Pysyykö rasite-sopimus voimassa, vaikka myyjäei siitä kertonut?

Ostimme asunto-osakkeita uudesta asunto-osakeyhtiöstä. Myyjä ei kertonut tontilla olevasta rasitteesta, jonka mukaan asunto-osakeyhtiömme kustannuksella rakennettuja kulkuteitä ja autohallia tulee käyttämään myös toinen asunto-osakeyhtiö. Tämä toinen yhtiö ei ole osallistunut rakentamiskustannuksiin eikä rasitesopimuksen mukaan kustannuksista makseta korvausta.

Asunto-osakeyhtiömme on maksanut kulkuteiden rakentamisesta noin 200 000 euroa, lisäksi tontin arvo on alentunut noin 100 000 eurolla. Onko kyseessä asuntokauppalain mukainen oikeudellinen virhe kaupan kohteessa? Sitooko rahoittajan ja rakentajan tekemä rasitesopimus nykyistä asunto-osakeyhtiötämme?

Vastaus: Kiinteistönmuodostamislain 154 §:n mukaan kiinteistön hyväksi voidaan perustaa toisen kiinteistön alueelle pysyvänä rasitteena oikeus muun muassa autojen pitämistä varten tarvittavan alueen käyttämiseen sekä kulkuyhteyttä varten tarvittavaan alueeseen asemakaava-alueella.

Asunto-osakeyhtiölain 1 §:n mukaan asunto-osake tuottaa osakkeenomistajalle oikeuden hallita asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä.

Asuntokauppalain (jatkossa AKL) 4 lukua sovelletaan, kun asunto-osakeyhtiön perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunto-osakkeen. Kaupan kohteessa on 4 luvun 28 §:n mukaan on oikeudellinen virhe, jos sivullinen omistaa sen tai osan siitä tai jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus eikä sopimuksesta seuraa, että ostajan on vastaanotettava kaupan kohde sivullisen oikeudesta johtuvin rajoituksin.

Voidakseen vedota oikeudelliseen virheeseen ostajan on AKL 4 luvun 28 §:n 2 momentin mukaan ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Jollei myyjä viipymättä huolehdi siitä, että sivullisen oikeus lakkaa, ostaja voi olennaisen virheen ollessa kyseessä purkaa kaupan, ja muussa tapauksessa vaatia virhettä vastaavaa hinnanalennusta. Jos oikeudellinen virhe oli olemassa jo kaupantekoajankohtana, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, jollei hän tiennyt eikä hänen pitänytkään tietää virheestä.

Tässä tapauksessa toisella asunto-osakeyhtiöllä on käyttöoikeus kysyjän asunto-osakeyhtiön kustantamaan kulkutiehen ja autohalliin. Tällainen toisen käyttöoikeus voidaan katsoa AKL:n oikeudellista virhettä koskevassa 4 luvun 28 §:ssä mainituksi muuksi oikeudeksi.

Kun myyjä on laiminlyönyt rasitteesta informoimisen, eivätkä osakkeiden ostajat ole sopimuksessa sitoutuneet vastaanottamaan osakkeita toisen oikeudesta johtuvin rajoituksin, voidaan kaupan kohteessa katsoa olevan pykälässä tarkoitettu oikeudellinen virhe.

Kysymys mahdollisesta hinnanalennuksesta tai vahingonkorvauksesta virheen perusteella riippuu siitä, aiheutuuko käyttöoikeudesta asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajille sanottavaa haittaa tai vahinkoa.

Jos kulkutie ja autohalli olisi rakennettu joka tapauksessa, siis ilman rasitesopimustakin, kysyjän asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajien käytettäväksi, ei toisen yhtiön käyttöoikeus nähdäkseni aiheuta ensiksi mainitun yhtiön osakkeenomistajille sellaista vahinkoa, joka oikeuttaisi vahingonkorvaukseen. Tontin mahdollinen arvonalennus voitaneen kompensoida asunto-osakkeiden hinnanalennuksella, ellei sitä ole hinnoittelussa otettu jo aiemmin huomioon.

