Äga eller hyra bostad?

Trots att boendet för de flesta hushåll är den största utgiften, är det förbluffande hur svårt det är för människor att kalkylera dessa kostnader. Ett bra exempel svårigheterna i att räkna huruvida det lönar sig att äga sin bostad eller hyra den. Eftersom kalkylerna är långt ifrån enkla, borde vi ju se till att hushållen ens ungefär vet hur detta görs. På den här punkten känner jag ju ett visst ansvar som lärare i att räkna värde. Men det är inte så lätt att konkurrera med irrläror som sprids av banker och bostadsförmedlare.

Det typiska svaret man får om man frågar någon vilket som lönar sig äga eller hyra, är att ägande är bättre för då betalar man ju åt sig själv, och kommer så småningom att äga sin bostad. Väljer man att bo på hyra betalar man allt åt någon annan! Det är ju klart att det förstnämnda är bättre, eller hur? Nu kan det löna sig att tänka efter innan man läser vidare.

Vem man betalar åt kvittar faktiskt helt. För den som bor på hyra är det enkelt att se kostnaden av boende. Hyran täcker hyresvärdens kostnader inklusive vinstmarginal, och utgör boendekostnaden för hyresgästen. Men då man äger bostaden kommer en blir det plötsligt svårt. Det som de flesta alltid glömmer ur kalkylen är alternativkostnaden. Vad skulle du göra med pengarna ifall du inte investerat dem i en bostad. Svaret är förstås att dem skulle du ha sparat och investerat i något annat. I livskvalitet eller i en värdepappersportfölj. Livskvaliteten är lite svår att räkna ett konkret värde för. Anta således att man sparar i en värdepappersportfölj precis i den takt som man skulle amortera ett bostadslån, och att man dessutom konstruerar portföljen så att den innehåller lika mycket risk som en lånefinansierad investering i en bostad.

Ett hushåll som planerar att köpa sin första bostad sparar för att kunna köpa 20 procent av bostaden. Resten finansieras sedan med lån. Kostnaden blir då låneräntan plus den uteblivna avkastningen på ägoandelen, som familjen kunde ha placerat om den hade valt hyresalternativet. Det är alltså viktigt att inse att låneamorteringen inte är en kostnad utan sparande. År för år ökar ägoandelen i takt med att lånet amorteras, och således ökar även den uteblivna inkomsten på motsvarande placering i värdepapper. Då lånet är amorterat äger man en bostad i det ena fallet och en värdepappersportfölj i det andra fallet. Och även därefter är kostnaden för ägoboendet den uteblivna avkastningen på investeringen, medan kostnaden i det andra alternativet fortsättningsvis är hyran.

Vilket blir då lönsammare? Vilken är mer värd bostaden eller portföljen? Utan en kristallkula kan man inte besvara frågan eftersom framtida värdeutvecklingen är riskbelagd och därför inte kan förutspås med säkerhet. Troligt är att portföljen är värdefullare. Konstigt, borde de inte vara lika värdefulla eftersom portföljen ju konstruerades så att den hela tiden skulle ha samma risknivå som bostadsinvesteringen? Orsaken till att värdepappersportföljen kan förväntas vara mera värd är att riskspridningen är bättre i en portfölj än i en investering i en enda tillgång, bostaden. Bättre riskspridning brukar ju antas leda till högre avkastning för en given risknivå. Portföljen har en bättre förväntad värdeutveckling. Hyresalternativet är alltså lönsammare om man beaktar risken korrekt. Det är helt enkelt dumt ur placeringshänseende att lägga alla ägg i samma korg, må det så vara en riktigt egen bostad.

Hyresalternativet har ytterligare en betydande fördel. Kostnaden att byta bostad är mycket lägre. Att byta ägobostad kan lätt komma att kosta över fem procent av bostadens värde i form av förmedlingsprovisioner och skatter. I dagens läge då såväl arbetsplatser som familjeförhållanden är osäkrare än förr, ökar hyresalternativets attraktivitet.

