla on nyt vastuullaan runsaammin asuntovelkaa kuin milloinkaan aikaisemmin – ja että suomalaisten suurten kaupunkien alueilla ja liepeillä asunnot maksavat nyt enemmän kuin milloinkaan aikaisemmin.

Tästä velkamäärien kasvusta ja hintojen noususta syntyy tukala yhtälö, jonka puristuksiin joutuvat erityisesti ensimmäistä asuntoaan ostavat, kuten työpaikan perässä suurimpiin kaupunkeihin pyrkivät ja omaa kotia perustavat nuoret aikuiset.

Heitä tuskin lohduttaa, että keskimäärin suomalaisten kotitalouksien tulot ja varallisuus ovat kasvaneet kohtuullisesti asuntojen kallistumisen tahtia eikä keskimääräinen velkamääräkään ole hälyttävän raskas.

Lohtua laimentaa esimerkiksi se, että suurin osa varallisuudesta on keski-ikäisten ja ikäihmisten kotitalouksilla, joista kasvava osa on lisäksi tyystin velattomia. Kun kaikkien yhteen laskettu velkamäärä silti kasvaa, kertyvät entistä suuremmat velkavastuut entistä yksipuolisemmin nuorille.

Ensimmäistä asuntoaan suurista kaupungeista ostaville nuorille korkojen laskusta tai muista keskuspankkien raharuiskeista ei olekaan juuri iloa, sillä he joutuvat ottamaan harteilleen entistäkin railakkaammin velkaa kyetäkseen maksamaan edes vaatimattomien asumusten hintoja.

Eikä vuokra-asuminen säästä nuoria tai sen puoleen muitakaan vuokralaisia raharuiskeiden haitoilta, sillä asuntohintojen nousu välittyy vääjäämättä myös vuokriin. Mitä enemmän EKP:n toimet nostavat asuntojen hintoja sitä korkeampia vuokria on vuokralaisenkin maksettava.

Näin entistä suurempien asuntovelkojen ja entistä kalliimman asumisen tukala yhtälö rasittaa eniten juuri niitä samoja nuoria, joilla on muutoinkin eniten talouden haasteita edessään.

Kommentit

    Näytä lisää

    Näitä luetaan!
    1. 1

      Professori: Tästä asuntovelallisten riskistä vaietaan Suomessa

    2. 2

      BBC: Yhdysvallat saattaa kieltää läppärit kaikilla kansainvälisillä lennoilla

    3. 3

      Hypo: Uusi ilmiö uhkaa Suomen asuntomarkkinoilla – nollan asunnon loukku

    4. 4

      Venäjä antoi luvan: Helsingistä saa lentää kolmeen uuteen kohteeseen – Finnair kiinnostunut reiteistä

    5. 5

      Liki 60-vuotias sihteeri löysi piilotyöpaikan – viisi vinkkiä täsmähakuun

    6. 6

      Näkökulma: Bitcoineja syntyy biteistä, mutta mistä onkaan eurot tehty?

    7. 7

      Yle: Ravintolan käsittämätön ”kokeilu” paljastui Lahdessa – kaikilla työntekijöillä palkka 0 euroa

    8. 8

      Ruotsi-osakkeet paljastavat, miten suomalainen piensijoittaja eroaa norjalaisesta

    9. 9

      Lukioihin vaaditaan ilmaisia kirjoja – nyt opinnot voivat maksaa jopa 2 600 euroa

    10. 10

      Oletko lähdössä reissuun? Täällä tankkaat halvimmalla

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Professori: Tästä asuntovelallisten riskistä vaietaan Suomessa

    2. 2

      Hypo: Uusi ilmiö uhkaa Suomen asuntomarkkinoilla – nollan asunnon loukku

    3. 3

      Näkökulma: Bitcoineja syntyy biteistä, mutta mistä onkaan eurot tehty?

    4. 4

      Venäjä antoi luvan: Helsingistä saa lentää kolmeen uuteen kohteeseen – Finnair kiinnostunut reiteistä

    5. 5

      Katso, kuulutko velkaisten riskiryhmään – tämä raja ei saisi ylittyä

    6. 6

      Liki 60-vuotias sihteeri löysi piilotyöpaikan – viisi vinkkiä täsmähakuun

    7. 7

      Yle: Ravintolan käsittämätön ”kokeilu” paljastui Lahdessa – kaikilla työntekijöillä palkka 0 euroa

    8. 8

      Ruotsi-osakkeet paljastavat, miten suomalainen piensijoittaja eroaa norjalaisesta

    9. 9

      Lukioihin vaaditaan ilmaisia kirjoja – nyt opinnot voivat maksaa jopa 2 600 euroa

    10. 10

      Ehdotus: Eläkeikä pitäisi nostaa vähintään 70 vuoteen

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Haluatko eläkkeelle miljonäärinä? Näin paljon sinun pitää säästää joka kuukausi

    2. 2

      Professori: Tästä asuntovelallisten riskistä vaietaan Suomessa

    3. 3

      Yle: Ravintolan käsittämätön ”kokeilu” paljastui Lahdessa – kaikilla työntekijöillä palkka 0 euroa

    4. 4

      Globaali autoilmiö on jättipotti suomalaisyritykselle – isot rekrytoinnit alkavat ensi vuoden puolella

    5. 5

      Jaakko, 36, puski läpi työttömyyden – sitten lykästi: "Tulot ovat aika lailla tuplaantuneet"

    6. 6

      Hypo: Uusi ilmiö uhkaa Suomen asuntomarkkinoilla – nollan asunnon loukku

    7. 7

      Liki 60-vuotias sihteeri löysi piilotyöpaikan – viisi vinkkiä täsmähakuun

    8. 8

      Laivaopas, kirvesmies, pelikoodari... Jättiselvitys: Tällaista työtä Suomesta löytyy nyt

    9. 9

      Tutkimus vahvisti: suomalainen keksintö auttaa tupakoinnin lopettamisessa – kyselyjä tulvii Suomesta ja maailmalta

    10. 10

      Ainutlaatuinen jättipotti: Kirpputorilta 30 vuotta sitten löytynyt ”tekojalokivi” paljastui 26 karaatin timantiksi

    11. Näytä lisää