Pysyykö rasite-sopimus voimassa, vaikka myyjäei siitä kertonut?

Julkaistu:

Ostimme asunto-osakkeita uudesta asunto-osakeyhtiöstä. Myyjä ei kertonut tontilla olevasta rasitteesta, jonka mukaan asunto-osakeyhtiömme kustannuksella rakennettuja kulkuteitä ja autohallia tulee käyttämään myös toinen asunto-osakeyhtiö. Tämä toinen yhtiö ei ole osallistunut rakentamiskustannuksiin eikä rasitesopimuksen mukaan kustannuksista makseta korvausta.

Asunto-osakeyhtiömme on maksanut kulkuteiden rakentamisesta noin 200 000 euroa, lisäksi tontin arvo on alentunut noin 100 000 eurolla. Onko kyseessä asuntokauppalain mukainen oikeudellinen virhe kaupan kohteessa? Sitooko rahoittajan ja rakentajan tekemä rasitesopimus nykyistä asunto-osakeyhtiötämme?

Vastaus: Kiinteistönmuodostamislain 154 §:n mukaan kiinteistön hyväksi voidaan perustaa toisen kiinteistön alueelle pysyvänä rasitteena oikeus muun muassa autojen pitämistä varten tarvittavan alueen käyttämiseen sekä kulkuyhteyttä varten tarvittavaan alueeseen asemakaava-alueella.

Asunto-osakeyhtiölain 1 §:n mukaan asunto-osake tuottaa osakkeenomistajalle oikeuden hallita asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä.

Asuntokauppalain (jatkossa AKL) 4 lukua sovelletaan, kun asunto-osakeyhtiön perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunto-osakkeen. Kaupan kohteessa on 4 luvun 28 §:n mukaan on oikeudellinen virhe, jos sivullinen omistaa sen tai osan siitä tai jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus eikä sopimuksesta seuraa, että ostajan on vastaanotettava kaupan kohde sivullisen oikeudesta johtuvin rajoituksin.

Voidakseen vedota oikeudelliseen virheeseen ostajan on AKL 4 luvun 28 §:n 2 momentin mukaan ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Jollei myyjä viipymättä huolehdi siitä, että sivullisen oikeus lakkaa, ostaja voi olennaisen virheen ollessa kyseessä purkaa kaupan, ja muussa tapauksessa vaatia virhettä vastaavaa hinnanalennusta. Jos oikeudellinen virhe oli olemassa jo kaupantekoajankohtana, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, jollei hän tiennyt eikä hänen pitänytkään tietää virheestä.

Tässä tapauksessa toisella asunto-osakeyhtiöllä on käyttöoikeus kysyjän asunto-osakeyhtiön kustantamaan kulkutiehen ja autohalliin. Tällainen toisen käyttöoikeus voidaan katsoa AKL:n oikeudellista virhettä koskevassa 4 luvun 28 §:ssä mainituksi muuksi oikeudeksi.

Kun myyjä on laiminlyönyt rasitteesta informoimisen, eivätkä osakkeiden ostajat ole sopimuksessa sitoutuneet vastaanottamaan osakkeita toisen oikeudesta johtuvin rajoituksin, voidaan kaupan kohteessa katsoa olevan pykälässä tarkoitettu oikeudellinen virhe.

Kysymys mahdollisesta hinnanalennuksesta tai vahingonkorvauksesta virheen perusteella riippuu siitä, aiheutuuko käyttöoikeudesta asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajille sanottavaa haittaa tai vahinkoa.

Jos kulkutie ja autohalli olisi rakennettu joka tapauksessa, siis ilman rasitesopimustakin, kysyjän asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajien käytettäväksi, ei toisen yhtiön käyttöoikeus nähdäkseni aiheuta ensiksi mainitun yhtiön osakkeenomistajille sellaista vahinkoa, joka oikeuttaisi vahingonkorvaukseen. Tontin mahdollinen arvonalennus voitaneen kompensoida asunto-osakkeiden hinnanalennuksella, ellei sitä ole hinnoittelussa otettu jo aiemmin huomioon.

Jos kulkutien tai autohallin rakentamisessa on toisen asunto-osakeyhtiön käyttöoikeudesta aiheutunut lisäkustannuksia, joita muuten ei olisi tullut, on asiasta tietämättömillä kysyjän asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajilla mahdollisesti oikeus saada korvausta tai hinnanalennusta tältä osin.

