Talouskriisi: Näin Amerikan mätä korttitalo rakennettiin

Julkaistu:

Asuntolainat ovat aina olleet pankeille tärkeä tulonlähde: omistusasujat maksavat pitkään ja ennustettavalla tavalla lainansa korkoja ja lyhennyksiä. Sähäkämpää pankkitoimintaa kaipaavat pankit alkoivat kuitenkin jo 1960- ja 1970-luvuilla miettiä, miten asuntolainoista saisi irti enemmän tuottoa. Tämä lisätuoton metsästys riistäytyi lopulta täysin käsistä, kerrotaan talouskriisipaketissa tänään.


Yhdysvalloissa koettiin 1998–2005 yksi kaikkien aikojen asuntokuplista: asuntojen hinnat yli kaksinkertaistuivat. Hintojen nousu ylitti selvästi keskipalkan nousun. Asuntojen kallistumiselle oli ainakin kolme syytä, jotka olivat alhainen korkotaso, asuntolainojen ulottaminen huonotuloisille ja keinottelu.

Yhdysvaltain keskuspankki Fed piti maan korkotason erittäin alhaisena vuosikausia. Pankin määrittelemä avainkorko putosi 6,5 prosentista yhteen prosenttiin. It-huuman synnyttämän teknokuplan puhjettua ja vuoden 2001 terrori-iskun jälkeen Fed esti alhaisella korkotasolla maan vajoamisen taantumaan.

Keskuspankki ryhtyi uudelleen nostamaan korkotasoa 2004, mutta vahinko oli jo tapahtunut: asuntomarkkinoille oli syntynyt hintakupla.

Alhainen korko tiesi kissanpäiviä oman asunnon ostajille. Markkinakorkoihin sidotut asuntolainat tulivatkin erittäin suosituiksi.
MAINOS (TEKSTI JATKUU ALLA)
MAINOS PÄÄTTYY

Alhainen korkotaso suosi myös keinottelijoita. Asuntojen hintojen kova nousu ja alhaiset korot merkitsivät jonkin aikaa lähes taattua tuottoa sijoitusasuntojen ostajille.

Kuplat saavat tavallisesti keskuspankit lopulta nostamaan korkoa, jolloin niin asuntojen kuin osakkeidenkin hinnat herkästi laskevat. Nyt  keinottelijat luottivat siihen, että Fedin pääjohtaja Alan Greenspan hoitaa kuplan puhkeamisen hellävaraisesti alhaisilla koroilla, jolloin keinottelijat pääsevät markkinoista irti vähillä tappioilla.

Huonotuloisetkin
oman asuntoon


2000-luvun ensimmäisen vuosikymmenen kuluessa asuntolaina ja oma asunto tulivat mahdollisiksi yhä useammalle huonotuloiselle yhdysvaltalaiselle.

Asuntolainan ottajat jaetaan Yhdysvalloissa kahteen kastiin: prime-asiakkaisiin ja subprime-asiakkaisiin (alle prime). Prime tarkoittaa, että asuntolainan antaja uskoo suurella todennäköisyydellä lainanottajan selviävän lainansa lyhennyksistä ja koroista. Subprime-asiakkaiden luottokelpoisuus on huonompi, ja heidän on perinteisesti ollut vaikeampi saada asuntolainaa.

Yhdysvalloissa molemmat pääpuolueet ovat viime vuosina ajaneet subprime-asiakkaiden asiaa – eri syistä tosin.

Subprime-asiakkaat kuuluivat Yhdysvalloissa usein etnisiin vähemmistöihin, ja tasa-arvon edistämiseksi demokaattipresidentti Bill Clinton halusi laajentaa asuntovelallisten piiriä. Republikaanipresidentti George Bush taas halusi edistää konservatiivista talousajattelua tekemällä mahdollisimman monista omistusasujia.

Clintonin ja Bushin käsikassarana toimivat valtiontakuudella operoivat asuntolainojen takaajat Fannie Mae ja Freddie Mac, jotka alkoivat taata yhä huonotuloisempien kansalaisten asuntolainoja.