Jos kulkutien tai autohallin rakentamisessa on toisen asunto-osakeyhtiön käyttöoikeudesta aiheutunut lisäkustannuksia, joita muuten ei olisi tullut, on asiasta tietämättömillä kysyjän asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajilla mahdollisesti oikeus saada korvausta tai hinnanalennusta tältä osin.

Asunto-osakkeiden myyjän vilpillinen menettely osakkeita myytäessä ei vaikuta rasitesopimuksen voimassaoloon, vaan ainoastaan osakkeiden ostajien ja myyjän välisessä suhteessa. Osakkeenomistajat eivät ole rasitesopimuksen osapuolia, vaan osapuolina ovat asunto-osakeyhtiöt. Rasitesopimus siis jää voimaan joka tapauksessa.

Kommentit

    Näytä lisää

    Näitä luetaan!
    1. 1

      Perintövero voi iskeä ankarasti – katso 7 vinkkiä, joilla voit pienentää maksuja

    2. 2

      Rauman telakka sai ison tilauksen puolustusvoimilta

    3. 3

      Näistä merkeistä tiedät, ettet rikastu koskaan

    4. 4

      Uusi tulorekisteri otetaan käyttöön – mahdollistaa reaaliaikaisen verotuksen

    5. 5

      Lähdössä reissuun? Mieti minä päivänä tankkaat

    6. 6

      Sijoitusneuvonnassa ihmisellä ja robotilla on samat säännöt – mutta kumpi on luotettavampi?

    7. 7

      Nordean pääanalyytikko: ”Yksin Trump voi aiheuttaa lähinnä harmia”

    8. 8

      Verohallinto: Vastikkeeton talkooruoka edelleen verotonta, makkarametreissä muistettava kohtuullisuus

    9. 9

      Google ja Facebook myönsivät: lankesivat massiiviseen huijaukseen

    10. 10

      Eläkkeensaajat tyrmää verottajan linjauksen – ruoka biojätteeksi eikä vapaaehtoisille

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Perintövero voi iskeä ankarasti – katso 7 vinkkiä, joilla voit pienentää maksuja

    2. 2

      Näistä merkeistä tiedät, ettet rikastu koskaan

    3. 3

      Uusi tulorekisteri otetaan käyttöön – mahdollistaa reaaliaikaisen verotuksen

    4. 4

      Rauman telakka sai ison tilauksen puolustusvoimilta

    5. 5

      Lähdössä reissuun? Mieti minä päivänä tankkaat

    6. 6

      Verohallinto: Vastikkeeton talkooruoka edelleen verotonta, makkarametreissä muistettava kohtuullisuus

    7. 7

      Google ja Facebook myönsivät: lankesivat massiiviseen huijaukseen

    8. 8

      Euroja on enemmän kuin ikinä – jos summa olisi Suomella, valtion rahoitus olisi turvattu vuosisadoiksi

    9. 9

      Stockmann päästää asiakkaat katolle – vanhasta tupakkapaikasta tehdään hulppea terassi

    10. 10

      Sadat ovat saaneet ajokortin reilulla tonnilla – ”Tulokset näyttävät hyviltä”

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Kun ero tuli, miehellä oli 10 miljoonaa ja vaimolla kymppitonni – Ero voi viedä perintömökin tai elämäntyön

    2. 2

      Näistä merkeistä tiedät, ettet rikastu koskaan

    3. 3

      Kodin viemäri tukkeutui ja vesi nousi lattialle – asiakas hämmästyi, kun vakuutus ei korvannut

    4. 4

      Perintövero voi iskeä ankarasti – katso 7 vinkkiä, joilla voit pienentää maksuja

    5. 5

      Tällainen on keskimääräinen asuntolaina – onko sinulla enemmän vai vähemmän?

    6. 6

      Sijoittajat tulppana asuntomarkkinoilla – ”Yksi varasi 20 asuntoa”

    7. 7

      Eurojackpot-voitolla on kolme jakajaa – Epäuskottava sopimus voisi lohkaista siitä jättiverot

    8. 8

      Uskomus kalliista bensasta elää Suomessa – näin asia oikeasti on

    9. 9

      Jopa 15 000 euron lisätulot vuodessa – näin mökillä voi tienata

    10. 10

      Maailman kallein lääke vedetään pois markkinoilta

    11. Näytä lisää