Sijoitusasunto – vaikka velaksi

Julkaistu:

Vuokran pitäisi kattaa korkokulut, yhtiövastikkeet ja remontit, asunnon arvonnousuun ei kannata nyt tukeutua
Sijoitusasunnon ostaminen velaksi kiinnostaa suomalaisia. Yhä useampi harkitsee sijoittamista lainarahalla ja sijoitusasunnon tai muun kiinteistön hankkimista. Mahdollisten velkasijoittajien määrä on OP-sijoittajabarometrin mukaan noussut puolessa vuodessa 27 prosenttiin 21 prosentista. Kuusi prosenttia vastaajista suunnitteli sijoitusasunnon ostamista seuraavan puolen vuoden aikana. Kaikkiaan kansalaiset suhtautuivat asuntoihin ja kiinteistöihin myönteisimmin kaikista sijoituskohteista ja kolme neljästä piti niitä hyvinä sijoituksina.

Pankkien ja kiinteistövälittäjien mukaan nykyisin 10–15 prosenttia asunnoista myydään sijoittajille. Toimitusjohtaja Harri Nummela OP-rahastoyhtiöstä kertoo, että asunnot ovat se sijoittamisen muoto, jota varten pankista pyydetään lainaa. Sen sijaan vaikkapa osakkeisiin tai rahastoihin sijoittaminen velaksi on harvinaista.

Moni suursijoittaja on viime aikoina myynyt asuntojaan. Esimerkiksi useat vakuutusyhtiöt ja pankit ovat luopuneet kokonaisista vuokrataloista. Toimitusjohtaja Paavo Aunola Kiinteistömaailmasta kertoo, että yksityissijoittajat puolestaan ovat olleet pikemminkin osto- kuin myyntilaidalla.

Kukaan ei tilastoi sitä, kuinka moni ostaa sijoitushuoneiston velaksi. Kiinteistövälittäjät ja pankkien edustajat kertovat, että tavallisesti neljä viidestä asunnosta ostetaan joko kokonaan tai osin lainalla. Paitsi rahan puute myös korkojen verovähennysmahdollisuus houkuttelevat lainan ottoon. Asuntorahoituspäällikkö Timo Vanhanen Osuuspankkikeskuksesta toteaa, että vain harvoin sijoitusasuntoa ostetaan silti kokonaan velaksi.

Sijoitusasuntoihin myönnetään Vanhasen mukaan lainaa samoin perustein kuin omiin asuntoihinkin. Maksukyvyn ja vakuuksien pitää olla kunnossa. Huoneiston käyvästä arvosta korkeintaan 70 prosenttia riittää vakuudeksi.

Yksi syy sijoitusasuntojen kiinnostavuuteen on usko niiden turvallisuuteen. Ihmiset pitävät asuntoja ja kiinteistöjä erittäin turvallisina sijoituskohteina. Samalla he pitävät niitä tuottavina. Toimitusjohtaja Olli Olkkonen Kiinteistötalouden instituutista KTI:stä ällistelee tätä.

– Voi hyvänen aika. Ei kiinteistösijoittaminen automaattisesti ole hirveän kannattavaa, hän toteaa.

Nummela tarkastelee näkemyksiä pitkän ajan kannanottona ja viittaa siihen, että asuntojen hinnat ovat nousseet käytännössä seitsemän vuoden ajan yhtäjaksoisesti. Lisäksi korot ovat olleet alhaiset ja pankkien välinen kilpailu on painanut asuntolainojen marginaalit niukoiksi.

– On muodostunut sellainen ajatus ja mielikuva, että nämä ovat tosi hyvä juttu. Niin ne ovatkin olleet.

Käsitystä on tukenut osakekurssien vajoaminen ja epävakaus sekä korkopapereista saatujen tuottojen alhaisuus. Lisäksi näitä sijoitusmuotoja pidetään selvästi riskipitoisempina kuin asuntoja. Sijoittajabarometrissä asuntojen hintojen uskottiin nousevan edelleen.

– Kroonisesti haluamme uskoa, että asunnot kallistuvat, koska kyseessä on henkilökohtaisen talouden isoin investointi, selittää Nummela.