Myös pankit ja asuntolainayhtiöt ryhtyivät aiempaa hövelämmiksi. Yhdysvaltain keskuspankin tutkimuksen mukaan subprime- ja prime-lainojen korkojen erotus oli 2,8 prosenttiyksikköä vuonna 2001 – mutta 2007 enää 1,3 prosenttiyksikköä. Tämä tarkoitti, että pankit antoivat subprime-asiakkaille asuntolainaa melkein samalla korolla kuin prime-asiakkaille.

Perinteisen pankin
logiikka murtui


Omassa asunnossa asuvien osuus yhdysvaltalaisista nousi 2004 kaikkien aikojen ennätykseen eli 69,2 prosenttiin. Osuus oli noussut kymmenessä vuodessa yli viisi prosenttiyksikköä.

Monet asuntovelalliset käyttivät hyväkseen asuntojen kallistumista ja ottivat kesken entisen lainan lyhentämisen uuden asuntolainan asunnon noussutta arvoa vastaan. Tämä lisälaina meni yleensä kulutukseen.

Asuntomarkkinoiden kuumentuessa ja pankkien kehiteltyä uudenlaisia rahoitustuotteita asuntoluottojen varaan asuntolainojen myöntäjät kauppasivat yhä useammin myöntämänsä luotot Fannien ja Freddien sijaan suoraan investointipankeille.

Tämä kehityskulku aiheutti hiljaisen mutta kohtalokkaan muutoksen asuntolainabisneksessä. Asuntolainan myöntäjän suurimpana murheena oli ennen se, selviääkö lainanottaja velastaan, mutta nyt tällä ei enää ollut väliä: lainanantaja oli kuivilla (ja voitolla) heti, kun se sai myytyä lainan eteenpäin.

Taloustieteen professori Joseph Stiglitz kuvasi uutta tilannetta Yhdysvaltain kongressin kuulemisessa lokakuussa 2008:

– Ennen asuntolainojen myöntäjät pitivät lainat itsellään; pankit tunsivat perheet, joille he olivat lainanneet rahaa. Jos lainamaksuissa tuli ongelmia, pankit ymmärsivät, mistä ongelmat johtuivat ja kehittivät perheen kanssa maksusuunnitelman. Kaikkien etujen mukaista oli, että perhettä ei heitetä kodistaan kadulle.

– Arvopaperistaminen perustui oletukselle, että hölmöjä riittää. Globalisaatio tarkoitti, että noita hölmöjä saattoi etsiä koko maailmasta – ja heitä löytyikin kaikkialta. Asuntolainan myöntäjän ei enää tarvinnut miettiä, onko laina hyvä – sille riitti, että lainan sai siirrettyä eteenpäin, Stiglitz sanoi.

– Ensimmäisen kerran historiassa pankit pystyivät nyt myöntämään lainoja niin, että niillä ei ollut kaikkea – tai lainkaan – riskiä, Financial Timesin toimittaja Gillian Tett kirjoittaa kirjassaan The Fool's Gold.

Tässä uudessa maailmassa asuntolainayhtiöt keskittyivät haalimaan entistä enemmän asiakkaita. Uusia laina-asiakkaita houkuteltiin muun muassa kaksivaiheisella korolla: ensin lainan korko oli hyvin alhainen tai jopa olematon. Lainanantajalle riitti, että se sai myytyä lainan eteenpäin arvopaperistajalle eli paketoijalle ennen kuin selviäisi, että lainanottajalla ei ollutkaan varaa maksaa lyhennyksiä tai edes  korkoja.

Edellisessä luvussa kuvaillun cds-cdo-paketointikoneen pyöriessä yhä vinhemmin sille tarvittiin lisää raaka-ainetta, eli uusia asuntolainoja.

Hekin saivat
asuntolainaa


Yhdysvaltain asuntolainahullunmylly tuotti älyvapaita tilanteita:

* Lainakysynnän tyydyttämiseksi markkinoille tuli niin kutsuttuja ninja-lainoja. Niitä myönnettiin henkilöille, joilla ei ollut tuloja, töitä tai varallisuutta (no income, no job and no assets).

