Miten kiinteistönkaupan esisopimuson tehtävä?

Olen avoimen yhtiön yhtiömies. Yhtiö omistaa erään kiinteistön ja sillä olevan teollisuushallin. Puoli vuotta sitten näytti siltä, että yhtiön toiminta loppuu. Tein esisopimuksen ko. kiinteistön myynnistä eräälle toiselle yhtiölle.

Sopimus oli kirjallinen ja kaupanvahvistaja oli paikalla, mutta ostaja ei allekirjoittanut sopimusta, sillä ostajayhtiön edustajalla ei ollut kuulemma yksin oikeutta tehdä sopimuksia yhtiön puolesta ja sopimukseen olisi vaadittu muidenkin yhtiömiesten allekirjoitus. Tarkoitus oli myydä kiinteistö puolen vuoden sisällä, kunhan saisin omaisuuteni vietyä sieltä pois. Sopimuksessa oli myös ehto sopimussakosta, jos myynti ei toteudu.

Nyt firmani sai yllättäen ison tilauksen, ja tarvitsen kiinteistön halleineen firmani käyttöön. Esisopimuksen toinen osapuoli vaatii nyt minua myymään kiinteistön tai maksamaan suuren sopimussakon. Voiko sakkoa tosiaan vaatia pelkän esisopimuksen perusteella ja kuinka sitova esisopimus voi olla?

Vastaus: Maakaaren mukaan osapuolet voivat sopia aikomastaan kiinteistön kaupasta tekemällä esisopimuksen. Esisopimuksen sitovuuden edellytyksenä yleisesti on se, että siinä on riittävän tarkasti määritelty tulevan sopimuksen sisällys.

Lisäksi sitovuudelle on toinenkin rajoitus: jos aiottu pääsopimus on lain mukaan tehtävä määrätyssä muodossa ollakseen pätevä, on esisopimuksessa noudatettava samaa muotoa. Esisopimusta voidaan tehostaa myös sopimussakolla.

Maakaaren mukaan esisopimus on tehtävä noudattaen samaa muotoa kuin kiinteistön kauppaa koskevassa sopimuksessa. Lisäksi esisopimuksessa tulee mainita päivä, jona kiinteistön kauppa viimeistään on tehtävä sekä ehdot, joiden toteutuessa kauppa tehdään.

Esisopimus on sitova, sillä sen perusteella toinen osapuoli voi kanteella vaatia toista tekemään kaupan esisopimuksessa sovitulla tavalla. Lisäksi osapuolella on oikeus korvaukseen esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Mikäli esisopimuksen voimassaoloaikaa ei ole määrätty, sopimus on voimassa 5 vuotta.

Maakaaressa on tarkat ja ehdottomat muotovaatimukset kiinteistön kauppasopimukselle. Ensinnäkin myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kirjallinen sopimus. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa.

Lisäksi sopimuksesta on käytävä ilmi luovutustarkoitus, ko. kiinteistö, myyjä ja ostaja sekä kauppahinta. Jos kauppasopimus ei täytä näitä muotovaatimuksia, se ei ole sitova.

Esisopimus on tehtävä samassa muodossa kuin pääsopimus. Niinpä kiinteistön myyntiä koskevan esisopimuksen on oltava ehdottomasti paitsi kirjallinen myös allekirjoitettu ja kaupanvahvistajan vahvistama.

Kysymyksestä ei käy ilmi onko kaupanvahvistaja todella sopimuksen vahvistanut. Jos sopimus on todella vahvistettu, on kaupanvahvistaja menetellyt virheellisesti vahvistaessaan allekirjoittamattoman sopimuksen. Allekirjoittamatonta sopimusta ei ole tehty maakaaressa säädetyssä muodossa, eikä se näin ollen sido sopimuksen osapuolia.

Kommentit

    Näytä lisää

    Näitä luetaan!
    1. 1

      Mahdottomana pidetty suomalaiskeksintö saikin sijoituksen Japanista

    2. 2

      Onnibus irtisanoo 60 työntekijää

    3. 3

      Ensimmäinen suomalainen peliyhtiö pörssissä takoi hurjat luvut

    4. 4

      Professori vertaa Sipilän hallitusta Trumpiin: ”Tulee sutta ja sekundaa, haukkua ja parkua”

    5. 5

      Lähes 10 miljoonaa – Nokian Surin palkkapussi paisui selvästi

    6. 6

      Onnibusin perustaja tarjoaa taksimatkaa jopa 2 eurolla – tällainen kyyti on luvassa

    7. 7

      Palkka 30 000 euroa/vuosi, koulutusta ei tarvita – yksi vaatimus autotehtaalla kuitenkin on

    8. 8

      Talvivaaran velkojien kärsivällisyys loppui: menot 400 000 euroa kuussa – ei tuloja

    9. 9

      Uudessakaupungissa tapahtuu: ensin Mersut, nyt katkaravut

    10. 10

      Yksi kuva kertoo, miten asuminen kallistuu – näillä eläkeläisillä jo 44 % tuloista

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Palkka 30 000 euroa/vuosi, koulutusta ei tarvita – yksi vaatimus autotehtaalla kuitenkin on

    2. 2

      Onnibusin perustaja tarjoaa taksimatkaa jopa 2 eurolla – tällainen kyyti on luvassa

    3. 3

      Velkojat hakevat Talvivaaraa konkurssiin

    4. 4

      Valuvatko verorahat soten takia pois Suomesta? Selvitimme, miten 3 terveysjättiä maksaa veroja

    5. 5

      TM: Autovero aleni – näin kävi autokaupan hintojen

    6. 6

      Uudessakaupungissa tapahtuu: ensin Mersut, nyt katkaravut

    7. 7

      Mahdottomana pidetty suomalaiskeksintö saikin sijoituksen Japanista

    8. 8

      Talvivaaran velkojien kärsivällisyys loppui: menot 400 000 euroa kuussa – ei tuloja

    9. 9

      Onnibus irtisanoo 60 työntekijää

    10. 10

      Professori vertaa Sipilän hallitusta Trumpiin: ”Tulee sutta ja sekundaa, haukkua ja parkua”

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Palkka 30 000 euroa/vuosi, koulutusta ei tarvita – yksi vaatimus autotehtaalla kuitenkin on

    2. 2

      Kiinalainen verkkokauppa koukuttaa – Suvi, 28: ”Haluan, että minulle on koko ajan tulossa paketteja”

    3. 3

      ”Omat rahat menneet ja ehkä vieraatkin” – toimi näin, jos epäilet katalaa +44 -huijausta

    4. 4

      Wahlroos lahjoitti yli 60 miljoonan osakepotin perheenjäsenilleen – myi Sammon osakkeita yhden sentin hinnalla

    5. 5

      Uusi suomalainen nousi Forbesin miljardöörilistalle

    6. 6

      Bruce Oreck: Tätä Suomen suurinta ongelmaa Slush ja Supercell eivät ratkaise

    7. 7

      Autotehdas palkkaa yli tuhat – näin paljon he saavat palkkaa

    8. 8

      Sote-uudistus: Jopa 60 000 suomalaista voi saada tuhansia euroja kuukaudessa omaan käyttöön

    9. 9

      Onnibusin perustaja tarjoaa taksimatkaa jopa 2 eurolla – tällainen kyyti on luvassa

    10. 10

      Näille aloille syntyy pian työpaikkoja – mutta löytyykö tekijöitä?

    11. Näytä lisää