Mainio menneisyys ei takaa loistavaa tulevaisuutta. Useissa ennusteissa asuntojen hintojen nousun on otaksuttu hiipuvan ja hintojen kääntyminen alaspäin ei ole mahdotonta. Kuten 90-luvulla karvaasti opittiin, asuntojen hinnat voivat myös laskea ja pudotus voi olla raju.

Korot ovat olleet jo vuosia alhaiset ja Euroopan keskuspankin ohjauskorko on edelleen elvyttävä. Korkojen on arvioitu nousevan lähivuosina. Ne tuskin kipuavat yhtäkkiä roimasti, mutta jo muutaman prosenttiyksikön nousu viiltää, jos sijoitusasunto on hankittu velaksi, eikä vuokraa voi nostaa.

Nummela kehottaa etenkin velaksi sijoitusasunnon hankkimista suunnittelevia harkintaan. Asunnon arvonnousuun hän ei tukeutuisi, vaan painottaa kassavirran näkökulmaa. Vuokran pitäisi olla niin suuri, että se kattaa yhtiövastikkeen ja mahdolliset korko- ja remonttikulut ja siitä jää vielä jotain käteenkin.

Sijoitusasunnon ostoa harkitsevan tulisi miettiä, millainen tuotto riittää hänelle. Mahdollinen asuntovelka kasvattaa riskiä, joten tuoton pitäisi kasvaa samassa suhteessa. KTI:n kiinteistöindeksin mukaan ammattisijoittajat saivat asunnoista viime vuonna 5,5 prosentin tuoton. Olkkonen ei pidä tätä häävinä. Hänestä tuottoprosentin pitäisi olla yli kuusi.

Vuokrapyynnön on oltava realistinen. Vuokramarkkinat ovat muuttuneet viime vuosina, sillä asuntolainojen korkojen alhaisuus on houkutellut vuokralla asuvia ostamaan oman asunnon. Kun takavuosina huoneiston sai vuokrattua missä kunnossa ja miltei mihin hintaan tahansa, nyt kunnon vuokralaisia kunnon asuntoon saattaa joutua hakemaan. Liian korkea vuokrapyyntö voi karkottaa hyvät asukkaat.

– Aina on riski, että vuokralainen jättää vuokrat maksamatta, muistuttaa Olkkonen.

Vuokralainen saattaa myös tärvellä asuntoa ja joka tapauksessa omistajan rahaa menee erilaisiin remontteihin ja taloyhtiön yleisiin parannuskuluihin.

Yksityisiä asuntosijoittajia on monenlaisia. Aunola kertoo, että oma ryhmänsä ovat spekulantit, jotka yrittävät ansaita ostamalla ja myymällä asuntoja, mutta suurin osa sijoitusasunnon ostavista kotitalouksista toimii pitkäjänteisesti. Monille asunto on eläketurva. Moni ostaa asunnon lapsilleen. Se saatetaan vuokrata ensin, mutta kun lapsi aloittaa opinnot, hänellä on koti odottamassa.

Tavallisimmin sijoittaja havittelee pientä asuntoa.

– Pääosa on kiinnostunut 1–2 huoneen asunnoista kaupunkien keskustojen kerrostaloissa, kertoo toimitusjohtaja Matti Kasso Huoneistokeskuksesta.

Aunolan mukaan Helsingin keskusta on kiinnostavin.

– Se hakkaa mennen tullen ympäristökaupunkeja ja kaupunkien laitamia.

Sijoittajat eivät väheksy muitakaan kaupunkeja. Esimerkiksi pieksämäkeläinen saattaa ostaa eläketurvakseen huoneiston kotipaikkakunnaltaan. Opiskeluasuntoja taas ostetaan korkeakoulupaikkakunnilta. Toisaalta Lahden ja Porin tapaiset kaupungit, jotka alkavat kehnohkon ajanjakson jälkeen toipua, kiinnostavat sijoittajia.

Tietty sijoittajaryhmä seuraa suuria rakennushankkeita. Aunola kertoo, että asuntojen kysyntä on ydinvoimalahankkeen takia kiivastunut Olkiluodon liepeillä. Vastaava ilmiö nähtiin muutama vuosi sitten Torniossa, jossa Avesta Polarit -yhtiön terästehdasta laajennettiin.