* Lainanantajat ottivat käyttöön nk. stated income -lainat. Ne olivat lainoja, joiden ottajien ei tarvinnut mitenkään todistaa tulojaan, oma ilmoitus riitti. Lainat tunnettiin myös termillä liar loans (valehtelijoiden lainat).

* Meksikosta muuttanut mansikanpoimija sai Bakersfieldissä, Kaliforniassa sadan prosentin lainan 724 000 dollaria maksaneen talon ostoon. Hänen vuositulonsa olivat 14 000 dollaria. (Michael Lewis: The Big Short)

* Rikollisjengi osti talon 140 000 dollarilla ja myi sen haamuostajalle 220 000 dollarilla. Saadakseen ostoa varten asuntolainan haamuostaja antoi asuntolainayhtiölle paperit toisesta, paljon arvokkaammasta talosta. Ostaja sai lainansa, ja rosvot häipyivät 80 000 dollaria rikkaampina. (Les Christie: Confessions of a subprime lender)

* Finanssiyhtiö New Century kehitti internet-palvelun, jonka avulla asuntolainahakemus voitiin käsitellä 12 sekunnissa.

* Kalifornian pääkaupungissa Sacramentossa asunut 24-vuotias Casey Serin osti kahdeksan asuntoa kunnostaakseen ja myydäkseen ne voitolla. Serin oli työtön, mutta hän valehteli kaikissa kahdeksassa lainahakemuksessa tulonsa. Pahimmillaan hänellä oli velkaa 2,2 miljoonaa dollaria. Asuntokuplan puhjettua kaikki asunnot menivät ulosottoon. (Housingfear-blogi)

Atlantan osavaltion keskuspankki teki tutkimuksen, jossa koetettiin selvittää, löytyykö liian suuren asuntolainan ottamisen ja huonon laskupään väliltä yhteyttä. Yhteys löytyi: ne, jotka sijoittuivat huonoimman matikkapään neljännekseen, olivat neljä kertaa todennäköisemmin menettäneet kotinsa maksamattomien lainamaksujen takia kuin nokkelin neljännes.

Cds-cdo-kone
vaati yhä lisää syötävää


Pian asuntolainatkaan eivät enää riittäneet tuottamaan riittävästi raaka-ainetta cds-cdo-koneelle. Pankkien riskien hajauttamiseksi kehittämä kone alkoi toimia juuri päinvastoin: pitääkseen koneen käynnissä ja välttääkseen saamasta Musta Pekka -korttia pankit ajautuivat ottamaan yhä enemmän riskiä.

Uusien arvopapereiden luonti asuntolainojen pohjalta johti siihen, että asuntolainoja alettiin myöntää yhä herkemmin. Lainan myöntämisen kriteerinä ei enää ollut se, että joku sai lainan maksettua vaan se, että investointipankit tarvitsivat uusia lainoja uusien johdannaisten luomiseksi.

Asuntolainavakuudellisten luottojen lisäksi muidenkin vakuudellisten lainojen markkinat ylikuumentuivat – ja samaa tahtia kasvoivat vakuudellisista lainoista koottujen arvopapereiden (asset-backed securities, abs) markkinat.

Liikkeeseen laskettujen abs-arvopapereiden yhteisarvo oli 1 300 miljardia dollaria vuonna 2006. Viidessä vuodessa abs-markkina oli nelinkertaistunut.

Vuoteen 2007 mennessä asuntolainavakuudellisia luottoja oli luotu yli 2 000 miljardin dollarin arvosta. Cdo-markkinan koko oli 521 miljardia dollaria. Cds-markkinan nimellisarvo puolestaan oli joulukuussa 2007 huimat 62 000 miljardia dollaria. Nimellisarvo tarkoittaa sitä yhteissummaa, jonka riskisuojan myyneiden olisi pitänyt maksaa suojan ostaneille, jos kaikki "vakuutetut" sijoitukset olisivat muuttuneet arvottomiksi.

Johdannaiskone pyöri yhä kovemmilla kierroksilla. Tuntui kuin viimein olisi keksitty finanssi-ikiliikkuja, joka loi uutta varallisuutta tyhjästä.