Men det finns även kostnadsmässiga nackdelar med att hyra. Staten subventionerar ägoboende genom att bevilja skatteavdrag för bostadsräntor. Motsvarande förmån finns inte i hyresalternativet. Usel skattepolitik och urusel bostadspolitik, men så är det. Ränteavdraget har för sin del bidragit till att utbudet av restriktionsfria hyresbostäder är litet i förhållande till den naturliga efterfrågan. Båda effekterna höjer hyreskostnaden i förhållande till kostnaderna för att äga. Troligt är att dessa effekter i de flesta fall mer än överväger fördelarna med hyresalternativet. Och gör de inte det, kommer bostadsförmedlaren med en kombination av kreativ kalkylering och sentimentalt dravel att bevisa att de gör det ändå.

Kommentit

    Näytä lisää

    Näitä luetaan!
    1. 1

      Näistä merkeistä tiedät, ettet rikastu koskaan

    2. 2

      Analyysitoimisto varoittaa: ”Nousukausi ei kestä pitkään”

    3. 3

      United Airlinesin uusi, hunajaisempi ote: taivuttelee matkustajia suurilla summilla

    4. 4

      Nordean muutto näyttää todennäköiseltä – Wahlroos vihjaili uudesta sijainnista

    5. 5

      Verohallinto: Vastikkeeton talkooruoka edelleen verotonta, makkarametreissä muistettava kohtuullisuus

    6. 6

      Eläkkeensaajat tyrmää verottajan linjauksen – ruoka biojätteeksi eikä vapaaehtoisille

    7. 7

      Uskomus kalliista bensasta elää Suomessa – näin asia oikeasti on

    8. 8

      Wahlroos: Sammon osakkeita yritettiin haalia väärin perustein – "Oli syytä sulkea ikkuna"

    9. 9

      Näin paljon uusi kunnanvaltuutettu tienaa

    10. 10

      OP:n Karhinen: ”Meillä on ihan aidosti nousukausi”

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Näistä merkeistä tiedät, ettet rikastu koskaan

    2. 2

      Uskomus kalliista bensasta elää Suomessa – näin asia oikeasti on

    3. 3

      Postissa ulosmarssi – liki miljoona kirjelähetystä voi viivästyä

    4. 4

      Talousvaliokunta hyväksyi esityksen hallintarekisteristä

    5. 5

      Eläkkeensaajat tyrmää verottajan linjauksen – ruoka biojätteeksi eikä vapaaehtoisille

    6. 6

      Näin paljon uusi kunnanvaltuutettu tienaa

    7. 7

      Eurojackpot-voitolla on kolme jakajaa – Epäuskottava sopimus voisi lohkaista siitä jättiverot

    8. 8

      Nokia kiitää pörssissä – tulos yllätti osakemarkkinat

    9. 9

      Ekonomisti: Asumistuen muutos ”iskee ehkä lujimmin työssäkäyviin”

    10. 10

      Nokian tulos heikkeni hieman – ”kartutimme tilauksia hyvin”

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Kun ero tuli, miehellä oli 10 miljoonaa ja vaimolla kymppitonni – Ero voi viedä perintömökin tai elämäntyön

    2. 2

      ”Vaahto valui alas mäkeä aamulla” – näin vuokramökeillä rellestetään

    3. 3

      Kesko sulkee 42 Siwaa ja Valintataloa ja avaa 8 K-Marketia – katso lista kaupoista

    4. 4

      Kodin viemäri tukkeutui ja vesi nousi lattialle – asiakas hämmästyi, kun vakuutus ei korvannut

    5. 5

      Tällainen on keskimääräinen asuntolaina – onko sinulla enemmän vai vähemmän?

    6. 6

      Näistä merkeistä tiedät, ettet rikastu koskaan

    7. 7

      Suomalaisille myyty tuhansia litroja väärennettyä moottoriöljyä

    8. 8

      Sijoittajat tulppana asuntomarkkinoilla – ”Yksi varasi 20 asuntoa”

    9. 9

      Eurojackpot-voitolla on kolme jakajaa – Epäuskottava sopimus voisi lohkaista siitä jättiverot

    10. 10

      Uskomus kalliista bensasta elää Suomessa – näin asia oikeasti on

    11. Näytä lisää