– Näiden sijoittajien strategia perustuu kovaan vuokratuottoon. Hankkeen päätyttyä asunnot voidaan myydä sitten vaikka hankintahintaan, sanoo Aunola.

Kommentit

    Näytä lisää

    Näitä luetaan!
    1. 1

      Duunari, pääsetkö näille tuntiansioille? Katso, miten 99 ammatissa tienataan

    2. 2

      Äänekosken suuri biotuotetehdas käynnistyi

    3. 3

      Lakan jättisato johti poikkeukselliseen pyyntöön: Ostakaa marjaa ja myykää mahdollisimman halvalla

    4. 4

      Kyberhyökkäys kävi kalliiksi varustamojätille: hintalappu satoja miljoonia

    5. 5

      Työpaikkoja auki yhä enemmän, mutta tekijöitä ei löydy

    6. 6

      Asumistukiin palaa jo liki 2 miljardia vuodessa – summa uhkaa kasvaa lisää

    7. 7

      Kommentti: Mikä on, kun talletukset eivät kelpaa pankille?

    8. 8

      Ekonomisti yllättyi: Näin paljon Suomessa palkitaan lapsia arvosanoista

    9. 9

      Saksa: EU saattaa asettaa autonvalmistajille kiintiöt sähköautoille

    10. 10

      Suositusnoston saanut YIT nousi jyrkästi, Savo-Solar rojahti

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Duunari, pääsetkö näille tuntiansioille? Katso, miten 99 ammatissa tienataan

    2. 2

      Lakan jättisato johti poikkeukselliseen pyyntöön: Ostakaa marjaa ja myykää mahdollisimman halvalla

    3. 3

      Työpaikkoja auki yhä enemmän, mutta tekijöitä ei löydy

    4. 4

      Näkökulma: Sijoittajien hurja tuolitanssi – jäätkö sinä ilman tuolia, kun soitto sammuu?

    5. 5

      Maailman rikkain mies teki salaperäisen lahjoituksen – peräti 4,6 miljardia dollaria

    6. 6

      Kommentti: Mikä on, kun talletukset eivät kelpaa pankille?

    7. 7

      Tulot yli 4000 €/kk, mutta rahat eivät riitä – yksi päätös voi romuttaa talouden täysin

    8. 8

      Asumistukiin palaa jo liki 2 miljardia vuodessa – summa uhkaa kasvaa lisää

    9. 9

      Netflixin perustajalla on hurja suunnitelma: maksa 10 dollaria kuussa, käy elokuvissa joka päivä

    10. 10

      Paisuvista talletuksista tuli ongelma Danskelle – ei halua suurimpien asiakkaidensa talletuksia

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Yli 4 000 euron tulot, hulppea asunto ja kallis auto – tällainen voi olla ”rikas köyhä”

    2. 2

      Duunari, pääsetkö näille tuntiansioille? Katso, miten 99 ammatissa tienataan

    3. 3

      Näin pankkien johtajat ja talousasiantuntijat lyhentävät lainojaan – elävätkö niin kuin opettavat?

    4. 4

      Tulot yli 4000 €/kk, mutta rahat eivät riitä – yksi päätös voi romuttaa talouden täysin

    5. 5

      Holmströmiltä radikaali ehdotus: Eläkkeitä pitäisi voida leikata – ”Teen tässä palveluksen nuorille”

    6. 6

      Katso, miten hintojen nousu iski kukkaroosi – kaksi ryhmää kärsinyt eniten

    7. 7

      60 000 hyvätuloiselle veronkevennys? Näin suuren osan kaikista veroista he maksavat

    8. 8

      Autoilija hämmästyi: Liikennevakuutuksen täysbonus nosti vakuutuksen hintaa

    9. 9

      Veturimiesten lakko kärjistyy – kuljetusalan liitot uhkaavat tukitoimilla

    10. 10

      Maailman rikkain mies teki salaperäisen lahjoituksen – peräti 4,6 miljardia dollaria

    11. Näytä lisää