Epäileviäkin ääniä oli. Yksi heistä oli rahastosijoittaja Steve Eisman, joka alkoi kutsua cdo-cds-konetta "tuhon moottoriksi".

Tuhon moottori alkoi yskiä jo 2006, mutta tulossa olevan katastrofin laajuus alkoi paljastua hitaastui vasta seuraavana vuonna.

Markkina
romahtaa


Kaikkien aikojen asunto- ja luottokupla alkoi puhjeta kesällä 2006. Asuntojen hinnat Yhdysvalloissa kääntyivät laskuun. Tämä oli ensimmäinen kerta kymmeniin vuosiin, kun hintamittarit osoittivat alaspäin koko maassa.

Hintojen lasku ei kuitenkaan saanut tuhon moottoria hiljentämään vauhtiaan. Kävi päinvastoin: asuntolainojen menekin takaamiseksi pankit kauppasivat asiakkailleen yhä kärkkäämmin niin kutsuttuja 2/28-lainoja (kahden ensimmäisen vuoden alhainen korko nousee rajusti, kun laina-aikaa on jäljellä vielä 28 vuotta).

Peräti kaksi kolmasosaa vuonna 2006 myönnetyistä asuntolainoista oli 2/28-lainoja. Vielä seitsemän vuotta aiemmin 2/28-lainojen osuus kaikista asuntolainoista oli kolmannes.

Asuntojen hintojen lasku ei hillinnyt cdo-huumaan sairastuneita pankkeja. Lokakuusta joulukuuhun 2006 pankit myivät 130 miljardin dollarin edestä cdo-sijoituksia – kaksi kertaa enemmän kuin vuotta aiemmin.

Paulsonin
vedonlyönti kannatti


Joulukuussa 2006 The Wall Street Journal -lehti uutisoi, että subprime-markkinat olivat alamäessä. Fiksuimmat sijoittajat olivat jo alkaneet pikku hiljaa purkaa sijoituksiaan ja ryhtyneet lyömään vetoa asuntolainakasinon romahduksen puolesta.

Nokkelin sijoittajista oli yhdysvaltalainen John Paulson. Hän oli niin varma asuntomarkkinoiden romahduksesta, että haali rahastoonsa järjestelmällisesti kaikki cds:t, joihin pääsi käsiksi.

Myyjiä riitti, koska yleinen käsitys asuntomarkkinoista säilyi valoisana pitkälle vuoteen 2007. Cds-sopimusten hinta pysyi myös edullisena: 100 miljoonan dollarin lainat vakuuttava cds maksoi vain miljoona dollaria vuodessa. Paulson osti 2006 loppuun mennessä 25 miljardia dollaria vastaavat cds:t ja maksoi niistä noin 250 miljoonaa dollaria vuodessa.

Sen jälkeen Paulson saattoi vain odottaa ja luottaa siihen, että hänen sijoittajilta rahastoonsa kokoamat rahat riittävät cds-maksuhin siihen saakka, kunnes markkina kääntyy.

Paulsonin ei tarvinnut odottaa kauan. Helmikuussa 2007 asuntolainayhtiö New Century Financial yllätti markkinat: yhtiö oli tehnyt tappiota edellisen vuoden viimeisellä neljänneksellä. New Centuryn osakekurssi putosi päivässä 36 prosenttia.

Subprime cds -sijoitusten hintoja seuraava ABX-indeksi laski viisi pistettä. Yhden pisteen pudotus tiesi Paulsonille 250 miljoonan dollarin tuloja.

Paulson tienasi yhdessä ainoassa aamupäivässä 1 250 miljoonaa dollaria – 250 miljoonaa enemmän kuin George Soros kuuluisalla keinottelullaan Englannin puntaa vastaan.