Asunto-osakkeiden myyjän vilpillinen menettely osakkeita myytäessä ei vaikuta rasitesopimuksen voimassaoloon, vaan ainoastaan osakkeiden ostajien ja myyjän välisessä suhteessa. Osakkeenomistajat eivät ole rasitesopimuksen osapuolia, vaan osapuolina ovat asunto-osakeyhtiöt. Rasitesopimus siis jää voimaan joka tapauksessa.

Kommentit

    Näytä lisää

    Näitä luetaan!
    1. 1

      Kommentti: Sipilän hehkuttama työllisyysihme on harhaa – näin työttömiä katoaa tilastoista

    2. 2

      760 euroa kuussa jopa puhtaana käteen – uuden tuen suosio hiipui heti alkuunsa

    3. 3

      KSML: Hiihtokeskus Riihivuori myi hiihtohissit pois – ei avaa enää rinteitä talveksi

    4. 4

      Suomen Pankki sai pelastettua silputut perintörahat – näin menettelet vaurioituneiden seteleiden kanssa

    5. 5

      Kommentti: Nyt on tiukka paikka, Stockmann

    6. 6

      Sampo on Solidiumin salkun jättiläinen – ”Huomattavan suuri, jos ei liian suuri”

    7. 7

      Opettaja menetti yllättäen 2000 euron tuet – työttömille kaikessa hiljaisuudessa luotu uusi nettivelvoite raivostuttaa

    8. 8

      Näin Antti Rinne sinetöi eläkeiän noston – EK:n voimahahmo paljastaa neuvotteluiden yllättävät viime hetket

    9. 9

      Stockmann antoi tulosvaroituksen – syynä Lindex

    10. 10

      Asunnon täystuhon voi välttää – asian­tuntijan 5 vinkkiä vuokran­antajalle

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Suomen Pankki sai pelastettua silputut perintörahat – näin menettelet vaurioituneiden seteleiden kanssa

    2. 2

      Asunnon täystuhon voi välttää – asian­tuntijan 5 vinkkiä vuokran­antajalle

    3. 3

      Näin Antti Rinne sinetöi eläkeiän noston – EK:n voimahahmo paljastaa neuvotteluiden yllättävät viime hetket

    4. 4

      KSML: Hiihtokeskus Riihivuori myi hiihtohissit pois – ei avaa enää rinteitä talveksi

    5. 5

      760 euroa kuussa jopa puhtaana käteen – uuden tuen suosio hiipui heti alkuunsa

    6. 6

      Kommentti: Sipilän hehkuttama työllisyysihme on harhaa – näin työttömiä katoaa tilastoista

    7. 7

      Stockmann antoi tulosvaroituksen – syynä Lindex

    8. 8

      Kommentti: Minua höynäytettiin kotisohvallani – matkija nappasi helpot viisi euroa

    9. 9

      Kommentti: Nyt on tiukka paikka, Stockmann

    10. 10

      Kone aloittaa 100 miljoonan euron tehostamisohjelman – vähentää mahdollisesti 1000 työpaikkaa

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Yli sadan ammatin tulot julki – saatko näin paljon tuntipalkkaa?

    2. 2

      Opettaja menetti yllättäen 2000 euron tuet – työttömille kaikessa hiljaisuudessa luotu uusi nettivelvoite raivostuttaa

    3. 3

      Palkka 4100 e/kk, mutta töihin ei löydy osaajia – liitto: syynä kaksi ongelmaa

    4. 4

      Katso tienaatko enemmän kuin tavallinen suomalainen – uudet palkkatiedot julki

    5. 5

      6 esimerkkiä: Eläkeläispari, yksinhuoltajat, duunarit... Näin erilaisten perheiden tulot muuttuvat ensi vuonna

    6. 6

      Uuden ammattibarometrin Top 15 -listat: Näillä aloilla työntekijöistä on pulaa – eniten tarjokkaita sihteereiksi

    7. 7

      Kun riita yksityistiestä kestää sukupolvien ajan: mökkiläinen kiusaa perhettä Savossa – ”Pahinta on arvaamattomuus”

    8. 8

      Asumistutkija tyrmää 15,5 neliön miniasunnot: ”Mennään sellaista rajaa kohden, mikä pelottaa”

    9. 9

      Katastrofaalinen sää uhkaa tuhota Juhon, 43, sadon – aamulla tuli uusi takaisku

    10. 10

      Suomalaiselle duunarille tarjotaan Norjassa lähtöpalkaksi 3500 €/kk – ”Kyllä siellä säästöönkin pystyy rahaa saamaan”

    11. Näytä lisää