Ensimmäiset
vipurahastot kaatuvat


Kesällä 2007 yhdysvaltalaisen investointipankin Bear Stearnsin kaksi subprime-markkinoille sijoittanutta vipurahastoa ei enää pystynyt lunastamaan sijoittajia ulos rahastoista, ja pankin oli pelastettava rahastot. Mikään ei kuitenkaan auttanut, ja rahastot menivät konkurssiin. Rahastojen kaatumisesta alkoi kehitys, joka syyskuussa 2008 johti koko Wall Streetin romahdukseen ja sitä seuranneeseen lähes maailmanlaajuiseen tantumaan.

Heti Yhdysvaltain finanssimaailman ajauduttua kriisiin myös läntinen Eurooppa oli vaikeuksissa.

Gillian Tettin mukaan eurooppalaiset sijoittajat olivat ahmineet uudelleenpaketoituja asuntolainoja hullun lailla. Tett kirjoittaa yhdysvaltalaisten pankkiirien arvailleen, että ainakin puolet subprime-lainoja sisältäneistä cdo:ista päätyi Eurooppaan.

Cdo-sijoituksista innostuivat muiden muassa niin The Royal Bank of Scotland kuin konservatiivisesta pankkitoiminnasta aiemmin tunnettu sveitsiläinen UBS:kin.

Yhdysvaltalaisten cdo-sijoittajien innon jäähtyessä investointipankit tekivät luonnollisesti kaikkensa saadakseen ostajia tuotteilleen.

"Oikeiden" sijoittajien väistyttyä markkinoilta cdo-rakennelmia alettiin syöttää toisilleen. ProPublican ja NPR:n selvityksessä löydettiin vuosilta 2006–2007 yhteensä 85 tapausta, joissa cdo:n pystyttäjän kääsiin jääneitä osuuksia on myyty päittäin toisen cdo:n kanssa.

Selvityksen mukaan tällaiset "sisäsiittoiset kaupat" olivat arvoltaan 107 miljardia dollaria, ja ne muodostivat viidenneksen koko cdo-markkinasta.

Historian
suurin kupla


Asuntomarkkinoiden alamäen ei olisi pitänyt olla kenellekään jättiyllätys. Yhdysvaltalaisten keskipalkat olivat polkeneet paikallaan tai laskeneet 2002–2009. Reaalipalkat (inflaatio huomioon ottaen) olivat pudonneet, joten asuntojen hintakupla rakentui pelkästään keinottelun ja finanssi-innovaatioiden varaan.

Tilannetta vaikeutti se, että tulipalon sytykkeitä oli muuallakin kuin asunnoissa. Asuntolainamarkkinat ja asuntolainojen varaan koottujen johdannaisten markkinat olivat suurimmat mutta eivät ainoat markkinat, jotka romahtivat.

– Tämän katastrofin luoneet ylilyönnit luotonannossa olivat globaaleja. Kuplia oli useita, ja monessa maassa ne ulottuivat asuntomarkkinoilta liikekiinteistöihin ja niiden lainoihin, luottokortteihin, autolainoihin ja opintolainoihin, yhdysvaltalainen taloustieteilijä Nouriel Roubini kirjoitti alkuvuodesta 2009.

Roubini niputti puhjenneisiin kupliin myös edellämainituista lainoista luodut johdannaiset sekä mm. Yhdysvaltain paikallishallinnon velkaantumisen, lainarahalla toteutetut yrityskaupat ja raaka-aineiden kallistumisen Hän varoitti myös cds-johdannaisten "vaarallisesta ja sääntelemättömästä" markkinasta.

– Kun kaikki nämä lasketaan mukaan, ne muodostavat historian suurimman kuplan. Sen puhkeaminen voi tuottaa jopa 2 000 miljardin dollarin tappiot.

Kupla ei olisi ollut mahdollinen ilman Yhdysvaltoihin tulvinutta pääomaa.

<- Paketin edellinen kirjoitus: Pankit sokaistuivat johdannaisista (13.9.)

-> Kuka rahoitti Yhdysvaltojen jättimäisen kuplan? (julkaistaan torstaina 15.9.)

Kriisipaketin johdanto: Talous rikki jo yli tuhat päivää

Kriisipaketin lähteet

Kommentit

    Näytä lisää

    Näitä luetaan!
    1. 1

      Asunnon täystuhon voi välttää – asian­tuntijan 5 vinkkiä vuokran­antajalle

    2. 2

      Näin Antti Rinne sinetöi eläkeiän noston – EK:n voimahahmo paljastaa neuvotteluiden yllättävät viime hetket

    3. 3

      Stockmann antoi tulosvaroituksen

    4. 4

      Fortum kiri Helsingin vaisussa pörssissä

    5. 5

      Eläkeikäsi nousi juuri – katso ennuste, mihin asti oikeasti teet töitä

    6. 6

      Kommentti: Minua höynäytettiin kotisohvallani – matkija nappasi helpot viisi euroa

    7. 7

      Asumistuen muutos ravistaa asuntomarkkinoita – pelättyjä merkkejä jo ilmassa

    8. 8

      Uutuuskirja avaa Mustin ja Mirrin tarinaa: Viis uudesta autosta tai asunnosta, kunhan koiralle on leluja

    9. 9

      Yksi kikka: Näin voit välttyä asumistuen pienenemiseltä

    10. 10

      Nyt vienti vetää! Ministeriö: Kasvua koko maassa

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Kommentti: Minua höynäytettiin kotisohvallani – matkija nappasi helpot viisi euroa

    2. 2

      Näin Antti Rinne sinetöi eläkeiän noston – EK:n voimahahmo paljastaa neuvotteluiden yllättävät viime hetket

    3. 3

      Asunnon täystuhon voi välttää – asian­tuntijan 5 vinkkiä vuokran­antajalle

    4. 4

      Rovion yleisöanti keskeytettiin ylimerkinnän vuoksi

    5. 5

      Panun sikala täyttyy pian sirkoista – ”Sirkkakeittoa, friteerattuja sirkkoja ja suklaasirkkoja on tullut syötyä”

    6. 6

      Nyt vienti vetää! Ministeriö: Kasvua koko maassa

    7. 7

      Näin nappaat verohyödyn eläkkeen nostamisesta ennakkoon: töitä ei tarvitse lopettaa – katso laskelmat

    8. 8

      Näin pankit suojelevat asiakkaitaan nettihuijareilta: suomalaisten rahoja pelastettu jo miljoonia euroja

    9. 9

      490 kilometriä ali Englannin kanaalin ilman vessataukoja: tästä maksetaan jopa 6 000 e/kk

    10. 10

      6 esimerkkiä: Eläkeläispari, yksinhuoltajat, duunarit... Näin erilaisten perheiden tulot muuttuvat ensi vuonna

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Yli sadan ammatin tulot julki – saatko näin paljon tuntipalkkaa?

    2. 2

      Opettaja menetti yllättäen 2000 euron tuet – työttömille kaikessa hiljaisuudessa luotu uusi nettivelvoite raivostuttaa

    3. 3

      Palkka 4100 e/kk, mutta töihin ei löydy osaajia – liitto: syynä kaksi ongelmaa

    4. 4

      Katso tienaatko enemmän kuin tavallinen suomalainen – uudet palkkatiedot julki

    5. 5

      6 esimerkkiä: Eläkeläispari, yksinhuoltajat, duunarit... Näin erilaisten perheiden tulot muuttuvat ensi vuonna

    6. 6

      Uuden ammattibarometrin Top 15 -listat: Näillä aloilla työntekijöistä on pulaa – eniten tarjokkaita sihteereiksi

    7. 7

      Kun riita yksityistiestä kestää sukupolvien ajan: mökkiläinen kiusaa perhettä Savossa – ”Pahinta on arvaamattomuus”

    8. 8

      Asumistutkija tyrmää 15,5 neliön miniasunnot: ”Mennään sellaista rajaa kohden, mikä pelottaa”

    9. 9

      Katastrofaalinen sää uhkaa tuhota Juhon, 43, sadon – aamulla tuli uusi takaisku

    10. 10

      Suomalaiselle duunarille tarjotaan Norjassa lähtöpalkaksi 3500 €/kk – ”Kyllä siellä säästöönkin pystyy rahaa saamaan”

    11. Näytä lisää